Garage in Bayern ohne Baugenehmigung

Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b BayBO braucht für Garage und Carport kein zweites Wort: „Garagen einschließlich überdachter Stellplätze“ stehen in einem Satz, unter derselben Fläche von 50 m² und demselben Vorbehalt für den Außenbereich. Die Bauordnung selbst kennt also keinen Unterschied. Einen zieht erst die Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV), und zwar scharf: Offen ist eine Garage nach § 1 Abs. 1 Satz 1 GaStellV, wenn unmittelbar ins Freie führende, unverschließbare Öffnungen mindestens ein Drittel der Gesamtfläche ihrer Umfassungswände ausmachen. Satz 3 derselben Vorschrift entscheidet den Regelfall gleich mit: „Stellplätze mit Schutzdächern (Carports) gelten als offene Garagen.“ Was die Voraussetzung des Satzes 1 nicht erfüllt, ist nach Abs. 2 geschlossen — die Fertiggarage mit Wänden und Sektionaltor also im Normalfall.

In Bayern wiegt das an der Grundstücksgrenze schwerer als im Grundriss. Art. 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BayBO verlangt dort grundsätzlich eine Brandwand als Gebäudeabschlusswand, sobald eine Wand an der Grenze oder mit weniger als 2,50 m Abstand zu ihr steht — eine Grenzgarage nach Art. 6 Abs. 7 BayBO trifft das unmittelbar. Die eigene Ausnahme dieser Vorschrift hilft meist nicht: Sie befreit nur Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten bis 50 m³ Brutto-Rauminhalt, und eine Garage an der zulässigen Obergrenze von 50 m² und 3 m Wandhöhe liegt mit rund 150 m³ weit darüber. Für die geschlossene Garage bleibt es deshalb bei der Wand — durch § 9 Abs. 1 Nr. 2 GaStellV erleichtert auf mindestens feuerhemmende oder nichtbrennbare Ausführung ohne Öffnungen, solange die Grundfläche 20 m² nicht übersteigt. Für die offene Garage entfällt die Pflicht vollständig: § 9 Abs. 2 GaStellV nimmt offene Kleingaragen von Art. 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BayBO ausdrücklich aus, ohne Rücksicht auf die Fläche.

Ein zweiter Unterschied beim Brandschutz betrifft nicht die Grenze, sondern das Haus. § 8 Abs. 1 GaStellV verlangt zwischen einer Garage und einem anders genutzten Gebäude grundsätzlich eine feuerbeständige Trennwand; für die geschlossene Kleingarage bis 20 m² genügt auch hier eine Wand, die feuerhemmend ist oder aus nichtbrennbaren Baustoffen besteht. Satz 3 nimmt die offene Kleingarage von der ganzen Vorschrift aus. Wer die Doppelgarage an das Wohnhaus anbaut, plant damit ein Bauteil mit, das der offene Carport an derselben Stelle nicht braucht — und das im Leistungsverzeichnis eines Fertiggaragenherstellers nicht immer ausgewiesen ist.

Ein dritter Unterschied betrifft die Garage als Ganzes, nicht nur ihre Wände zum Nachbarn oder zum Haus. § 6 Abs. 3 GaStellV verlangt für Kleingaragen grundsätzlich feuerhemmende oder nichtbrennbare tragende Wände und Decken — und nimmt davon wieder aus, was schon an anderer Stelle privilegiert ist: die offene Kleingarage ohne jede weitere Bedingung, und die geschlossene Kleingarage, wenn das Gebäude ausschließlich der Garagennutzung dient, gleich welcher Größe. Nur die geschlossene Garage, die mit anderer Nutzung unter einem Dach steht — die Doppelgarage im Sockelgeschoss des Wohnhauses etwa —, muss tragende Bauteile mit Feuerwiderstand ausführen. Der freistehende Carport braucht das nie, die freistehende Garage nur dann nicht, wenn sie wirklich nur Garage bleibt.

Der Vorbehalt „außer im Außenbereich“ beendet die Verfahrensfreiheit ohne Rücksicht auf die Größe. Eine Garage dort ist ein Vorhaben nach § 35 BauGB, und Abs. 1 dieser Vorschrift lässt im Außenbereich nur bestimmte, im Gesetz aufgezählte Vorhaben zu — land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die öffentliche Versorgung, standortgebundene gewerbliche Betriebe und wenige weitere. Eine private Garage gehört zu keiner dieser Gruppen. Sie bleibt damit ein „sonstiges Vorhaben“ nach Abs. 2, das „im Einzelfall zugelassen werden“ kann, „wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist“ — eine Abwägung, keine Freistellung, und eine, die nach Abs. 3 unter anderem an einem Widerspruch zum Flächennutzungsplan, an der Landschaft oder an einer drohenden Splittersiedlung scheitern kann.

