Terrassenüberdachung ohne Baugenehmigung: was in Ihrem Bundesland gilt

Acht der sechzehn Kataloge begrenzen neben der Fläche, wie weit die Überdachung vor die Hauswand treten darf. Berlin, Hamburg, Sachsen und Schleswig-Holstein nennen 3 m, Bremen 3,50 m, Brandenburg und Thüringen 4 m, Nordrhein-Westfalen 4,50 m — vier verschiedene Zahlen, verteilt auf acht Länder. Die acht übrigen Kataloge nennen keine Tiefe: Fünf nennen eine Fläche, aber keine Tiefe, Rheinland-Pfalz misst den umbauten Raum und kommt deshalb ohne Tiefenangabe aus, Hessen und das Saarland nennen weder Fläche noch Tiefe.

Die Rechnung dazu ist kurz. Eine Überdachung, die 5 m vor die Wand tritt und 3 m breit ist, hat 5 × 3 = 15 m² Fläche — die Hälfte der 30 m², die elf Länder als Grenze nennen. In Bayern ist sie verfahrensfrei, weil Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. g BayBO allein die Fläche nennt. In Berlin ist sie es nicht: § 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. g BauO Bln lässt 3 m Tiefe zu, und 5 m sind mehr. Dieselbe Konstruktion, dieselbe Fläche, zwei Ergebnisse — und mit der Fläche hat das nichts zu tun.

Die Begrenzung wirkt dabei anders, als man erwartet. Wer die 30 m² ausschöpfen will, darf bei einer Tiefengrenze von 3 m zehn Meter breit bauen (30 ÷ 3), bei 4,50 m dagegen nur 6,67 m (30 ÷ 4,5). Die schärfere Tiefengrenze erlaubt die breitere Überdachung. Begrenzt wird also nicht die Größe, sondern die Form: Je weiter das Dach vorspringt, desto schmaler muss es bleiben.

Dass diese Form eine schwer zu begründende Grenze ist, hat ein Landesgesetzgeber selbst festgehalten. Mecklenburg-Vorpommern hat seine Tiefenbegrenzung von 3 m gestrichen, und zwar in derselben Novelle, die die Fläche von 30 m² auf 40 m² gehoben hat; sie gilt seit dem 12. Juni 2026. Die Begründung des Regierungsentwurfs rechnet den Grund vor: Die Streichung hebe „den Widerspruch auf, dass beispielsweise bislang eine Terrassenüberdachung von 10 x 3 Metern im Gegensatz zu einer kleineren von 4 x 4 Metern verfahrensfrei errichtet werden kann“. 10 × 3 m sind 30 m² und halten die 3 m ein; 4 × 4 m sind 16 m² und reißen sie. Die kleinere Überdachung war die genehmigungspflichtige.

„Keine Tiefenbegrenzung“ heißt umgekehrt nicht, dass die Tiefe folgenlos bliebe. Baden-Württemberg nennt im Freistellungskatalog keine und begrenzt das Vortreten an drei anderen Stellen derselben Bauordnung. Bei der Bemessung der Abstandsfläche bleibt die Terrassenüberdachung außer Betracht, solange sie nicht mehr als 1,50 m vortritt und von Nachbargrenzen mindestens 2 m entfernt bleibt (§ 5 Abs. 6 Nr. 1 LBO). Eine Brandwand verlangt das Gesetz für ihre seitlichen Wände nicht, solange sie nicht mehr als 3 m vor die Außenwand des anschließenden Geschosses tritt — und das, obwohl eine Abschlusswand näher als 2,50 m an der Grenze sie sonst erfordern würde (§ 27c Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 Nr. 7 LBO). Von der harten Bedachung nimmt es sie aus, solange sie nicht mehr als 3 m vor die Außenwand des darüberliegenden Geschosses tritt (§ 27e Abs. 3 Nr. 6 LBO). Drei Vorschriften, drei Zahlen — und keine davon steht in dem Katalog, in dem man nachsehen würde.

Die Tabelle führt beide Zahlen je Land, dazu die weitere Bedingung der Katalogposition, ihre Aussage zum Außenbereich und den Weg, auf dem ihr Wortlaut am 22. Oktober 2026 gelesen worden ist. Wo ein Land die Tiefe nicht begrenzt, steht das ausdrücklich da: Ein Strich an dieser Stelle wäre von „nicht geprüft“ nicht zu unterscheiden.

