Gartenhaus in Bayern ohne Baugenehmigung

Wer nach dem „bayerischen Nachbarrechtsgesetz“ sucht, findet keines. Das private Nachbarrecht steht in Bayern im Ausführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch, dort in den Art. 43 bis 54 AGBGB. Ratgeber, die Paragraphen eines Nachbarrechtsgesetzes zitieren, meinen ein anderes Land. Die Regelungen ergänzen die §§ 903 bis 924 BGB und gelten neben der Bauordnung, nicht statt ihrer.

Für ein Gartenhaus an der Grenze ist Art. 46b AGBGB die wichtigste Vorschrift: das Hammerschlags- und Leiterrecht. Der Nachbar muss die Inanspruchnahme seines Grundstücks dulden, wenn das Vorhaben anders nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden kann, die Beeinträchtigung nicht außer Verhältnis zum erstrebten Vorteil steht und das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht. Art und Dauer der Arbeiten sind mindestens einen Monat vorher anzuzeigen; nur zur Abwendung einer gegenwärtigen erheblichen Gefahr entfällt die Anzeige.

Das Recht begründet eine Duldungspflicht, keine Mitwirkungspflicht: Der Nachbar muss weder Pflanzen entfernen noch sonst Platz schaffen. Es umfasst das Betreten des Grundstücks, den Aufbau von Gerüsten und Geräten und das Verbringen der erforderlichen Materialien — eine weitergehende Benutzung nicht. Wird das Nachbargrundstück länger als eine Woche benutzt, ist eine Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete für einen vergleichbaren gewerblichen Lagerplatz zu zahlen. Für Schäden haftet der Bauende ohne Rücksicht auf Verschulden. Fehlt eine erforderliche Baugenehmigung, entfällt das Recht ganz.

Für die Bepflanzung rund um das Gartenhaus gelten die Grenzabstände der Art. 47 bis 51 AGBGB, und sie sind einfacher gebaut als in den meisten Ländern: Abstandsvorschriften gibt es nur für Bäume, Sträucher und Hecken sowie für Wein- und Hopfenstöcke. Alle anderen Pflanzen, auch hohe Stauden, brauchen grundsätzlich keinen Grenzabstand. Der erforderliche Abstand richtet sich allein nach der Höhe: bis 2 Meter Höhe mindestens 0,50 Meter, darüber mindestens 2 Meter.

Gemessen wird die kürzeste Verbindung zur Grenze, bei Bäumen von der Mitte des Stammes, bei Sträuchern und Hecken von der Mitte des grenznächsten Triebes, und zwar an der Stelle, an der Stamm oder Trieb aus dem Boden tritt. Verzweigungen über der Erde und eine Neigung zur Grenze hin bleiben außer Betracht. Hinter einer Mauer oder einer sonstigen dichten Einfriedung muss überhaupt kein Grenzabstand eingehalten werden, solange die Pflanze die Einfriedung nicht erheblich überragt. Ansprüche aus den Abstandsregeln verjähren nach Art. 52 Abs. 1 AGBGB in fünf Jahren.

Der Außenbereich ist in Art. 57 BayBO keine einzelne Ausnahme. Er ist eine Eigenschaft, die der Freistellungskatalog an mehreren Stellen gesondert behandelt — und nicht immer zu Lasten des Bauherrn. Im Wortlaut des Absatzes 1 fällt das Wort achtmal, verteilt auf sieben Katalogpositionen. Fünf davon nehmen den Außenbereich aus: Nr. 1 Buchst. a für die 75 m³ Brutto-Rauminhalt, Nr. 1 Buchst. b für Garagen und überdachte Stellplätze, Nr. 7 Buchst. a für Mauern und Einfriedungen, Nr. 10 Buchst. a für Schwimmbecken und Nr. 15 Buchst. b für nicht überdachte Stellplätze. Drei gewähren dort etwas: Nr. 1 Buchst. a in seiner zweiten Hälfte, Nr. 5 Buchst. a Doppelbuchst. aa für Antennen tragende Masten und Nr. 7 Buchst. b für offene, sockellose Einfriedungen land- und forstwirtschaftlicher Nutzung. Nr. 1 Buchst. a steht in beiden Reihen; fünf und drei ergeben deshalb acht Nennungen bei sieben Positionen.

