Nutzungsänderung

Der häufigste Fall kommt ohne Werkzeug aus. Aus dem Geräteschuppen wird ein Hobbyraum, aus dem Gartenhaus ein Wohnraum: Die Hülle bleibt, die Nutzung wechselt, und mit ihr wechselt der Maßstab. Nicht der Umbau entscheidet, sondern die Frage, ob für die neue Nutzung andere Vorschriften gelten als für die alte.

Der Grund liegt im Aufenthaltsraum. Ein Raum, der zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet ist, braucht eine lichte Höhe, Tageslicht und eine Lüftungsmöglichkeit. Ein Geräteschuppen braucht das alles nicht. Sobald der Schuppen zum Aufenthaltsraum wird, gelten Anforderungen, die vorher nicht galten — und daran hängt die Genehmigungsfrage.

Den Prüfsatz schreibt das Landesrecht, und er lautet nicht überall gleich. § 50 Absatz 2 LBO Baden-Württemberg stellt die Nutzungsänderung verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen gelten als für die bisherige; daneben tritt dort der Fall, dass durch die neue Nutzung Wohnraum im Innenbereich geschaffen wird. § 62 Absatz 2 BauO Nordrhein-Westfalen fragt stattdessen, ob andere öffentlich-rechtliche Anforderungen „in Betracht kommen“, und verlangt zusätzlich, dass die Errichtung selbst verfahrensfrei wäre. § 61 Absatz 2 Nummer 1 der Musterbauordnung ist das Vorbild beider Fassungen.

Der bauordnungsrechtliche Test ist abstrakt gemeint. Es kommt nicht darauf an, ob die Behörde am Ende tatsächlich etwas verlangt, sondern darauf, ob eine Prüfung überhaupt erforderlich wäre. So hat es der Bayerische Verwaltungsgerichtshof entschieden (Urteil vom 18. Mai 1982 – 1 B 179/79, BayVBl. 1983, 656).

Das Bundesrecht definiert den Begriff nicht. § 29 Absatz 1 BauGB nennt die Nutzungsänderung nur als Vorhabentyp und ordnet an, dass für sie die §§ 30 bis 37 BauGB gelten; Absatz 2 stellt klar, dass das Bauordnungsrecht daneben unberührt bleibt. Eine Legaldefinition steht dort nicht. Mehrere Ratgeber geben die Formel der Rechtsprechung dennoch so wieder, als stünde sie im Gesetzestext.

Die Formel selbst stammt vom Bundesverwaltungsgericht. Eine Nutzungsänderung im Sinn des § 29 Absatz 1 BauGB liegt vor, wenn die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und dadurch bodenrechtliche Belange neu berührt werden können. Die Linie ist gefestigt (BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1990 – 4 C 49.89; Urteil vom 18. November 2010 – 4 C 10.09, BVerwGE 138, 166).

Es sind damit zwei Prüfungen, nicht eine. Das Bauplanungsrecht fragt nach der Variationsbreite, das Bauordnungsrecht nach den anderen Anforderungen. Jede der beiden kann die Genehmigungspflicht für sich allein auslösen, und § 29 Absatz 2 BauGB sagt genau das.

Manche Länder brauchen das Wort in ihrer Genehmigungsnorm gar nicht. § 49 LBO Baden-Württemberg nennt allein Errichtung und Abbruch; die Nutzungsänderung steht nach § 2 Absatz 13 Nummer 1 LBO der Errichtung gleich und ist damit miterfasst. Wer den Begriff im Genehmigungsparagraphen sucht und nicht findet, schließt daraus leicht das Falsche.

Ein Gartenhaus in Baden-Württemberg ist als Geräteschuppen verfahrensfrei errichtet worden. Jahre später kommen Dämmung, Fenster, Heizung und ein Schreibtisch hinzu. Außen verändert sich nichts, die Grundfläche bleibt dieselbe. Trotzdem ist der Raum nun zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt bestimmt. Damit gelten Anforderungen, die für einen Geräteschuppen nicht galten: § 34 LBO verlangt für Aufenthaltsräume außerhalb des Dachraums eine lichte Höhe von mindestens 2,3 m und notwendige Fenster, deren Rohbaumaß mindestens ein Zehntel der Grundfläche erreicht. Andere Anforderungen gelten also — und nach § 50 Absatz 2 LBO ist die Nutzungsänderung dann nicht verfahrensfrei.

Ohne Bauarbeiten keine Genehmigung: Das ist der verbreitetste Irrtum. Die Genehmigungspflicht hängt nicht am Werkzeug, sondern am Vergleich zweier Nutzungen, und dieser Vergleich kann anders ausfallen, obwohl kein Stein bewegt wurde. Umgekehrt gilt dasselbe: Ein Umbau ohne Nutzungswechsel ist keine Nutzungsänderung. Teuer wird deshalb nicht der Anbau, für den jeder einen Antrag erwartet, sondern der Schreibtisch im Schuppen, für den es niemand tut.