Terrassenüberdachung in Niedersachsen ohne Baugenehmigung

Vorab eine Besonderheit, die Niedersachsen von den übrigen Ländern trennt: Die Freistellung hängt hier nicht allein an der Größe. Anhang Nr. 1.8 zu § 60 Abs. 1 NBauO stellt die Terrassenüberdachung bis 40 m² Grundfläche nur frei, wenn sie mindestens 3 m Abstand zur Grenze des Nachbargrundstücks einhält. Ein Grenzabstand steht damit schon in der Bauordnung, und zwar als Bedingung des Verfahrens. Wer bis an die Grenze überdachen will, braucht deshalb auch unterhalb von 40 m² ein Verfahren. Die Pflichten der folgenden Absätze gelten davon unabhängig — sie greifen auch bei 10 m Abstand.

Nachbarrechtlich ist die Überdachung vor allem ein neues Dach. Das Niedersächsische Nachbarrechtsgesetz verpflichtet Eigentümer und Nutzungsberechtigte, ihre baulichen Anlagen so einzurichten, dass Traufwasser nicht auf das Nachbargrundstück tropft oder auf andere Weise dorthin gelangt. Die Vorschrift kennt nur eine Ausnahme, und die betrifft freistehende Mauern entlang öffentlicher Straßen und Grünflächen, die beim Inkrafttreten des Gesetzes bereits vorhanden waren.

Der Wortlaut ist strenger als das übliche Verständnis. Verboten ist nicht nur das Tropfen über die Grenze, sondern auch jedes andere Gelangen — also auch der Ablauf über eine gepflasterte Fläche oder eine Geländeneigung, die das Wasser weiterträgt. Eine Terrassenüberdachung, die zur Grenze hin entwässert, braucht deshalb eine Rinne mit Fallrohr und eine Ableitung, die auf dem eigenen Grundstück endet.

Für den Nachbarn, der Traufwasser aus besonderem Rechtsgrund aufnehmen muss, sieht das Gesetz eine Selbsthilfe vor: Er kann auf eigene Kosten besondere Sammel- und Abflusseinrichtungen auf dem Nachbargrundstück anbringen, wenn damit keine erhebliche Beeinträchtigung verbunden ist, und hat sie zu unterhalten. Wird die Überdachung an die Hauswand angebaut, kommt eine zweite Frage hinzu, die dieselbe Planung betrifft: Ob die vorhandene Dachentwässerung die zusätzliche Fläche aufnimmt, oder ob sie im nächsten Starkregen überläuft.

Die zweite typische Baumaßnahme an einer Terrasse ist das Anheben des Bodens auf ein einheitliches Niveau. Dafür gilt eine eigene Vorschrift: Wer den Boden seines Grundstücks über die Oberfläche des Nachbargrundstücks erhöht, muss einen solchen Grenzabstand einhalten oder solche Vorkehrungen treffen und unterhalten, dass eine Schädigung des Nachbargrundstücks durch Bodenbewegungen ausgeschlossen ist.

Die Verpflichtung geht auf den Rechtsnachfolger über — sie haftet also am Grundstück und nicht an der Person, die aufgeschüttet hat. Wer eine erhöhte Terrasse bis an die Grenze führt, braucht deshalb entweder eine Stützmauer, die dauerhaft standsicher ist, oder einen Abstand, der eine Böschung trägt. Beides gehört in die Planung der Überdachung, weil die Stützen ihre Lasten in genau diesen aufgeschütteten Boden abtragen.

Wird die Überdachung an die Hauswand gehängt und reicht ihr Dach über eine Grenzwand hinaus, ist zusätzlich die Anzeigepflicht des Gesetzes zu beachten: Wer eine Grenzwand erhöht, verstärkt oder abbricht, hat die Einzelheiten der Baumaßnahme einen Monat vor Beginn der Arbeiten anzuzeigen. Für die Anzeige, den Schadensersatz und die Sicherheitsleistung verweist das Gesetz durchgängig auf dieselben Vorschriften, sodass für alle Duldungsrechte dieselbe Mechanik gilt.

