Die meisten Anfragen ans Bauamt scheitern nicht an der Behörde, sondern an der Frage. „Brauche ich für ein Gartenhaus eine Genehmigung?“ lässt sich nicht beantworten, ohne dass Sie sechs Angaben mitliefern.
Welche Behörde ist zuständig?
Nicht die Gemeinde, sondern die untere Bauaufsichtsbehörde. Das ist in kreisfreien Städten das Bauordnungsamt der Stadt, in Landkreisen das Bauamt des Kreises — mit Ausnahme großer kreisangehöriger Städte, die eine eigene Bauaufsicht führen.
Die Gemeinde bleibt trotzdem im Spiel: Der Bebauungsplan ist ihre Satzung, und die Einsicht nehmen Sie dort. Für die Frage nach der Verfahrensfreiheit ist sie aber nicht zuständig.
Welche Stelle für Ihre Adresse zuständig ist, klärt der Bauamt-Finder.
Wer stellt den Bauantrag — und wer darf fragen?
Zwei verschiedene Fragen mit verschiedenen Antworten.
Fragen darf jeder. Eine formlose Anfrage nach der Verfahrensfreiheit setzt keine Bauvorlageberechtigung voraus und ist in aller Regel kostenlos.
Den Bauantrag stellen muss dagegen die Bauherrin oder der Bauherr — also Sie —, und er muss zusätzlich von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben sein. Das ist in der Regel eine Architektin oder ein Bauingenieur. Mehrere Länder erleichtern das für kleine Vorhaben: Brandenburg lässt für „Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 150 Quadratmeter Grundfläche und mit nicht mehr als zwei Geschossen, zum Beispiel Nebengebäude, Garagen und Carports“ auch Fachkräfte mit anderer Ausbildung zu (§ 65 Abs. 1 Satz 2 BbgBO). Ob Ihr Land eine vergleichbare Regelung kennt, ist die zweite Frage, die in die Anfrage gehört.
Ist eine telefonische Auskunft verbindlich?
Nein. Eine mündliche Auskunft bindet die Behörde nicht und lässt sich später nicht durchsetzen. Sie ist trotzdem nützlich: Sie kostet nichts, kommt schnell und deckt die groben Fehler auf.
Es gibt drei Stufen, und sie unterscheiden sich in Verbindlichkeit, Kosten und Dauer:
| Stufe | Verbindlich | Kosten | Dauer |
|---|---|---|---|
| Telefonische Auskunft | nein | keine | sofort |
| Schriftliche Auskunft | nein, aber dokumentiert | in der Regel keine | Tage bis Wochen |
| Bauvorbescheid | ja, Verwaltungsakt | gebührenpflichtig | Wochen bis Monate |
Die mittlere Stufe wird unterschätzt. Eine schriftliche Antwort ist zwar kein Verwaltungsakt, aber sie ist aktenkundig — und wenn Jahre später jemand fragt, warum Sie so gebaut haben, ist der Unterschied zwischen „das hat mir jemand am Telefon gesagt“ und einer E-Mail der Sachbearbeiterin erheblich.
Verbindlichkeit gibt es nur mit dem Bauvorbescheid. Wann er sich lohnt, steht im Ratgeber zur Bauvoranfrage.
Was gehört in die Anfrage?
Sechs Blöcke. Fehlt einer, kommt eine Rückfrage statt einer Antwort.
- Grundstück — Adresse, Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer. Die Flurstücksnummer steht im Grundbuchauszug, im Kaufvertrag oder in der Grundsteuerbescheid.
- Vorhaben und Nutzung — was genau, und wozu. „Gerätehaus zur Unterbringung von Gartengeräten und Fahrrädern, kein Aufenthaltsraum, keine Toilette, keine Feuerstätte“ ist die Formulierung, auf die es ankommt: Sie greift die Bedingungen des Gesetzes wörtlich auf.
- Maße — Außenmaße Länge × Breite, Traufhöhe, Firsthöhe, Dachform, daraus der Brutto-Rauminhalt. Rechnen Sie ihn selbst aus; das zeigt, dass Sie die richtige Einheit kennen.
- Lage auf dem Grundstück — Abstand zu jeder Grenze, und ob dort bereits etwas an der Grenze steht.
- Planungsrecht — Nummer des Bebauungsplans, falls vorhanden, oder die Angabe, dass keiner existiert.
- Die konkrete Frage — nicht „brauche ich eine Genehmigung“, sondern die Prüfschritte einzeln.
Musterformulierung
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich beabsichtige, auf dem Grundstück [Straße, Hausnummer, PLZ Ort], Gemarkung […], Flur […], Flurstück […], ein Gartenhaus zu errichten, und bitte um Auskunft zu den folgenden Punkten.
Vorhaben: freistehendes Gartenhaus in Holzbauweise, ausschließlich zur Unterbringung von Gartengeräten und Fahrrädern. Das Gebäude erhält keinen Aufenthaltsraum, keine Toilette und keine Feuerstätte.
Maße: Außenmaße 4,00 m × 3,00 m, Traufhöhe 2,20 m, Firsthöhe 3,00 m, Satteldach. Daraus ergibt sich ein Brutto-Rauminhalt von 31,20 m³ und eine Grundfläche von 12,00 m².
Lage: Der Abstand zur nördlichen Nachbargrenze beträgt 3,00 m, zur östlichen 1,50 m. An der östlichen Grenze steht bereits eine Fertiggarage mit 6,00 m Wandlänge. Das Grundstück liegt nach meiner Einschätzung im Innenbereich; ein Bebauungsplan [Nummer / ist mir nicht bekannt].
Meine Fragen:
- Ist das Vorhaben nach der Landesbauordnung verfahrensfrei?
- Falls ja: Halte ich die Anforderungen an die Grenzbebauung an der östlichen Grenze ein, wenn dort bereits 6,00 m bebaut sind?
- Sind Nebenanlagen an der vorgesehenen Stelle nach dem Bebauungsplan zulässig?
- Falls ein Verfahren erforderlich ist: Ist für dieses Vorhaben ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich, und welche Unterlagen verlangen Sie?
Eine Lageskizze mit eingetragenen Maßen und Grenzabständen füge ich bei. Für eine schriftliche Antwort wäre ich dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Die vier Fragen sind bewusst getrennt. Eine Sammelfrage bekommt eine Sammelantwort; vier nummerierte Fragen bekommen vier Antworten, und wenn eine fehlt, sehen Sie es sofort.
Was legen Sie bei?
- Eine Lageskizze — ein Ausdruck aus dem Geoportal der Gemeinde mit eingezeichnetem Gebäude und Maßen genügt für eine Anfrage. Ein amtlicher Lageplan wird erst für den Bauantrag verlangt.
- Eine Skizze der Ansichten mit Trauf- und Firsthöhe, falls die Höhe knapp ist.
- Das Prospektblatt des Herstellers, wenn es Maße enthält. Prüfen Sie vorher, ob die Angaben Innen- oder Außenmaße sind — Näheres im Ratgeber zum Brutto-Rauminhalt.
Was tun, wenn keine Antwort kommt?
Eine formlose Anfrage hat keine gesetzliche Frist. Praktisch hilft: nach zwei bis drei Wochen freundlich nachfassen, unter Nennung des Aktenzeichens. Bleibt es dabei, ist die Bauvoranfrage der nächste Schritt — sie ist ein Antrag, über den entschieden werden muss, und gegen eine Ablehnung steht der Rechtsweg offen.