Innerhalb des eigenen Katalogs zeigt sich, wie bewusst diese Härte gesetzt ist. Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO stellt kleine Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten im Außenbereich immerhin bis 20 m³ Brutto-Rauminhalt frei — ein Gerätehaus oder Hühnerstall also. Buchst. b, die Garage, kennt diese Restschwelle nicht: Der Wortlaut endet mit „außer im Außenbereich“ und nennt daneben keinen Wert. Zwischen beiden Buchstaben liegt damit nicht nur ein anderer Verwendungszweck, sondern eine bewusst unterschiedliche Behandlung derselben Lage.

Ob ein Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt, entscheidet nicht der Abstand zur nächsten Straße, sondern der Bebauungszusammenhang: ob das Grundstück am tatsächlich bebauten Ortsteil teilnimmt oder außerhalb davon liegt. Das ist keine Selbstauskunft. Verbindlich klärt die Frage die Gemeinde oder die zuständige Bauaufsichtsbehörde, und wer sie überspringt, baut eine verfahrensfreie Garage, die keine ist — mit den Folgen einer ungenehmigten baulichen Anlage, nicht nur mit denen eines übersehenen Formulars.

Eine Ausnahme bestätigt die Regel, ohne sie für die private Garage zu öffnen: Dient die Garage nachweislich einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb und bleibt dabei ein untergeordneter Teil der Betriebsfläche, kann sie unter § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB selbst privilegiert sein — als Unterstellmöglichkeit für Betriebsfahrzeuge etwa, nicht für den privaten Pkw des Betriebsinhabers. Diese Zuordnung prüft die Bauaufsichtsbehörde im Einzelfall und nicht nach der Selbsteinschätzung des Bauherrn; ein land- oder forstwirtschaftlicher Nebenerwerb allein genügt dafür nicht.

An der Grundstücksgrenze gelten für die Garage drei Grenzen gleichzeitig, und keine ergibt sich aus einer anderen. Die Fläche darf 50 m² nicht übersteigen (Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b BayBO), die mittlere Wandhöhe nicht 3 m und die Länge an einer einzelnen Grenze nicht 9 m (Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO), und über alle Grenzen des Grundstücks zusammen nicht 15 m (Satz 2). Eine Garage kann die erste Grenze einhalten und an der zweiten oder dritten scheitern; die drei Zahlen sind getrennt zu prüfen, nicht ineinander umzurechnen.

Eine Doppelgarage von 6,00 m × 6,50 m hält mit 39 m² die Flächenschwelle sicher ein und bleibt mit 6,50 m Wandlänge auch unter den 9 m je Grundstücksgrenze. Die 15 m aus Art. 6 Abs. 7 Satz 2 BayBO gelten jedoch für das ganze Grundstück, nicht für die Garage allein: Sie zählt mit jedem weiteren Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten zusammen, das ohne eigene Abstandsfläche an einer anderen Grenze desselben Grundstücks steht — einem Gartenhaus etwa, sofern es dieselben Voraussetzungen erfüllt. Nach der Garage bleiben von den 15 m rechnerisch noch 8,50 m für alles Weitere auf demselben Grundstück.

In dieselbe Summe zählt eine zweite Anlagenart, die Art. 6 Abs. 7 Satz 1 BayBO in derselben Nummer wie die Garage nennt: gebäudeunabhängige Solaranlagen mit eigener Unterkonstruktion, ebenfalls bis 3 m Höhe und 9 m Länge je Grenze (Nr. 2). Was von den 15 m nach Garage und Gartenhaus übrig bleibt, reicht für eine freistehende Solaranlage dieser Art. Frei davon bleibt, was Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 3 BayBO gesondert regelt: Stützmauern und geschlossene Einfriedungen zählen nicht in dieselbe Summe, weil Satz 2 nur auf die Nummern 1 und 2 verweist — der vorhandene Gartenzaun kostet also kein Budget, das der Garage fehlt.

Reißt eine Garage eine der drei Grenzen, endet die Grenzbebauung nicht zwingend am vollen Abstand nach Art. 6 Abs. 5 BayBO. Art. 63 Abs. 1 BayBO lässt die Bauaufsichtsbehörde Abweichungen von den Anforderungen des Art. 6 zulassen, wenn sie mit den öffentlichen Belangen und den nachbarlichen Interessen vereinbar sind — eine Soll-Vorschrift, keine Genehmigung auf Zuruf, und eine, die außerhalb der Verfahrensfreiheit steht: Wer sie braucht, braucht damit auch den Bauantrag, den Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b BayBO für die kleinere Garage gerade erspart.