Baugenehmigung in Berlin: was die BauO Bln erlaubt

Berlin ist das einzige Land, dessen Bauordnung den Kleingärten einen eigenen Paragraphen für die Abstandsflächen widmet. § 6a BauO Bln steht neben dem allgemeinen § 6 und gilt für Lauben in Anlagen des Bundeskleingartengesetzes. Kein anderes Landesbauordnungsrecht trennt das so — überall sonst wird die Laube nach derselben Vorschrift gemessen wie das Gartenhaus im Reihenhausgarten.

Das ist mehr als eine Formalie, denn die allgemeine Berliner Schwelle ist knapp: Zehn Quadratmeter Grundfläche stellt § 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BauO Bln frei, und zehn Quadratmeter sind ein Häuschen von 2,50 × 4,00 m. Ein handelsübliches Gerätehaus von 3,00 × 4,00 m liegt mit 12 m² schon darüber. Wer im Kleingarten baut, rechnet außerdem mit den 24 m² des § 3 BundeskleingartenG einschließlich überdachtem Freisitz — zwei Regelwerke, zwei Zahlen, und die kleinere gewinnt.

Zuständig ist nicht eine Landesbehörde, sondern das Bauaufsichtsamt des Bezirks. Für die Anfrage heißt das: erst den Bezirk feststellen, dann anrufen. Eine zentrale Berliner Bauaufsicht, an die man sich wenden könnte, gibt es nicht.

Berlin schreibt die Tiefe der Abstandsfläche nicht in einem Satz fest, sondern in vier, und der dritte ist derjenige, der das Einfamilienhaus betrifft. § 6 Absatz 5 BauO Bln beginnt unauffällig: 0,4 H, mindestens 3 m, in Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H bei demselben Mindestmaß. Dann Satz 3: „Vor den Außenwänden von Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als drei oberirdischen Geschossen genügt als Tiefe der Abstandsfläche 3 m.“ Für diese Gebäude gilt also keine Formel mehr, sondern ein fester Wert. Der Unterschied ist kein rechnerischer Feinschliff: Er nimmt dem Dach seinen Einfluss auf den Grenzabstand.

Welche Häuser das sind, sagt § 2 Absatz 3 BauO Bln. Gebäudeklasse 1 sind freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und höchstens zwei Nutzungseinheiten von zusammen höchstens 400 m² Brutto-Grundfläche, dazu freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude; Gebäudeklasse 2 sind dieselben Maße ohne das Merkmal „freistehend“, also das Doppelhaus und das Reihenhaus. Satz 3 trifft damit den Zuschnitt des gewöhnlichen Einfamilien-, Doppel- und Reihenhauses. Und Satz 4 derselben Vorschrift hält diese Einordnung gegen den Garten fest: Wird ein Nebengebäude an ein Gebäude der Gebäudeklasse 1 angebaut, „verändert sich die Gebäudeklasse nicht, wenn das Nebengebäude nach § 61 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe a oder b verfahrensfrei ist“ — der angebaute Geräteschuppen oder die angebaute Garage machen aus dem freistehenden Haus also kein Gebäude der Gebäudeklasse 2.

Dass die Sonderregel überhaupt etwas bewirkt, liegt an zwei verschiedenen Messweisen für zwei verschiedene Höhen. Die 7 m der Gebäudeklasse sind nach § 2 Absatz 3 Satz 2 „das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel“ — gemessen also bis zu einem Fußboden. H nach § 6 Absatz 4 ist etwas anderes: „das lotrechte Maß von jedem Punkt des oberen Abschlusses der Wand oder der Dachhaut bis zur Geländeoberfläche“. Selbst gerechnet: Liegt die Fußbodenoberkante des Dachgeschosses bei 6,50 m, bleibt das Haus in der Gebäudeklasse 1. Der obere Wandabschluss sitzt darüber — bei 2,50 m Geschosshöhe also bei etwa 9,00 m —, und der First eines Satteldachs von 3,00 m Höhe erreicht rund 12,00 m. Weil H nach Absatz 4 an jedem Punkt bis zur Dachhaut gemessen wird, wären am First 0,4 × 12,00 m, also 4,80 m freizuhalten. Satz 3 kappt das bei drei Metern. Die Formel aus Satz 1 wird dadurch für den Einfamilienhausbau zur Ausnahme und der feste Wert zur Regel.

Zwei Dinge folgen daraus für die Praxis. Erstens ist in Berlin nicht die Dachform die Frage, sondern die Gebäudeklasse: Wer die zwei Nutzungseinheiten oder die Brutto-Grundfläche überschreitet, verlässt die Gebäudeklassen 1 und 2 und fällt für die Abstandsfläche auf 0,4 H zurück, bei unverändertem Dach. Zweitens nennt § 6 Absatz 4 BauO Bln — anders als die Hamburgische Bauordnung — gar keinen Bruchteil, mit dem ein geneigtes Dach nur anteilig in die Höhe einginge; gemessen wird bis zur Dachhaut, und zwar an jedem Punkt. Der Abstandsflächenrechner dieser Website setzt für alle Länder einheitlich ein Drittel der Dachhöhe an. Für Berlin ist das eine dokumentierte Vereinfachung, die zu niedrig liegt, sobald Satz 3 nicht greift — maßgeblich bleibt der Wortlaut des Absatzes 4.

