Bayern kennt für den Neubau eines Wohnhauses zwei Wege, und sie enden an zwei verschiedenen Schreibtischen. Der Bauantrag geht an die Bauaufsichtsbehörde, die Genehmigungsfreistellung an die Gemeinde. Wer den einen Weg für den anderen hält, reicht seine Unterlagen bei der falschen Stelle ein.
Zum 1. Januar 2025 hat sich genau eine dieser beiden Adressen geändert — die des Bauantrags. Die der Freistellung ist geblieben. Das ist der Grund, warum ältere Ratgeber, Merkblätter und kommunale Seiten heute in die Irre führen, und zwar nicht pauschal, sondern an einer bestimmten Stelle.
Der Bauantrag geht an die Bauaufsichtsbehörde
Der Wortlaut ist kurz und lässt keinen Spielraum.
Wohin der Bauantrag geht
Der Bauantrag ist schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Diese setzt unverzüglich die Gemeinde über Eingang und Inhalt in Kenntnis, soweit sie nicht selbst Gemeinde ist.
Diese Fassung ist neu. Eingeführt hat sie § 4 Nr. 7 des Zweiten Modernisierungsgesetzes Bayern vom 23. Dezember 2024, verkündet im Bayerischen Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 24/2024 auf Seite 619. Die Änderungsanweisung dort lautet „Art. 64 Abs. 1 wird wie folgt gefasst“ — der Absatz wurde also vollständig ersetzt, nicht ergänzt. Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr beschreibt die Wirkung in seinen Vollzugshinweisen vom 4. Februar 2025 in einem Satz: Der Bauantrag ist „nicht mehr bei der Gemeinde, sondern bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen“.
Damit ist auch gesagt, was vorher galt. Bis zum 31. Dezember 2024 nahm die Gemeinde den Bauantrag entgegen und leitete ihn weiter. Jede Quelle, die das heute noch schreibt, gibt die Rechtslage vor dem 1. Januar 2025 wieder.
Eine Einschränkung nennt das Ministerium allerdings selbst, und sie gehört dazu: Die Änderung wirkt sich nur dort aus, wo Bauaufsichtsbehörde und Gemeinde nicht dieselbe Stelle sind — also im Landkreis, wo das Landratsamt untere Bauaufsichtsbehörde ist. Wo Gemeinde und Bauaufsichtsbehörde dieselbe Stelle sind, lag der Bauantrag ohnehin bei derselben Verwaltung. Und für die Landratsämter, die den Digitalen Bauantrag schon angeboten hatten, galt der neue Ablauf nach den Vollzugshinweisen bereits vorher aufgrund der Digitalen Bauantragsverordnung. Praktisch verändert hat sich der Weg deshalb vor allem für kreisangehörige Gemeinden in Landkreisen ohne digitales Antragsverfahren. Rechtlich gilt der neue Wortlaut überall.
Die Genehmigungsfreistellung geht weiterhin an die Gemeinde
Der zweite Weg ist unangetastet geblieben. Er steht in Art. 58 BayBO und führt zur Gemeinde.
Wohin die Freistellungsunterlagen gehen
Der Bauherr hat die erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde einzureichen; die Gemeinde legt, soweit sie nicht selbst Bauaufsichtsbehörde ist, eine Fertigung der Unterlagen unverzüglich der unteren Bauaufsichtsbehörde vor.
Das Zweite Modernisierungsgesetz hat Art. 58 nicht angefasst. Sein § 4 ändert die Art. 6, 18, 27, 28, 57, 63, 64, 65, 68, 69 und 71 der Bayerischen Bauordnung — Art. 58 steht nicht in dieser Liste.
An die Vorlage bei der Gemeinde knüpfen drei Fristen und Pflichten, die alle im selben Absatz stehen. Nach Art. 58 Abs. 2 Satz 2 BayBO benachrichtigt die Bauherrschaft die Eigentümer der Nachbargrundstücke „spätestens mit der Vorlage bei der Gemeinde“. Nach Satz 5 darf „einen Monat nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde“ mit dem Bauvorhaben begonnen werden. Und nach Satz 6 darf früher begonnen werden, wenn die Gemeinde vor Ablauf der Frist schriftlich mitteilt, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll und sie keine Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB beantragen wird.
Der Monat läuft also ab dem Eingang bei der Gemeinde — nicht ab einer Genehmigung, denn eine gibt es hier nicht. Es ergeht kein Bescheid. Bleibt die Erklärung der Gemeinde aus, darf nach Ablauf des Monats gebaut werden; eine Genehmigung, auf die man sich später berufen könnte, entsteht dabei nicht.