Zwei weitere Positionen regeln den Außenbereich, ohne ihn zu nennen. Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c und Buchst. d knüpfen nicht an die Lage an, sondern an den Betrieb: Verlangt ist ein Gebäude, das „einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung im Sinn der § 35 Abs. 1 Nr. 1 und 2, § 201 BauGB" dient. Genau diese beiden Nummern des § 35 BauGB führen die im Außenbereich privilegierten Vorhaben. Wer den Katalog nach dem Stichwort durchsucht, übersieht die beiden Buchstaben deshalb — und mit ihnen die größte Flächenangabe, die Art. 57 BayBO für ein Gebäude überhaupt nennt.

Diese Angabe lautet 100 Quadratmeter, und sie beantwortet die Frage nach der Halle. Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c BayBO stellt freistehende Gebäude bis höchstens 100 m² Brutto-Grundfläche verfahrensfrei, bei höchstens 140 m² überdachter Fläche. „Höchstens" schließt den Wert ein; bei genau 100 m² greift die Freistellung also noch. Acht Bedingungen müssen dafür zusammentreffen, im Wortlaut nachgezählt: freistehend, ohne Feuerungsanlagen, dienend einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung, nur eingeschossig, nicht unterkellert, höchstens 100 m² Brutto-Grundfläche, höchstens 140 m² überdachte Fläche, und bestimmt nur zur Unterbringung von Sachen oder zum vorübergehenden Schutz von Tieren. Die dritte und die achte Bedingung nehmen den privaten Garten aus der Vorschrift heraus.

Welches Material das Gebäude hat, fragt keiner dieser Buchstaben. Nr. 1 Buchst. a bemisst den Rauminhalt, Buchst. c die Flächen; Stein, Holz und Sandwichplatte stehen vor dem Freistellungskatalog gleich. Die materiellen Anforderungen bleiben davon unberührt, und Art. 55 Abs. 2 BayBO sagt das ausdrücklich: Die Genehmigungsfreiheit „entbind[et] nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden" und lässt „die bauaufsichtlichen Eingriffsbefugnisse unberührt". Eine gemauerte Hütte wiegt mehr als eine hölzerne — geprüft wird die Standsicherheit nur nicht, sie ist trotzdem geschuldet.

Verfahrensfreiheit und Zulässigkeit sind zwei verschiedene Fragen, und im Außenbereich fallen sie am weitesten auseinander. Art. 57 BayBO entscheidet allein über das Verfahren. Ob gebaut werden darf, richtet sich nach § 35 BauGB, und dessen Absatz 1 stellt zwei Voraussetzungen vor jede Privilegierung: Öffentliche Belange dürfen nicht entgegenstehen, und die ausreichende Erschließung muss gesichert sein. Für ein Gebäude nach Buchst. c kommt hinzu, dass es einem Betrieb im Sinn der Nrn. 1 oder 2 dienen muss. Wie ein einzelnes Vorhaben ausgeht, sagt dieser Abschnitt nicht; verbindlich klärt die Lage des Grundstücks die Gemeinde, das Verfahren die Kreisverwaltungsbehörde nach Art. 53 Abs. 1 Satz 1 BayBO.

Das bayerische Nachbarrecht steht im Siebten Abschnitt des Ausführungsgesetzes zum BGB, und dieser Abschnitt beginnt nicht mit Abständen, sondern mit dem Fensterrecht. Art. 43 Abs. 1 gibt dem Nachbarn einen Anspruch: Sind Fenster weniger als 0,60 m von der Grenze eines Nachbargrundstücks entfernt, auf dem Gebäude errichtet sind oder das als Hofraum oder Hausgarten dient, so müssen sie auf Verlangen des Eigentümers so eingerichtet werden, dass bis zur Höhe von 1,80 m über dem dahinter liegenden Boden weder das Öffnen noch das Durchblicken möglich ist. Gemessen wird vom Fuß der Wand unterhalb der grenznächsten Außenkante der Öffnung.

