Von allen Angaben, die der Genehmigungscheck abfragt, entscheidet keine so viel wie diese. Liegt Ihr Grundstück im Außenbereich, fällt die Verfahrensfreiheit in elf Bundesländern vollständig weg — und in den übrigen fünf schrumpft sie auf einen Rest zusammen, der für ein übliches Gartenhaus nicht reicht.
Wichtiger noch: Selbst wo das Verfahren entfällt, bleibt das Vorhaben dort meist unzulässig. Beides sind zwei verschiedene Fragen, und die zweite wiegt schwerer.
Fünf Länder gewähren im Außenbereich eine eigene, kleinere Schwelle: Baden-Württemberg und Bayern 20 m³, Niedersachsen 40 m³, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein 10 m³. Nordrhein-Westfalen lässt seine 75 m³ dort nur gelten, wenn das Gebäude einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient. Diese Reste befreien vom Verfahren, nicht von § 35 BauGB — der Genehmigungscheck weist genau diesen Fall als „verfahrensfrei, aber unzulässig" aus.
Drei Kategorien, nicht zwei
Das Baugesetzbuch kennt drei Lagen:
§ 30 BauGB — Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Es gibt einen Bebauungsplan mit Festsetzungen zu Art und Maß der Nutzung, überbaubarer Fläche und Verkehrsflächen. Zulässig ist, was der Plan zulässt.
§ 34 BauGB — im Zusammenhang bebauter Ortsteil. Kein qualifizierter Bebauungsplan, aber zusammenhängende Bebauung. Zulässig ist, was sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
§ 35 BauGB — Außenbereich. Alles Übrige. Zulässig sind nur privilegierte Vorhaben; alle anderen dürfen öffentliche Belange nicht beeinträchtigen — was ein privates Gartenhaus praktisch immer tut.
Die ersten beiden Kategorien fasst die Umgangssprache als „Innenbereich" zusammen. Für die Verfahrensfreiheit ist genau diese Zusammenfassung maßgeblich.
Wie die Zuordnung wirklich funktioniert
Der Innenbereich endet nicht an der Ortstafel und nicht am Ende der letzten Straßenlaterne. Maßgeblich ist der Eindruck der Geschlossenheit: Gehört das Grundstück nach der tatsächlichen Bebauung noch zum Ortsteil, oder liegt es davor?
Daraus folgen Ergebnisse, die viele überraschen:
- Der letzte Bauplatz am Ortsrand kann bereits Außenbereich sein, obwohl das Nachbarhaus fünfzehn Meter entfernt steht.
- Eine Baulücke innerhalb einer geschlossenen Bebauung ist Innenbereich, auch wenn sie groß ist.
- Ein Wochenendgrundstück in einer Siedlung aus Wochenendhäusern ist häufig Außenbereich, weil eine Wochenendhaussiedlung kein Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB sein muss.
- Ein Grundstück am Waldrand mit Bebauung auf nur einer Seite ist regelmäßig Außenbereich.
Warum § 35 BauGB ein Gartenhaus fast immer ausschließt
§ 35 Abs. 1 BauGB privilegiert bestimmte Vorhaben im Außenbereich: land- und forstwirtschaftliche Betriebe, ortsgebundene gewerbliche Betriebe, Ver- und Entsorgungsanlagen, Windenergie. Die Hobbynutzung eines Gartengrundstücks ist nicht darunter.
Alle nicht privilegierten Vorhaben sind nach § 35 Abs. 2 BauGB nur zulässig, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Als beeinträchtigt gilt nach Absatz 3 unter anderem die natürliche Eigenart der Landschaft — und genau das ist der Punkt, an dem ein Gartenhaus im Außenbereich scheitert. Es ist der klassische Fall der sogenannten Zersiedelung.
Dass es klein ist, hilft nicht. Dass daneben schon eines steht, hilft ebenfalls nicht: Ein rechtswidriger Bestand begründet keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.
Wie Sie es verbindlich klären
Es gibt genau einen belastbaren Weg: die Bauvoranfrage. Der darauf ergehende Bauvorbescheid ist ein Verwaltungsakt, bindet die Behörde in der Regel drei Jahre und ist anfechtbar.
Nicht belastbar sind:
- eine telefonische Auskunft der Gemeinde
- die Aussage des Verkäufers oder des Gartenhausherstellers
- ein Blick in ein Kartenportal
- der Umstand, dass die Nachbarn gebaut haben
Wenn Sie es nicht wissen
Der Genehmigungscheck kennt die Option „Weiß ich nicht" und gibt in diesem Fall bewusst kein abschließendes Ergebnis aus. Ein Ergebnis, das eine Annahme über die Lage trifft, wäre schlechter als keines.