Wer die Anzeige unterlässt, verliert das Vorhaben nicht, haftet aber für den daraus entstehenden Schaden. Und weil die Frist erst mit dem Zugang der Anzeige zu laufen beginnt, verschiebt eine vergessene Mitteilung den Baubeginn um einen vollen Monat — bei einer Terrassenüberdachung, die im Frühjahr fertig sein soll, ist das der Unterschied zwischen einer Saison und der nächsten.

Niedersachsen führt den größten Flächenwert des Vergleichs und teilt ihn mit genau einem Land. Anhang Nummer 1.8 zu § 60 Absatz 1 der Niedersächsischen Bauordnung nennt 40 m² Grundfläche; elf der sechzehn Kataloge nennen 30 m², zwei nennen keine Zahl, einer rechnet in Kubikmetern, und nur Mecklenburg-Vorpommern führt dieselbe Zahl. Zehn Quadratmeter Unterschied sind bei einer Terrassenüberdachung keine Feinheit: Sie sind der Abstand zwischen 6,00 × 5,00 m und 8,00 × 5,00 m, also zwischen einer Überdachung, die eine Sitzgruppe trägt, und einer, die auch den Grill überdeckt.

Die zweite Zahl derselben Nummer wird häufiger falsch wiedergegeben als die erste, und die Verwechslung ist leicht erklärt, weil die Zahl so vertraut aussieht. Die Nummer verlangt „einen Abstand von mindestens 3 m zur Grenze des Nachbargrundstücks“. Das ist ein Grenzabstand, kein Maß für die Auskragung. Eine Tiefenbegrenzung kennt der niedersächsische Katalog nicht — anders als acht andere, die neben der Fläche auch das Vortreten begrenzen. Eine Überdachung von 8,00 m Breite und 5,00 m Tiefe bleibt hier also verfahrensfrei, solange sie die Fläche einhält und drei Meter von der Grenze wegbleibt; in einem Land mit Tiefenbegrenzung wäre sie es nicht.

Worauf sich der Grenzabstand bezieht, entscheidet ein einziges Wort, und es steht im Nebensatz: „wenn sie jeweils einen Abstand von mindestens 3 m zur Grenze des Nachbargrundstücks einhalten“. Das „jeweils“ verteilt die Bedingung auf die beiden Glieder, die vor ihm stehen — die Terrassenüberdachung und den Wintergarten. Die Balkonverglasungen und Balkonüberdachungen folgen erst nach dem Nebensatz, angehängt mit „sowie“, und sind von ihm nicht erfasst. Ein verkürztes Zitat, das nach dem ersten Glied endet, verliert genau diese Information, und man sieht ihm den Verlust nicht an.

Dieselbe Nummer rechnet außerdem in zwei verschiedenen Bezugsgrößen, und zwar in einem Satz. Für die Terrassenüberdachung und für die beiden Balkonpositionen nennt sie die „Grundfläche“, für den Wintergarten die „Brutto-Grundfläche“ und zusätzlich eine Höhe. Wer die offene Überdachung später verglast und damit in den Wintergarten-Tatbestand derselben Nummer wechselt, wechselt deshalb nicht nur den Tatbestand, sondern auch das Maß, nach dem gemessen wird — und die Schwelle sinkt dabei von vierzig auf dreißig Quadratmeter. Die Höhenangabe gilt allein für den Wintergarten; die Überdachung selbst begrenzt dieser Katalog in der Höhe nicht.

Was die Nummer 1.8 nicht nennt, ist genauso bemerkenswert wie das, was sie nennt. Sie stellt keine Bedingung an die Nutzung — kein Aufenthaltsraum, keine Feuerstätte, keine Toilette, keine Schlafnutzung —, obwohl die Nummer 1.1 desselben Anhangs genau das tut. Und sie nennt den Außenbereich nicht, während die Nummer 1.1 ihn nennt, um dort eine kleinere Zahl zu setzen, und die Nummer 1.2 mit den Worten „außer im Außenbereich“ endet. Im ganzen Anhang steht das Wort zwölfmal, in dieser Nummer keinmal. Bauplanungsrechtlich bleibt die Überdachung im Außenbereich gleichwohl meist unzulässig — das entscheidet dann § 35 des Baugesetzbuchs und nicht die Bauordnung.