Für eine Nebenanlage ist Absatz 2 der Satz, auf den es ankommt: „Den Fenstern stehen Lichtöffnungen jeder Art gleich.“ Ein Gewächshaus besteht der Sache nach aus nichts anderem als Lichtöffnungen, und sein grenznächster Punkt liegt beim Aufstellen selten mehr als einen halben Meter von der Grenze entfernt. Nach dem Wortlaut ist der Anspruch damit eröffnet; dass ein Gericht ihn auf eine Gewächshausverglasung anwendet, ist damit nicht entschieden, aber die Norm schließt es nicht aus. Art. 44 stellt Balkone, Erker, Galerien und ähnliche Anlagen unter dieselbe Schwelle von 0,60 m und denselben Abschluss.

Dieser Anspruch hat eine Eigenschaft, die ihn von allem anderen im Abschnitt unterscheidet. Nach Art. 52 Abs. 1 Satz 1 unterliegen die Ansprüche aus Art. 43 bis 45 und Art. 46 Abs. 1 nicht der Verjährung. Er wird also nicht dadurch besser, dass er lange hingenommen wurde. Der Anspruch auf Beseitigung eines die Pflanzenabstände verletzenden Zustands verjährt dagegen nach Satz 2 in fünf Jahren, gerechnet vom Schluss des Jahres an, in dem der Anspruch entstanden ist und der Eigentümer davon Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Zwei Ansprüche im selben Abschnitt, zwei völlig verschiedene Zeithorizonte.

Ebenso wichtig ist, was der Abschnitt nicht enthält. Er reicht von Art. 43 bis Art. 54 und führt der Reihe nach Fensterrecht, Balkone und ähnliche Anlagen, besondere Vorschriften dazu, Erhöhung einer Kommunmauer, Überbau durch Wärmedämmung, Hammerschlags- und Leiterrecht, Grenzabstand von Pflanzen, Grenzabstand bei landwirtschaftlichen Grundstücken, Messung des Grenzabstands, Ausnahmen, ältere Gewächse und Waldungen, Verjährung, Erlöschen von Anwenderechten und den Ausschluss privatrechtlicher Ansprüche bei Verkehrsunternehmen. Eine Traufvorschrift ist nicht darunter, eine Regel über Aufschichtungen ebenso wenig, und eine Einfriedungspflicht gibt es auch nicht.

Für den Holzstapel an der Grenze und für das Wasser, das vom Gewächshausdach fällt, bleiben deshalb allein die §§ 903, 906 und 1004 BGB — also die Frage, ob die Einwirkung wesentlich ist und ob sie von einer ortsüblichen Benutzung ausgeht, nicht die Frage nach einem Zentimetermaß. Wer für diese beiden Fälle nach einer bayerischen Zahl sucht, sucht nach etwas, das der Gesetzgeber nicht geschrieben hat.

Bei den Pflanzenabständen lohnen zwei Sonderregeln, die neben der bekannten Grundregel stehen. Nach Art. 47 Abs. 2 kann zugunsten eines Waldgrundstücks nur ein Abstand von 0,50 m verlangt werden, und dasselbe gilt für Wein- und Hopfenanbau in einer Lage, in der er nach den örtlichen Verhältnissen üblich ist. Art. 48 kehrt die Richtung um: Gegenüber einem landwirtschaftlich genutzten Grundstück, dessen wirtschaftliche Bestimmung durch Schmälerung des Sonnenlichts erheblich beeinträchtigt würde, ist mit Bäumen von mehr als 2 m Höhe ein Abstand von 4 m einzuhalten — verlangen kann das aber nur, wessen Grundstück diese Bestimmung schon hatte, als die Bäume die Höhe von 2 m überschritten.

Art. 50 Abs. 2 nimmt davon Stein- und Kernobstbäume wieder aus, ebenso Bäume in einem Hofraum oder Hausgarten. Und Art. 52 Abs. 2 enthält die Regel, die beim Ersetzen alter Bestände übersehen wird: Sind die Ansprüche verjährt und werden die Gewächse durch neue ersetzt, so kann hinsichtlich der neuen Gewächse die Einhaltung des vorgeschriebenen Abstands wieder verlangt werden. Eine seit Jahrzehnten geduldete Reihe an der Grenze überträgt ihre Duldung also nicht auf die Nachpflanzung.