Ohne Genehmigung gebaut — was jetzt passiert

Die Bauaufsichtsbehörde wird von Amts wegen tätig, auf Anregung Dritter oder auf Antrag eines Nachbarn. Ein Bau ohne Genehmigung heißt umgangssprachlich Schwarzbau; die Bauordnungen kennen das Wort nicht.

Bußgeldrahmen: was das Gesetz höchstens erlaubt

In allen sechzehn Ländern ist es eine Ordnungswidrigkeit, ohne die erforderliche Baugenehmigung zu bauen. Darauf steht eine Geldbuße. Eine Straftat ist das Bauen ohne Genehmigung für sich genommen nicht.

In dreizehn Ländern beträgt der Höchstbetrag 500 000 Euro, in drei Ländern weniger (Stand: 30. September 2026).

Das sind Obergrenzen, keine Regelbeträge. Wie eine Behörde die Geldbuße im Einzelfall bemisst, regelt § 17 OWiG: Sie richtet sich vor allem nach der Bedeutung der Ordnungswidrigkeit und dem Vorwurf, der den Täter trifft (Abs. 3). Bei fahrlässigem Handeln gilt höchstens die Hälfte des Höchstbetrags (Abs. 2). Die Geldbuße soll den wirtschaftlichen Vorteil der Tat übersteigen; reicht der Höchstbetrag dafür nicht, darf er überschritten werden (Abs. 4). Hessen hat für Ordnungswidrigkeiten nach der Hessischen Bauordnung einen Bußgeldkatalog erlassen (Erlass vom 11. März 2014, StAnz. S. 286).

Was die Bauaufsichtsbehörde tun kann — und in welcher Reihenfolge

Eine feste Reihenfolge schreiben die Bauordnungen nicht vor. Die Behörde entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen, ob und wie sie einschreitet.

Anhörung. Bevor die Behörde etwas anordnet, das in Rechte eingreift, gibt sie Gelegenheit zur Stellungnahme (§ 28 Abs. 1 VwVfG und die entsprechenden Landesgesetze). Bei Gefahr im Verzug kann sie davon absehen (§ 28 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG).

Baueinstellung. Solange gebaut wird, kann die Behörde die Arbeiten stoppen (etwa § 81 Abs. 1 BauO NRW). Dafür genügt nach der Rechtsprechung, dass die erforderliche Genehmigung fehlt; ob der Bau genehmigungsfähig wäre, spielt keine Rolle.

Nutzungsuntersagung. Ist der Bau fertig, kann die Behörde die Nutzung untersagen (etwa § 82 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW). Nach überwiegender Auffassung der Gerichte genügt dafür grundsätzlich die formelle Rechtswidrigkeit. Sie achten aber darauf, dass keine offensichtlich zulässige Nutzung verboten wird.

Beseitigungsanordnung. Sie ist der schwerste Eingriff. Die Bauordnungen von fünfzehn Ländern binden sie an den Vorbehalt „wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können“ (etwa § 82 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW). Niedersachsen regelt es in § 79 NBauO anders. Der Bau muss nicht nur formell, sondern auch materiell rechtswidrig sein. Ein Bau, den die Behörde genehmigen müsste, darf nicht abgerissen werden. Ist er nicht zu legalisieren, kann die Behörde die Beseitigung im Regelfall damit begründen, dass er formell und materiell illegal ist und ein öffentliches Interesse besteht, keinen Präzedenzfall zu schaffen (OVG NRW, Urteil vom 26. Juli 2024 – 10 A 2149/22, Rn. 107). Die Beseitigung ist der letzte Schritt, nicht der erste.

Verjährung und Bestandsschutz

Die Verfolgung der Ordnungswidrigkeit verjährt. Bei einem Höchstbetrag von mehr als 15 000 Euro beträgt die Frist drei Jahre (§ 31 Abs. 2 Nr. 1 OWiG); in allen sechzehn Ländern liegt der Höchstbetrag darüber.

Der rechtswidrige Zustand verjährt nicht. Die Geldbuße ahndet die Tat; am Zustand ändert sie nichts. Keine Bauordnung nennt für die Beseitigung oder die Nutzungsuntersagung eine Verjährungsfrist. Langes Schweigen der Behörde schafft kein Recht: Nach überwiegender Auffassung verwirkt sie ihre Befugnis nicht (etwa OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. Juni 2012 – 8 A 10291/12.OVG; für Sachsen in der Senatsrechtsprechung geklärt, SächsOVG, Urteil vom 26. Februar 2026 – 1 A 347/23, Rn. 71). Eine Beseitigungsanordnung kann aber ermessensfehlerhaft sein, wenn die Behörde den Bau durch positives Tun hingenommen hat und der Eigentümer im Vertrauen darauf erhebliche Vermögensdispositionen getroffen hat („aktive Duldung“).

Bestandsschutz hat eine Bedingung. Er schützt ein Bauwerk, das nach früherem Recht rechtmäßig war und dem geänderten Recht nicht mehr entspricht. Das Bundesverfassungsgericht verlangt dafür, dass der Bestand zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt oder jedenfalls genehmigungsfähig war (Beschluss vom 24. Juli 2000 – 1 BvR 151/99, Rn. 8). Baden-Württemberg gewährt ihn seit 2025 nach § 76 Abs. 1 LBO auch einer Anlage, die zu einem späteren Zeitpunkt hätte genehmigt werden können.