Satz 4 des Absatzes 5 fügt eine zweite Einschränkung an, und sie wirkt nur in eine Richtung: „Soweit sich durch Festsetzung der Grundflächen der Gebäude mittels Baulinien oder Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse oder durch andere ausdrückliche Festsetzungen in einem Bebauungsplan geringere Abstandsflächen ergeben, hat es damit sein Bewenden.“ Ein Bebauungsplan darf den gesetzlichen Abstand also unterschreiten, und dann bleibt es dabei. Nach oben öffnet Satz 4 dagegen nichts — hier liegt der Unterschied zu Hamburg, wo § 6 Absatz 5 Satz 3 HBauO die Sätze 1 und 2 bei einer Festsetzung „größerer oder geringerer Tiefe“ gleich ganz außer Anwendung setzt. Berlin verschiebt die Untergrenze, Hamburg schaltet die Regel ab.

Für den Rechtsstand ist dieser Abschnitt neu zu lesen, denn die Bauordnung ist 2026 zweimal geändert worden. Das Siebte Gesetz zur Änderung der Bauordnung für Berlin vom 21. Januar 2026 (GVBl. S. 22) betraf § 62 Absatz 6, § 73 Absatz 2 und einen neuen § 89 Absatz 9 und trat am 4. Februar 2026 in Kraft — § 6 und § 61 blieben unberührt. Maßgeblich ist seitdem aber eine weitere Novelle: Artikel 1 und 5 des Gesetzes für einfaches Bauen vom 9. Juli 2026, verkündet im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Nr. 25 vom 22. Juli 2026 auf Seite 692 und nach seinem Artikel 6 Absatz 1 am Tage nach der Verkündung, also am 23. Juli 2026, in Kraft getreten. Wer eine Fassung „Stand Februar 2026“ liest, liest seither nicht mehr das geltende Recht.

Was dieses Gesetz an § 6 geändert hat, lässt sich an sieben Buchstaben seines Artikels 1 Nummer 6 ablesen, und für den Garten sind zwei davon erheblich. Absatz 8 Satz 1 ist umnummeriert: Die Wärmepumpen, bisher eine eigene Nummer 3, stehen jetzt gemeinsam mit den gebäudeunabhängigen Solaranlagen in Nummer 2; die bisherige Nummer 4 mit den Stützmauern und geschlossenen Einfriedungen ist Nummer 3 geworden. Satz 2 desselben Absatzes ist dabei nicht geändert worden und begrenzt weiterhin „die Länge der die Abstandsflächentiefe gegenüber den Grundstücksgrenzen nicht einhaltenden Bebauung nach Nummern 1 und 2“ auf insgesamt 15 m. Die Umnummerierung verschiebt damit, was mitgezählt wird: Eine Wärmepumpe an der Grenze geht seit dem 23. Juli 2026 in die 15 m ein, eine Stützmauer oder eine geschlossene Einfriedung nicht mehr.

Der zweite erhebliche Punkt ist Absatz 7, der neu gefasst ist. Vorher blieben nur „Maßnahmen zum Zwecke der Energieeinsparung und Solaranlagen an bestehenden Gebäuden“ außer Betracht, und das auch nur unter zwei Bedingungen — höchstens 0,30 m Stärke und mindestens 2,50 m Abstand zur Nachbargrenze. Beide Bedingungen sind entfallen. Jetzt bleiben Maßnahmen zur Energieeinsparung an bestehenden Gebäuden und außerdem „Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien, insbesondere Solaranlagen, Wärmepumpen und Windräder, wenn deren Abstandsflächen innerhalb der Abstandsflächen des Gebäudes liegen“, außer Betracht. Die Prüfung ist damit eine andere geworden: Nicht mehr Stärke und Grenzabstand entscheiden, sondern die Frage, ob die Anlage mit ihrer eigenen Abstandsfläche innerhalb derjenigen des Gebäudes bleibt. Hinzugekommen ist ein Absatz 12, nach dem die Abstandsflächen unbeachtlich sind, wenn in einem rechtmäßig bestehenden Gebäude durch Umnutzung, durch Dachgeschossausbau oder durch eine erstmalige Aufstockung um ein Geschoss Wohnraum geschaffen wird.