Die Grenze verläuft nicht bei der Fläche, sondern an der Seite. Schleswig-Holstein schreibt sie in seiner Vollzugsbekanntmachung zur Landesbauordnung vom 3. März 2026 aus: „Terrassenüberdachungen sind freistehende und offene oder offen an Gebäude anschließende Dächer. Erfasst sind lediglich die Dachkonstruktion und gegebenenfalls erforderliche Stützen der Terrasse. Werden seitliche Wände oder Brüstungen ausgeführt, handelt es sich nicht um Terrassenüberdachungen i. S. dieser Vorschrift.“ Bemerkenswert ist das Wort „Brüstungen“: Nicht erst die Verglasung beendet die Freistellung, schon eine Brüstung tut es. Die Vollzugsbekanntmachung ist eine Verwaltungsvorschrift und bindet die Bauaufsichtsbehörden Schleswig-Holsteins; für die übrigen fünfzehn Länder ist sie keine Rechtsquelle.

Was dann gilt, steht in der Mehrheit der Länder nirgends. Neun der sechzehn Bauordnungen kennen für den Wintergarten überhaupt keine Freistellung. Für eine Überdachung, die zum Raum wird, bedeutet die Wand dort nicht den Wechsel von einer Zahl zu einer anderen, sondern den Wechsel aus dem Katalog in das Baugenehmigungsverfahren.

Vier Länder ersparen diesen Wechsel, weil beides in derselben Position steht. Bremen stellt „Terrassen einschließlich möglicher Überdachungen sowie überwiegend verglaste, nur zum vorübergehenden Aufenthalt bestimmte Vorbauten (Veranden, Wintergärten)“ in einem Zug frei, mit denselben 30 m² und denselben 3,50 m Tiefe. Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen nennen beide in einer Nummer, aber mit verschiedenen Zahlen: Niedersachsen 40 m² Grundfläche für die Überdachung und 30 m² Brutto-Grundfläche für den Wintergarten, Nordrhein-Westfalen 30 m² für beide, den Wintergarten jedoch nur bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 und mit einem Mindestabstand von 3 m zur Nachbargrenze — wobei der Wortlaut offenlässt, ob dieser Nachsatz auch die Terrassenüberdachung im selben Buchstaben trifft. Rheinland-Pfalz behandelt beide als eine Sache und nennt sie in derselben Nummer in einem Atemzug. Dort entscheidet über die Freistellung nicht die Wand, sondern die Heizung — und gemessen wird der umbaute Raum, nicht die Fläche.

Hessen nennt die Verglasung in derselben Position ausdrücklich. Freigestellt sind dort „Überdachungen und Teilverglasungen von erdgeschossigen Terrassen“ — eine Teilverglasung bleibt also innerhalb der Freistellung, und erst eine vollständige Verglasung dürfte in die Nachbarposition mit ihren 30 m² führen. Wo genau diese Linie verläuft, sagt die Anlage nicht. Dieselbe Position hängt die Freistellung außerdem an eine Bedingung, die keine Größe ist: Gebaut werden darf erst, wenn eine berechtigte Person die statisch-konstruktive Unbedenklichkeit bescheinigt hat.

„Strafe“ ist für diesen Fall das falsche Wort, und der Unterschied ist kein sprachlicher. Ohne die erforderliche Baugenehmigung zu bauen, ist in allen sechzehn Ländern eine Ordnungswidrigkeit; darauf steht eine Geldbuße. Eine Straftat ist es für sich genommen nicht.

In den acht Ländern mit einer Tiefengrenze führt dorthin ein Fehler, der sich nicht wie ein Schwarzbau anfühlt: Die Fläche stimmt, die Tiefe nicht. Verfahrensfrei ist die Überdachung damit nicht, und wer die zweite Zahl nicht kannte, hat ohne die erforderliche Genehmigung gebaut. Die Bauaufsichtsbehörde kann daraufhin zweierlei — die Ordnungswidrigkeit ahnden und den Zustand beanstanden. Das Zweite wiegt schwerer: Die Geldbuße ist einmalig, eine Beseitigungsanordnung trifft ein Dach, das an der Hauswand verankert ist.

Was im Einzelnen folgt — die Höchstbeträge der sechzehn Länder, die Reihenfolge der behördlichen Mittel, die Verjährung der Ahndung und warum der rechtswidrige Zustand selbst nicht verjährt —, steht auf einer eigenen Seite.