Warum die Freistellung der häufigere Fall ist
Art. 58 Abs. 1 Satz 1 BayBO stellt ein Vorhaben frei, das kein Sonderbau ist, wenn fünf Voraussetzungen zusammentreffen: Es liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinn des § 30 Abs. 1 oder der §§ 12, 30 Abs. 2 BauGB, es widerspricht weder den Festsetzungen dieses Plans noch örtlichen Bauvorschriften nach Art. 81 Abs. 1, die Erschließung ist gesichert, es fällt nicht unter die Ausnahmen der Nr. 4 — und die Gemeinde erklärt nicht innerhalb der Frist, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.
Die Ausnahmen der Nr. 4 zielen auf Großvorhaben und auf die Nachbarschaft von Betriebsbereichen im Sinn der Richtlinie 2012/18/EU. Genannt sind Vorhaben, durch die dem Wohnen dienende Nutzungseinheiten von insgesamt mehr als 5 000 m² Bruttogrundfläche geschaffen werden, sowie öffentlich zugängliche Anlagen für mehr als 100 Personen; hinzu tritt die Bedingung, dass der angemessene Sicherheitsabstand zu einem Betriebsbereich nicht eingehalten wird. Ein Einfamilienhaus erreicht diese Schwellen nicht.
Damit bleibt für das typische Wohnhaus im Neubaugebiet die erste Voraussetzung die entscheidende: Gibt es einen qualifizierten Bebauungsplan, und hält der Entwurf sich an ihn? Trifft beides zu und ist die Gemeinde einverstanden, ist die Freistellung der vorgesehene Weg — und die Gemeinde die richtige Adresse. Die Aussage „In Bayern geht alles ans Landratsamt“ ist für diese Fälle falsch.
Was nach dem Eingang des Bauantrags passiert
Auch der zweite Baustein der Reform steht seit dem 1. Januar 2025 im Gesetz: Art. 65 Abs. 1 BayBO ist durch § 4 Nr. 8 des Zweiten Modernisierungsgesetzes neu vorangestellt worden. Der bisherige Absatz 1 wurde zu Absatz 2, der bisherige Absatz 2 aufgehoben.
Die Vollständigkeitsprüfung
Die Bauaufsichtsbehörde hat innerhalb von drei Wochen nach Eingang des Bauantrags den Bauantrag und die Bauvorlagen auf Vollständigkeit zu prüfen. Ist der Bauantrag unvollständig oder weist er sonstige erhebliche Mängel auf, fordert die Bauaufsichtsbehörde den Bauherrn zur Behebung der Mängel innerhalb einer angemessenen Frist auf. Werden die Mängel innerhalb der Frist nicht behoben, gilt der Antrag als zurückgenommen, wenn der Antragsteller auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist.
Zwei Dinge daran sind für die Bauherrschaft praktisch bedeutsam. Erstens: Die Rücknahmefiktion greift nur, wenn auf sie hingewiesen wurde. Ohne diesen Hinweis gilt ein Antrag trotz unbehobener Mängel nicht als zurückgenommen. Zweitens: Die drei Wochen sind eine Frist für die Prüfung, nicht für die Entscheidung. Über den Antrag ist damit nichts gesagt.
Die Gemeinde kommt im Bauantragsverfahren erst danach ins Spiel, und sie wird beteiligt, nicht angeschrieben. Nach Art. 65 Abs. 1 Satz 4 BayBO hat die Bauaufsichtsbehörde die Gemeinde unverzüglich zu beteiligen, sobald Bauantrag und Bauvorlagen für deren Entscheidung über das Einvernehmen nach § 36 BauGB „hinreichend vollständig“ sind. Die bloße Kenntnisgabe nach Art. 64 Abs. 1 Satz 2 ist diese Beteiligung noch nicht — die Vollzugshinweise stellen ausdrücklich klar, dass sie die Frist des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB noch nicht auslöst.
Für die übrigen beteiligten Stellen enthält Art. 65 Abs. 2 Satz 2 BayBO eine eigene Fiktion: Bedarf die Baugenehmigung der Zustimmung oder des Einvernehmens einer anderen Körperschaft, Behörde oder sonstigen Stelle, „so gilt diese als erteilt, wenn sie nicht einen Monat nach Eingang des Ersuchens verweigert wird“. Abweichende Fristen in anderen Rechtsvorschriften bleiben unberührt.
Die Genehmigungsfiktion steht in Art. 68, nicht in Art. 65
Wer in Art. 65 nach einer fingierten Baugenehmigung sucht, findet keine. Die Genehmigungsfiktion des bayerischen Baurechts steht in Art. 68 BayBO, dessen Überschrift sie ausdrücklich nennt: „Baugenehmigung, Genehmigungsfiktion und Baubeginn“.
Sie gilt nicht für jeden Bauantrag. Art. 68 Abs. 2 Satz 1 BayBO erklärt Art. 42a BayVwVfG nur dann für entsprechend anwendbar, wenn der Bauantrag die Errichtung oder Änderung eines Gebäudes betrifft, das ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dient, oder eine Nutzungsänderung, durch die Wohnraum geschaffen werden soll — und wenn über den Antrag im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 zu entscheiden ist. Satz 2 erstreckt das auf Mobilfunkanlagen. Nach Satz 3 tritt die Fiktion nicht ein, wenn die Antragstellung vorher in Textform darauf verzichtet.