An § 61 hat dasselbe Gesetz weniger geändert, als man erwarten würde, und das ist für diese Website die wichtigere Aussage. Berührt sind nur die Nummer 3 (zwei neue Buchstaben zur Wasserstofferzeugung), die Nummer 5 (Antennen und Masten, mit einem Standsicherheitsnachweis ab 10 m Masthöhe), die Nummer 15 Buchstabe a (Ladeinfrastruktur) und der Absatz 5, dem drei Sätze angefügt wurden; neu eingefügt ist ein § 61a zur Landesverteidigung. Die Nummern 1, 7 und 10, an denen sieben der acht Berliner Zeilen der Tabelle oben hängen, sind unverändert — ebenso § 59 Absatz 1, auf den die achte verweist, weil Berlin den Wintergarten nicht freistellt. Die neuen Sätze in Absatz 5 sind gleichwohl zu lesen: Vorhaben sind „nur solange verfahrensfrei, wie sie nicht Teil eines insgesamt genehmigungsbedürftigen Bauvorhabens oder eines insgesamt freigestellten Bauvorhabens sind“. Das verfahrensfreie Gerätehaus im Zuge eines genehmigten Neubaus wird also Teil dieses Verfahrens.

Jenseits der zehn Quadratmeter ist der Bauantrag nicht der einzige Weg, und der zweite reicht in Berlin weiter als in vielen Ländern. § 62 Absatz 1 Satz 1 BauO Bln stellt „die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen, die keine Sonderbauten sind“, von der Genehmigung frei — nicht nur Wohngebäude bestimmter Gebäudeklassen, wie es etwa § 62 HBauO in Hamburg tut. Diese Weite ist allerdings nicht neu und stammt nicht aus dem Gesetz für einfaches Bauen; dessen Artikel 1 Nummer 23 hat Satz 1 lediglich in zwei Nummern gegliedert und als zweite die Modernisierung und den Ersatz von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbarer Energie aufgenommen. Die Hürde steht in Absatz 2, und sie hat drei Stufen: Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 Absatz 1 oder 2 BauGB und widerspricht dessen Festsetzungen nicht — oder es ist in einem planungsrechtlichen Bescheid nach § 75 Absatz 2 für zulässig erklärt worden, oder es geht um einen Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken im Anwendungsbereich des § 34 Absatz 1 Satz 1 BauGB; die Erschließung ist gesichert; und die Bauaufsichtsbehörde erklärt nicht fristgerecht, dass doch das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Begonnen werden darf einen Monat nach Vorlage der Unterlagen, sofern die Frist nicht um einen weiteren Monat verlängert wird.

Bleibt die Frage nach der Zaunhöhe, und die Bauordnung beantwortet sie nicht mit einer Obergrenze, sondern mit zwei verschiedenen Grenzen für zwei verschiedene Fragen. § 61 Absatz 1 Nummer 7 Buchstabe a stellt „Mauern einschließlich Stützmauern und Einfriedungen mit einer Höhe bis zu 2 m, außer im Außenbereich“ verfahrensfrei — das ist eine Verfahrensgrenze und sagt nichts darüber, ob die Einfriedung zulässig ist. § 6 Absatz 8 Satz 1 Nummer 3 erlaubt geschlossene Einfriedungen in der Abstandsfläche und ohne eigene: in Gewerbe- und Industriegebieten ohne Höhenangabe, außerhalb bis zu 2 m und, seit dem 23. Juli 2026 neu, bei Anlagen kritischer Infrastrukturen bis zu 2,60 m zuzüglich Übersteigschutz. Eine allgemeine „maximale Zaunhöhe“ nennt die Bauordnung nicht; was darüber hinaus zulässig ist, entscheiden der Bebauungsplan und das Nachbarrecht. Dessen Maßstab — die ortsübliche Einfriedung und, wo sich keine Ortsüblichkeit feststellen lässt, ein etwa 1,25 m hoher Maschendrahtzaun — steht samt der Berliner Einfriedungspflicht auf der Gartenhausseite dieses Landes.

Zwei Absätze des § 6 sind durch dasselbe Gesetz schärfer gefasst worden, und beide helfen bei einem schwierigen Zuschnitt. Absatz 10 betraf schon vorher geringere Abstandsflächentiefen für nachträglich vor die Außenwand gesetzte Aufzüge, Treppen und Treppenräume, wenn wesentliche Beeinträchtigungen nicht zu befürchten sind und zu Nachbargrenzen ein Abstand von mindestens 3 m bleibt; aus „können zugelassen werden“ ist jetzt „sind zulässig“ geworden. Und Absatz 11 lautete bisher, eine Abweichung „kann“ nach § 67 zugelassen werden, wenn die Schutzziele gewahrt bleiben, wobei Satz 2 ausdrücklich klarstellt: „Eine atypische Grundstückssituation ist nicht erforderlich.“ Aus dem „kann“ ist ein „soll“ geworden. Ein Anspruch entsteht daraus nicht — die Entscheidung bleibt bei der Bauaufsichtsbehörde des Bezirks —, aber das Ermessen ist in beiden Fällen enger geworden.