Das Gartenhaus steht bereits. Vielleicht seit einem Monat, vielleicht seit zehn Jahren. Jetzt kam ein Brief vom Bauamt — oder Sie haben selbst gerechnet und festgestellt, dass die Schwelle überschritten ist. Der nachträgliche Bauantrag ist der geordnete Weg aus dieser Lage, aber er ist kein Automatismus.
Was heißt formell und materiell illegal?
Zwei Begriffe, deren Unterscheidung über den Ausgang entscheidet.
Formell illegal heißt: Es fehlt die erforderliche Genehmigung. Das Gebäude selbst könnte aber genehmigt werden.
Materiell illegal heißt: Das Vorhaben verstößt gegen das materielle Recht — es verletzt Abstandsflächen, überschreitet die Grundflächenzahl, steht außerhalb der zulässigen Fläche oder liegt im Außenbereich.
Nur formell illegale Vorhaben sind heilbar. Das ist die gute Nachricht: Der weitaus häufigste Fall ist ein Gartenhaus, das lediglich einige Kubikmeter über der Landesschwelle liegt, sonst aber alles einhält. Dieser Fall wird genehmigt.
Der schlechte Fall ist das Gartenhaus im Außenbereich. Dort ist das Vorhaben nach § 35 BauGB regelmäßig materiell unzulässig, und daran ändert kein Antrag etwas — siehe Innenbereich und Außenbereich.
Wird ein Schwarzbau nach einigen Jahren legal?
Nein. Bestandsschutz setzt voraus, dass die Anlage zu irgendeinem Zeitpunkt materiell rechtmäßig war. Ein von Anfang an unzulässiges Gebäude erlangt ihn durch bloßen Zeitablauf nicht.
Was verjähren kann, ist die Ordnungswidrigkeit — also das Bußgeld. Die Rückbaupflicht verjährt nicht in demselben Sinne. In der Praxis spielt Zeitablauf gleichwohl eine Rolle: Hat die Behörde über Jahre in Kenntnis des Zustands nichts unternommen, kann das ihr Ermessen binden. Darauf zu bauen ist allerdings eine Wette, kein Rechtsanspruch.
Näheres zu den Folgen im Ratgeber zum Bauen ohne Genehmigung.
Was tun, wenn der Brief vom Bauamt kommt?
In dieser Reihenfolge, und die Reihenfolge ist wichtig.
- Frist notieren, nichts unterschreiben. Anhörungsschreiben nennen eine Frist zur Stellungnahme. Sie ist verlängerbar; ein Anruf genügt meist.
- Nicht sofort abreißen. Ein voreiliger Rückbau vernichtet unter Umständen einen legalisierbaren Bestand — und lässt sich nicht rückgängig machen.
- Selbst nachrechnen. Maße nachmessen, Rauminhalt bilden, Abstandsflächen prüfen. Häufig irrt die Nachbarbeschwerde, auf der das Verfahren beruht.
- Prüfen, ob überhaupt ein Verstoß vorliegt. Manche Vorhaben sind verfahrensfrei, ohne dass die Beteiligten es wussten.
- Erst dann entscheiden, ob Rückbau, Änderung oder nachträglicher Antrag.
Haben Sie nicht selbst gebaut, sondern das Gebäude mitgekauft, verschiebt sich die Frage: Wer die Anordnung bekommt und wer am Ende dafür zahlt, trennt der Ratgeber zur Haftung bei fehlender Baugenehmigung.
Welche Wege gibt es aus der Lage?
Weg A — nachträglicher Bauantrag. Der reguläre Weg bei materieller Zulässigkeit. Es ist derselbe Antrag wie ein vorheriger, mit denselben Unterlagen: Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Abstandsflächennachweis, Berechnung des Rauminhalts. Welche das im Einzelnen sind, steht im Ratgeber zu den Bauantragsunterlagen. Er muss ebenso von einer bauvorlageberechtigten Person unterschrieben sein — wer das sein darf und welche Ausnahmen einzelne Länder kennen, steht im Ratgeber zur Bauvorlageberechtigung.
Weg B — Rückbau auf das zulässige Maß. Oft billiger und schneller als der Antrag. Ein Gartenhaus mit 34 m³ in Hessen, wo 30 m³ frei sind, wird durch ein niedrigeres Fundament oder eine gekürzte Traufe wieder verfahrensfrei. Rechnen Sie das durch, bevor Sie den Antrag stellen.
