Baugenehmigung in Bayern: was die BayBO erlaubt

Dreizehn der sechzehn Länder hängen die Freistellung des Gartenhauses an Bedingungen für die Nutzung. Den Aufenthaltsraum und die Feuerstätte nennen alle dreizehn, die Toilette zwölf von ihnen. Drei Länder nennen nur ein Maß, und Bayern gehört dazu. Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO stellt im Innenbereich „Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m³, außer im Außenbereich“ frei — ein Volumen, eine Lage, und keine Bedingung an die Nutzung. Dieselben 75 m³ ohne Nutzungsbedingung führen nur das Saarland und Sachsen; eine bedingungslose Zeile in Quadratmetern gibt es nicht.

Im Außenbereich kehrt derselbe Buchstabe die Regel um. Dort sinkt die Schwelle auf 20 m³, und erst dort tauchen die Bedingungen auf, die acht andere Länder schon im Innenbereich stellen: „Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, wenn die Gebäude weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen, im Außenbereich bis 20 m³ Brutto-Rauminhalt“. Ein einziger Satz trägt damit zwei Regelwerke, und was zwischen ihnen entscheidet, ist nicht die Größe des Hauses, sondern die Lage des Grundstücks.

Für die Planung ist das der größte Unterschied im ganzen Vergleich, und er wird selten genannt. Ein Gartenhaus von 5,00 × 4,00 m mit 2,60 m mittlerer Höhe misst 52 m³. In Bayern bleibt es verfahrensfrei, auch wenn ein Schreibtisch darin steht, eine Werkbank oder ein Ofen. Dieselbe Hütte in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen oder Brandenburg verliert die Freistellung in dem Moment, in dem sie zum Arbeitsraum wird — alle drei stellen ebenfalls 75 m³ frei, nennen die Nutzungsbedingung aber im Gesetzestext.

Verfahrensfrei heißt trotzdem nicht: erlaubt. Der Bebauungsplan, das Abstandsflächenrecht und das Nachbarrecht gelten unverändert weiter, und ein Ofen bringt den Schornsteinfeger ins Spiel. Was entfällt, ist der Bauantrag — nicht die Vorschrift.

Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt in Bayern allgemein 0,4 H, mindestens aber 3 m — so steht es in Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO in der Fassung des Gesetzes vom 23. April 2026. Für drei Städte gilt dieser Wert nicht. Art. 6 Abs. 5a Satz 1 BayBO verlangt „in Gemeinden mit mehr als 250 000 Einwohnern außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten sowie festgesetzten urbanen Gebieten 1 H, mindestens jedoch 3 m, wenn die nähere Umgebung überwiegend durch Gebäude der Gebäudeklassen 1, 2 oder 3 geprägt ist“. Die Gebäudeklassen 1 bis 3 sind nach Art. 2 Abs. 3 Satz 1 BayBO im Kern die Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m — also gerade die Ein- und Zweifamilienhausgebiete, in denen Gartenhäuser, Garagen und Carports stehen.

Mehr als 250 000 Einwohner haben in Bayern genau drei Gemeinden: München mit 1 505 047, Nürnberg mit 531 480 und Augsburg mit 301 625 Einwohnern. Die viertgrößte Gemeinde, Regensburg, kommt auf 151 534 und liegt damit nicht einmal bei zwei Dritteln der Schwelle; ein Grenzfall, den die nächste Fortschreibung kippen könnte, besteht derzeit nicht. Die Zahlen stammen aus den Statistischen Berichten des Bayerischen Landesamts für Statistik zum Stichtag 31. März 2026 und sind dort zusätzlich über die Gemeindegrößenklassen gegengerechnet: zwei Gemeinden mit 500 000 Einwohnern oder mehr, eine in der Klasse von 200 000 bis unter 500 000.

Absatz 5a besteht nicht nur aus dieser einen Zahl, und seine weiteren Sätze gehen in die andere Richtung. Satz 2 lässt vor bis zu zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge 0,5 H genügen, mindestens 3 m, wenn das Gebäude an mindestens zwei Außenwänden die volle Tiefe des Satzes 1 einhält. Satz 3 entlastet flache Dächer: Während Art. 6 Abs. 4 Satz 3 BayBO die Höhe jedes Dachs bis einschließlich 70 Grad zu einem Drittel hinzurechnet, zählt sie im Fall des Absatzes 5a erst oberhalb von 45 Grad mit — ein Satteldach mit 40 Grad bleibt dort also ganz außer Betracht, während es nach der allgemeinen Regel ein Drittel beiträgt. Abgefedert wird die größere Tiefe damit an zwei Stellen; aufgehoben wird sie nicht.