Die drei Meter aus dem Katalog und die drei Meter aus dem Abstandsflächenrecht sind nicht dieselbe Vorschrift, und sie haben nicht dieselbe Folge. § 5 Absatz 2 Satz 1 der Niedersächsischen Bauordnung bestimmt den Abstand mit „0,4 H, mindestens jedoch 3 m“; H ist nach Absatz 1 Satz 4 die Höhe des jeweiligen Punktes über der Geländeoberfläche. Das ist eine materielle Anforderung: Sie gilt, ob ein Verfahren stattfindet oder nicht. Die drei Meter der Nummer 1.8 sind dagegen eine Bedingung der Verfahrensfreiheit. Wer sie unterschreitet, verliert deshalb zunächst nur das freie Verfahren; ob das Vorhaben auch materiell unzulässig ist, entscheidet § 5 und nicht die Katalognummer.

Und das Abstandsflächenrecht ist an dieser Stelle großzügiger als der Katalog, nicht strenger. § 5 Absatz 3 Nummer 2 nennt die Terrassenüberdachung namentlich und erlaubt ihr, den Abstand zu unterschreiten: Der Abstand „darf unterschritten werden […] von vor die Außenwand tretenden Gebäudeteilen, wie Eingangsüberdachungen, Hauseingangstreppen, Terrassenüberdachungen und Balkonen, sowie Dachgauben, wenn die Gebäudeteile insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen, um nicht mehr als 1,50 m, höchstens jedoch um ein Drittel“. Darin stecken drei Grenzen: eine Bedingung an die Wandbreite, ein festes Maß für die Unterschreitung und ein Bruchteil daneben. Eine Überdachung über die ganze Hauswand erfüllt die erste nicht, auch wenn sie nur einen Meter vorsteht — und worauf sich das zweite Drittel bezieht, sagt der Satz nicht ausdrücklich; die nächstliegende Lesart ist der geforderte Abstand selbst.

Die Terrasse selbst kommt in derselben Vorschrift noch einmal vor, und das übersieht man leicht, weil es um das Dach zu gehen scheint. § 5 Absatz 1 Satz 2 erstreckt die Abstandspflicht auf andere bauliche Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, „und Terrassen, soweit sie jeweils höher als 1 m über der Geländeoberfläche sind“. Eine auf ein Podest gesetzte oder auf eine Aufschüttung gelegte Terrasse hält ab dieser Höhe selbst einen Abstand ein — unabhängig davon, ob über ihr ein Dach steht und unabhängig davon, dass die Nummer 1.8 sie nicht erwähnt.

Auch die Ränder des Daches sind geregelt, und sie sind es getrennt von der Überdachung. Nach § 5 Absatz 3 Nummer 1 dürfen Dachüberstände und Gesimse den Abstand um nicht mehr als 0,50 m unterschreiten; nach Absatz 4 Satz 1 bleiben bei der Bemessung Schornsteine, soweit sie untergeordnet sind, Antennen, Geländer, Abgas- und Abluftleitungen ganz außer Betracht. Für die Planung heißt das: Ein weit auskragender Dachrand ist nicht Teil derselben Erlaubnis wie das Vortreten der Überdachung, sondern hat seine eigene, engere Zahl.

Drei Vorschriften, eine Zahl, drei Rechtsfolgen — und für die Planung drei Fragen in dieser Reihenfolge. Erstens: Hält die Überdachung drei Meter zur Nachbargrenze und bleibt sie unter der Fläche, ist sie verfahrensfrei. Zweitens, davon getrennt: Welcher Abstand materiell gefordert ist, richtet sich nach der Höhe — das Mindestmaß von 3 m aus § 5 Absatz 2 Satz 1 wird erst oberhalb von 7,50 m Höhe von den 0,4 H überholt, denn 3 geteilt durch 0,4 ergibt 7,5, und so hoch wird eine Terrassenüberdachung nicht. Drittens: Liegt die Terrasse selbst höher als einen Meter, kommt ihre eigene Abstandspflicht hinzu. Keine dieser Fragen beantwortet der Schwellenwert, mit dem die Suche beginnt.