Hier schließt sich der Kreis zur Reform: Nach Art. 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BayBO beginnt die Entscheidungsfrist drei Wochen nach Zugang des Bauantrags — oder drei Wochen nach Zugang der nachgeforderten Unterlagen, wenn die Behörde vorher eine Aufforderung nach Art. 65 Abs. 1 Satz 2 versandt hat. Die neue Vollständigkeitsprüfung ist damit der Anknüpfungspunkt für den Fristbeginn. Die Länge der Frist selbst richtet sich nach Art. 42a Abs. 2 Satz 1 BayVwVfG und beträgt drei Monate, soweit nichts Abweichendes bestimmt ist; nach Satz 3 kann sie einmal angemessen verlängert werden, wenn die Schwierigkeit der Angelegenheit das rechtfertigt.
Woran Sie eine veraltete Quelle erkennen
Drei Merkmale genügen.
Das erste ist das Datum. Ein Merkblatt, ein Buch oder eine Behördenseite mit einem Stand vor dem 1. Januar 2025 gibt zur Frage der Einreichungsstelle die alte Rechtslage wieder, auch wenn alles andere darin richtig ist.
Das zweite ist der Wortlaut zu Art. 64. Steht dort sinngemäß, der Bauantrag sei bei der Gemeinde einzureichen, die ihn an die Bauaufsichtsbehörde weiterleite, ist die Quelle überholt. Der geltende Absatz 1 besteht aus zwei Sätzen und nennt die Gemeinde nur als Empfängerin einer Mitteilung.
Das dritte ist unauffälliger und deshalb der verlässlichste Test: die Absatznummer bei Art. 58. Die Vorlagepflicht gegenüber der Gemeinde stand bis zum 31. Dezember 2024 in Art. 58 Abs. 3 Satz 1 und steht seit dem 1. Januar 2025 in Art. 58 Abs. 2 Satz 1. Verschoben hat sie das Erste Modernisierungsgesetz Bayern vom 23. Dezember 2024 (GVBl. Nr. 24/2024 S. 605), dessen § 12 Nr. 10 den bisherigen Absatz 2 aufhob und die Absätze 3 bis 5 zu den Absätzen 2 bis 4 machte. Der Text der Vorschrift ist dabei unverändert geblieben — er ist im archivierten Stand von 2021 und in der heutigen Fassung Wort für Wort derselbe. Wer heute „Art. 58 Abs. 3 BayBO“ für die Einreichung bei der Gemeinde zitiert, meint die richtige Regel und nennt die falsche Fundstelle.
Wenn die Gemeinde doch ein Verfahren will
Die Freistellung steht unter dem Vorbehalt der Gemeinde. Nach Art. 58 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BayBO entfällt sie, wenn die Gemeinde innerhalb der Frist des Abs. 2 Satz 5 erklärt, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB beantragt. Art. 58 Abs. 3 Satz 2 BayBO stellt klar, dass auf das Unterbleiben dieser Erklärung kein Rechtsanspruch besteht.
Für diesen Fall enthält Art. 58 Abs. 3 Satz 3 BayBO eine Vorkehrung, die Zeit spart: Hat die Bauherrschaft bei der Vorlage der Unterlagen bestimmt, dass ihre Vorlage im Fall der Erklärung als Bauantrag zu behandeln ist, leitet die Gemeinde die Unterlagen gleichzeitig mit der Erklärung an die Bauaufsichtsbehörde weiter. Diese Bestimmung kostet einen Satz im Anschreiben und erspart im Ernstfall eine zweite Einreichung.
Der dritte Weg: gar kein Verfahren
Neben Bauantrag und Freistellung steht der Katalog der verfahrensfreien Bauvorhaben in Art. 57 BayBO. Wer darunter fällt, reicht nirgends etwas ein — mit zwei Ausnahmen, die ebenfalls zur Gemeinde führen: Nach Art. 57 Abs. 7 BayBO sind Dachgeschossausbauten im Sinne von Abs. 1 Nr. 18 der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn in Textform anzuzeigen, Nutzungsänderungen nach Abs. 4 Nr. 1 zwei Wochen vor Aufnahme der geänderten Nutzung. Und nach Art. 57 Abs. 5 Satz 2 BayBO ist die beabsichtigte Beseitigung von Anlagen, soweit sie nicht selbst verfahrensfrei ist, mindestens einen Monat zuvor der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen.
Welcher der drei Wege für ein konkretes Vorhaben gilt, entscheidet sich vor der Frage nach der Adresse. Erst danach steht fest, an welchen Schreibtisch die Unterlagen gehören.