Für die acht Vorhabenarten dieser Website greift Absatz 5a allerdings selten, und der Grund steht einen Absatz weiter. Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO erklärt Garagen einschließlich ihrer Nebenräume und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten bis zu einer mittleren Wandhöhe von 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m „in den Abstandsflächen sowie ohne eigene Abstandsflächen“ für zulässig. Wo keine Abstandsfläche zu bemessen ist, entscheidet auch kein Koeffizient: Ob 0,4 H oder 1 H gilt, wird für das übliche Gartenhaus und den üblichen Carport gar nicht gefragt. Wichtig wird Absatz 5a erst, wenn ein Vorhaben aus diesem Privileg herausfällt — ein Wintergarten, der einen Aufenthaltsraum hat und deshalb nie darunter passt, ein Gartenhaus mit Feuerstätte, eine Grenzwand über 3 m Höhe oder über 9 m Länge.

Der Abstandsflächenrechner dieser Website rechnet aus diesem Grund mit 0,4 H und nennt Absatz 5a daneben, statt ihn einzubauen. Eine Unterscheidung nach Gemeindegröße hat er nicht: Der Datensatz führt je Land genau einen Koeffizienten, und die zweite Bedingung des Absatzes — wovon die nähere Umgebung „überwiegend geprägt“ ist — lässt sich aus einer Höhen- und Längenangabe nicht erschließen. Wer in München, Nürnberg oder Augsburg außerhalb des Grenzprivilegs baut, klärt die Tiefe deshalb mit der Bauaufsichtsbehörde und nicht mit einem Rechner.

Die Bayerische Bauordnung trägt nur ein einziges amtliches Datum, und es ist nicht das einer Jahresausgabe. Das Vollzitat lautet: Bayerische Bauordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl. S. 588, BayRS 2132-1-B), zuletzt geändert durch § 2 des Gesetzes vom 23. April 2026 (GVBl. S. 190). Eine „BayBO 2013“ oder „BayBO 2016“ gibt es als eigenes Gesetz nicht. Wer so sucht, meint den Stand des Textes in jenem Jahr — und der ist seither mehrfach geändert worden, zuletzt im April 2026.

Für ein Vorhaben gilt deshalb nicht eine Jahresfassung, sondern der Text in seiner heutigen Gestalt, soweit nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist. Die amtliche Anmerkung zu Art. 84 BayBO sagt genau das: Das Gesetz selbst ist am 1. Oktober 1962 in Kraft getreten, und „der Zeitpunkt des Inkrafttretens der späteren Änderungen ergibt sich aus den jeweiligen Änderungsgesetzen“. Wo der Gesetzgeber einen Altfall anders behandeln will, schreibt er es in Art. 83 BayBO hinein, und zwar vorschriftenweise: Die Genehmigungsfiktion des Art. 68 Abs. 2 Satz 1 gilt nach Art. 83 Abs. 7 für ab dem 1. Mai 2021 eingereichte Bauanträge, Art. 65 Abs. 3 findet nach Art. 83 Abs. 8 auf vor dem 1. März 2023 eingereichte Bauanträge keine Anwendung.

Eine allgemeine Vorschrift, die für jeden Altfall sagt, welche Fassung ihn erfasst, enthält die BayBO nicht — die elf Absätze des Art. 83 regeln elf einzelne Fälle und keinen Grundsatz. Dass es eine solche allgemeine Regel gäbe, aus der sich die maßgebliche Fassung eines beliebigen alten Vorhabens ablesen ließe, kann ich daher nicht bestätigen. Wer wissen muss, nach welchem Recht ein Bau aus dem Jahr 2013 zu beurteilen ist, prüft Art. 83 BayBO auf eine Übergangsregel zu genau der Vorschrift, um die es geht, und fragt im Zweifel bei der unteren Bauaufsichtsbehörde nach.

Den geltenden Text liefert das Rechtsportal des Freistaats Bayern, und zwar in zwei Formen: je Artikel unter einer eigenen Adresse und als Gesamtausgabe im PDF, das das Vollzitat im Kopf trägt. Das Vollzitat ist die Probe aufs Exempel — steht dort ein anderes Änderungsgesetz als das vom 23. April 2026, ist der Text entweder älter oder neuer als dieser Abschnitt. Fremde Übersichten im Netz nennen ein solches Zitat meist nicht; ohne es lässt sich nicht erkennen, welchen Stand sie wiedergeben.