Die meisten Gartenhausprojekte scheitern nicht an der Größe, sondern an einer einzigen ungeklärten Frage: Liegt das Grundstück im Innenbereich, und ist an dieser Stelle eine Nebenanlage zulässig? Genau dafür gibt es ein eigenes, günstiges Verfahren.
Der Unterschied zur Auskunft
Ruft man beim Bauamt an, bekommt man eine Einschätzung. Sie ist oft zutreffend und immer unverbindlich. Ändert sich die Sachbearbeitung, ändert sich möglicherweise die Antwort — und durchsetzen lässt sich die erste Auskunft nicht.
Die Bauvoranfrage ist ein förmlicher Antrag auf Vorabentscheidung über einzelne Fragen eines Bauvorhabens. Der Bauvorbescheid, der darauf ergeht, bindet die Behörde. Sie kann später nicht abweichend entscheiden, solange sich Sach- und Rechtslage nicht ändern.
Wann sie sich lohnt
Bei unklarer Lage im Innen- oder Außenbereich. Das ist der klassische Fall. Elf Länder streichen die Verfahrensfreiheit im Außenbereich vollständig, die übrigen fünf lassen dort nur einen kleinen Rest stehen — und in allen sechzehn steht danach noch § 35 BauGB im Weg. Von außen ist die Zuordnung oft nicht erkennbar.
Bei Zweifeln an der Zulässigkeit von Nebenanlagen. Der Bebauungsplan kann Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ausschließen. Ob Ihr geplanter Standort davon erfasst ist, ist Auslegungssache.
Vor dem Grundstückskauf. Wer ein Grundstück kauft, um darauf zu bauen, sollte die Bebaubarkeit vor dem Notartermin geklärt haben — nicht danach.
Bei einem größeren Vorhaben. Wenn ohnehin ein Bauantrag ansteht, klärt der Vorbescheid die Grundsatzfrage, bevor Sie Planungskosten auslösen.
Wie Sie sie stellen
Der Aufwand ist deutlich geringer als bei einem Bauantrag:
- Fragen formulieren. Präzise und beantwortbar. Nicht: „Darf ich hier bauen?" Sondern: „Ist das Grundstück Flurstück 123, Flur 4, Gemarkung Musterdorf dem Innenbereich nach § 34 BauGB zuzuordnen?" und „Ist an der im beigefügten Lageplan bezeichneten Stelle eine Nebenanlage nach § 14 BauNVO zulässig?"
- Lageplan beifügen. Ein einfacher Lageplan mit eingezeichnetem Vorhaben genügt meist; ein amtlicher Auszug ist selten erforderlich.
- Kurze Beschreibung. Art, Größe und Nutzung des geplanten Gebäudes.
- Einreichen. Bei derselben Behörde, die auch über einen Bauantrag entscheiden würde.
In vielen Ländern ist für die Bauvoranfrage keine Bauvorlageberechtigung erforderlich — anders als beim Bauantrag. Das ist der zweite Kostenvorteil.
Kosten, Dauer, Geltung
Die Gebühr liegt regelmäßig bei einem Bruchteil der Baugenehmigungsgebühr; die genaue Höhe steht in der Gebührenordnung Ihrer Behörde. Die Bearbeitung dauert typischerweise einige Wochen.
Der Vorbescheid gilt in der Regel drei Jahre; einzelne Länder sehen abweichende Fristen oder eine Verlängerung auf Antrag vor. Innerhalb der Frist ist die Behörde an die beschiedene Frage gebunden.
Wichtig: Der Vorbescheid ersetzt die Baugenehmigung nicht. Er entscheidet nur die gestellten Fragen. Ist das Vorhaben nach der beschiedenen Zuordnung verfahrensfrei, brauchen Sie danach nichts weiter — ist es das nicht, folgt der Bauantrag.
Wenn die Antwort negativ ausfällt
Der Vorbescheid ist ein Verwaltungsakt und damit mit Widerspruch beziehungsweise Klage angreifbar. Ob das aussichtsreich ist, gehört in die Hand einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht.
Der praktische Wert liegt aber auch in der negativen Antwort: Sie haben dann für einen Bruchteil der Kosten erfahren, dass ein Gartenhaus an dieser Stelle nicht geht — bevor es bestellt, geliefert und aufgebaut war. Was die Auskunft konkret kostet, sagt Ihnen die Gebührenordnung Ihrer Behörde; wir nennen hier bewusst keine Zahl, weil sie von Land und Kommune abhängt.