Die Fünf-Jahres-Linie gilt nur für DDR-Altfälle. Die Vorstellung, nach fünf Jahren drohe kein Abriss mehr, ist kein bloßes Gerücht. Sie hat eine Quelle, und die ist untergegangenes DDR-Recht: § 11 Abs. 3 der Verordnung über Bevölkerungsbauwerke vom 8. November 1984 verbot die Auflage zur Beseitigung, „wenn seit der Fertigstellung des Bauwerkes fünf Jahre vergangen waren“. Das Sächsische Oberverwaltungsgericht behandelt sie als Verjährungsregelung und sagt im selben Atemzug, was sie nicht bewirkte: „Verjährung“ von Eingriffsbefugnissen, „nicht Legalisierung von Gebäuden“ (Urteil vom 26. Februar 2026 – 1 A 347/23, Rn. 64, unter Berufung auf ThürOVG, Urteil vom 18. Dezember 2002 – 1 KO 639/01). Wo ihre Voraussetzungen vorliegen, sperrt sie nicht nur die Beseitigung, sondern auch die Untersagung einer Dauerwohnnutzung (Rn. 66). Drei Grenzen machen daraus das Gegenteil eines Freibriefs. Die Zeit: Die Verordnung ist am 1. August 1990 außer Kraft getreten, und die fünf Jahre mussten vorher abgelaufen sein — der Stichtag ist der 31. Juli 1985. Geht es um eine Nutzung, zählt der Tag, an dem sie aufgenommen wurde (Rn. 63, 65 bis 67). Die Erkennbarkeit: Nach dem OVG Berlin-Brandenburg genügt es nicht, dass eine Dauerwohnnutzung tatsächlich ausgeübt wurde; sie musste den staatlichen Stellen der DDR zusätzlich durch Anmeldung erkennbar geworden sein (Beschluss vom 10. September 2013 – OVG 10 N 59.10, Leitsatz 2). Die Beweislast: Wer sich auf diese Verjährung beruft, macht ein Gegenrecht geltend; bleibt unaufklärbar, ob sie eingetreten ist, geht das zu seinen Lasten (Rn. 64). Für ein Gebäude, das nach dem 31. Juli 1985 fertig wurde, gibt es diese Frist auch im Beitrittsgebiet nicht — was in Sachsen heute gilt, steht auf der Landesseite Sachsen.

Folgen jenseits des Baurechts

Die Versicherung. Ob die Wohngebäudeversicherung bei einem Schaden an einem ungenehmigten Bau leistet, entscheidet der Vertrag. Verletzt der Versicherte eine vertragliche Obliegenheit, darf der Versicherer bei Vorsatz die Leistung verweigern und bei grober Fahrlässigkeit kürzen (§ 28 Abs. 2 VVG), nicht aber, soweit die Verletzung für den Schaden nicht ursächlich war (§ 28 Abs. 3 VVG). Das Oberlandesgericht Hamm ließ in einem Hinweisbeschluss die fehlende Baugenehmigung für einen ausgebauten Spitzboden allein für eine Kürzung nicht genügen (Beschluss vom 31. Mai 2021 – 20 U 63/21, Rn. 67).

Der Verkauf. Eine fehlende Baugenehmigung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig ein Sachmangel, weil die Behörde die Nutzung jedenfalls bis zur Genehmigung untersagen kann (Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11, Rn. 9; entschieden für eine Eigentumswohnung). Wer dann gegenüber wem einsteht, wann ein vereinbarter Haftungsausschluss nicht mehr trägt und welche Fristen dabei laufen, führt der Ratgeber Wer haftet ohne Baugenehmigung aus.

Der Weg zurück

Der geordnete Weg ist häufig, den Antrag nachzuholen. Wie das geht, erklärt der Ratgeber Bauantrag nachträglich stellen.

Erstens: Der Antrag führt nur dann zur Genehmigung, wenn das Vorhaben materiell zulässig ist. Er heilt keinen inhaltlichen Verstoß. Steht das Gartenhaus im Außenbereich oder verletzt es die Abstandsfläche, wird der Antrag in der Regel abgelehnt — und die Beseitigungsanordnung kann folgen.

Zweitens: Der Antrag macht den Vorgang aktenkundig. Wer nicht sicher ist, ob das Vorhaben genehmigungsfähig ist, klärt das besser vorher über eine Bauvoranfrage als über einen Bauantrag.

Wenn schon gebaut wurde

Ein Fall gehört nicht hierher. Wer mit Baugenehmigung gebaut und nur die Anzeige der Nutzungsaufnahme versäumt hat, hat keinen Schwarzbau errichtet: Die Genehmigung liegt vor, verletzt ist eine eigene Anzeigepflicht. Was dann gilt, steht im Ratgeber Bauabnahme vergessen.

1. Bestand aufnehmen. Maße, Höhen, Grenzabstände, Dachform — genau so, wie das Gebäude tatsächlich dasteht.
2. Materielle Zulässigkeit prüfen. Schwelle, Abstandsflächen, Bebauungsplan, Lage im Innen- oder Außenbereich.
3. Erst dann entscheiden. Ist das Vorhaben genehmigungsfähig, ist der nachträgliche Antrag sinnvoll. Ist es das nicht, ist ein Gespräch mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht der nächste Schritt — vor dem Kontakt mit der Behörde.

Die zuständige Bauaufsichtsbehörde zeigt der Bauamt-Finder; wie eine Anfrage aussieht, steht im Ratgeber Anfrage beim Bauamt. Liegt schon ein Bescheid vor, gehört der Fall in anwaltliche Hände. Die Frist für einen Rechtsbehelf steht in der Rechtsbehelfsbelehrung (§ 58 Abs. 1 VwGO); gegen einen Bußgeldbescheid beträgt sie zwei Wochen (§ 67 Abs. 1 OWiG).

Nachweise: Finkelnburg/Ortloff, Öffentliches Baurecht II, 5. Aufl. 2005, §§ 12 bis 14; Kahl/Dubber, ZJS 2015, 558 ff.