Weg C — Abweichung oder Befreiung beantragen. Wenn eine einzelne Vorschrift verletzt ist, kann ein Antrag auf Abweichung nach der Landesbauordnung oder auf Befreiung von einer Festsetzung des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGB helfen. Beides ist Ermessen und gebührenpflichtig.
Weg D — Rückbau. Bei materieller Unzulässigkeit meist die einzige Option. Ein freiwilliger Rückbau vor Erlass einer Anordnung vermeidet Zwangsgeld und wirkt sich auf die Bußgeldbemessung aus.
Wie stellen Sie den nachträglichen Antrag konkret?
Der Ablauf unterscheidet sich vom regulären Antrag in drei Punkten: Sie dokumentieren einen Ist-Zustand statt einer Planung, Sie sollten den Sachverhalt offenlegen, und Sie sollten die Reihenfolge Bauvoranfrage-vor-Bauantrag ernst nehmen.
Gerade der letzte Punkt lohnt sich. Ist unklar, ob das Vorhaben materiell zulässig ist, klärt eine Bauvoranfrage genau diese eine Frage — zu einem Bruchteil der Kosten eines vollständigen Antrags und, anders als eine telefonische Auskunft, verbindlich.
Was kostet das zusätzlich?
Zur regulären Gebühr — deren Bemessung im Ratgeber zu Kosten und Dauer steht — können hinzukommen:
- Ein Bußgeld wegen der Ordnungswidrigkeit. Die Höchstbeträge der Länder liegen zwischen 50 000 und 500 000 Euro; das sind Obergrenzen, keine Regelbeträge.
- Gebühren für Abweichungen und Befreiungen, je Vorgang.
- Erhöhte Gebühren für nachträgliche Anträge in einzelnen Gebührenordnungen.
- Das Honorar des Entwurfsverfassers, der zusätzlich den Bestand aufmessen muss.
Sachsen beziffert es. Das Zehnte Sächsische Kostenverzeichnis setzt für die Prüfung der Bauvorlagen eines ohne Baugenehmigung begonnenen oder ausgeführten Vorhabens „das Zweifache der Gebühr nach Tarifstelle 4.1 oder 4.2“ an, wenn es nachträglich genehmigt oder ohne Genehmigung belassen wird (Tarifstelle 6.2.1); wird es weder genehmigt noch belassen, bleibt es bei der einfachen Gebühr (6.2.2). Die Legalisierung ist damit der teurere Weg — folgerichtig, weil nur sie die vollständige Prüfung verlangt, aber der Erwartung zuwider.
Die Grundgebühr dahinter: in Sachsen 6,50 Euro je angefangene 1 000 Euro der Rohbau- oder Herstellungssumme im vereinfachten Verfahren, 8,50 Euro im Baugenehmigungsverfahren, jeweils mindestens 95 Euro (Tarifstellen 4.1.2 und 4.1.1). Ob die Mindestgebühr mitverdoppelt wird, sagt das Verzeichnis nicht. Bei der Genehmigung tritt die Gebühr für die Bauzustandsbesichtigung hinzu, bei der Ablehnung nicht; die für bautechnische Nachweise fällt in beiden Fällen nur an, wenn diese geprüft werden.
Zwei Anmerkungen desselben Verzeichnisses wiegen praktisch schwerer. Die Gebühr ist auch zu erheben, wenn die Prüfung der Genehmigungsfähigkeit „ohne Bauvorlagen vorgenommen wird“ — keinen Antrag zu stellen erspart sie nicht. Und die reguläre Gebühr fällt auch an, wenn die Genehmigung nach § 69 Abs. 5 Satz 1 SächsBO als erteilt gilt: Die Genehmigungsfiktion ist nicht kostenlos.
Diese Beträge gelten für Sachsen; Gebührenrecht ist Landesrecht. Die Größenordnung einer regulären Gebühr schätzt der Baugebühren-Rechner. Die verbindliche Auskunft über die Gebühr erteilt die Bauaufsichtsbehörde vorab.
Wie vermeiden Sie den Fall beim nächsten Mal?
Rechnen, bevor gebaut wird — und in der Einheit des eigenen Bundeslandes. Elf Länder messen Kubikmeter, fünf messen Quadratmeter; wer die falsche Größe vergleicht, vergleicht nichts.
Die zuständige Behörde für Antrag und Rückfragen finden Sie über den Bauamt-Finder.