Die Landesbauordnung sagt Ihnen, ob ein Verfahren stattfindet. Ob Sie bauen dürfen, sagt sie nicht. Das steht im Bebauungsplan — und der ist kein Text, sondern eine Zeichnung mit einer Legende, zwei Tabellen und einem angehängten Fließtext, den fast niemand liest.
Wie komme ich an den Bebauungsplan für mein Grundstück?
Zuständig ist die Gemeinde, nicht das Landratsamt. Drei Wege, in dieser Reihenfolge:
- Das Geoportal der Gemeinde oder des Landes. Die meisten Kommunen stellen rechtskräftige Bebauungspläne inzwischen als PDF bereit, oft verknüpft mit einer Kartenansicht. Suchbegriff: der Gemeindename plus „Bebauungsplan“ plus „Geoportal“.
- Die Einsichtnahme im Bauamt. Nach § 10 Abs. 3 BauGB ist der Bebauungsplan mit Begründung zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten, und über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. Das ist ein Anspruch, keine Gefälligkeit, und er kostet nichts.
- Die beglaubigte Kopie. Für den Bauantrag verlangen manche Behörden einen amtlichen Auszug. Der ist gebührenpflichtig.
Wichtig ist, was Sie mitnehmen: nicht nur die Planzeichnung, sondern auch die textlichen Festsetzungen und die Begründung. Die Zeichnung allein ist regelmäßig unvollständig.
Gibt es keinen Bebauungsplan, springen Sie zum letzten Abschnitt — dann gilt § 34 BauGB, und die Prüfung sieht völlig anders aus.
Was sagt die Nutzungsschablone?
In der Planzeichnung steht ein kleines Kästchen, meist am Rand eines Baugebiets. Es ist die dichteste Informationsquelle des ganzen Plans. Ein typisches Beispiel:
| WA | II |
| 0,3 | o |
| 0,7 | ED |
Gelesen wird das so:
- WA — Art der baulichen Nutzung. Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO. Andere häufige Kürzel: WR reines Wohngebiet, WS Kleinsiedlungsgebiet, MI Mischgebiet, MD Dorfgebiet, GE Gewerbegebiet.
- II — Zahl der Vollgeschosse, hier höchstens zwei.
- 0,3 — die Grundflächenzahl (GRZ). Für Ihr Gartenhaus die wichtigste Zahl im ganzen Plan.
- 0,7 — die Geschossflächenzahl (GFZ). Betrifft die Summe der Geschossflächen und ist für ein eingeschossiges Gartenhaus fast nie das bindende Maß.
- o — offene Bauweise.
- ED — zulässige Dachform, hier Einzel- und Doppelhäuser oder eine Dachformvorgabe, je nach Legende des Plans. Die Legende gilt, nicht die Vermutung.
Die Abkürzungen selbst stammen aus der Planzeichenverordnung. Jeder Plan trägt seine eigene Legende, und wenn Legende und Gewohnheit auseinandergehen, gilt die Legende.
Warum ist die GRZ die kritische Zahl?
Weil das Gartenhaus mitzählt. Das ist der Punkt, an dem die meisten Vorhaben scheitern, und er steht ausdrücklich im Gesetz.
Das Gartenhaus zählt auf die GRZ an
Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des § 14, 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8.
Gerechnet an einem realen Grundstück: 600 m² Fläche, GRZ 0,3.
zulässige Grundfläche 600 m² × 0,3 = 180,00 m²
Wohnhaus 120,00 m²
Terrasse (überdacht) 18,00 m²
Garage 6,00 × 3,00 m 18,00 m²
Zufahrt 20,00 m²
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belegt 176,00 m²
Rest bis 180 m² 4,00 m²
Vier Quadratmeter reichen für kein Gartenhaus. Und trotzdem ist der Fall nicht verloren, denn Satz 2 erlaubt eine Überschreitung um bis zu 50 Prozent für genau die Anlagen aus Satz 1 — Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen:
Kappungsgrenze 180,00 m² × 1,5 = 270,00 m²
zugleich höchstens 600 m² × 0,8 = 480,00 m²
maßgeblich ist der kleinere Wert: 270,00 m²
belegt 176,00 m²
verbleibend 94,00 m²
Ein Gartenhaus von 4,00 × 3,00 m — 12,00 m² — passt damit bequem. Wer die Überschreitungsregel nicht kennt, hält sein Vorhaben für unzulässig, obwohl es zulässig ist. Wer sie kennt, aber die Kappung bei GRZ 0,8 übersieht, rechnet sich auf großen Grundstücken zu viel heraus.
Das rechnet der GRZ-Rechner mit Ihren Zahlen durch, einschließlich der beiden Kappungsgrenzen.
Darf ich außerhalb des Baufensters bauen?
Das Baufenster ist die überbaubare Grundstücksfläche, in der Planzeichnung gezogen als Baugrenze — eine blaue gestrichelte Linie — oder als Baulinie, durchgezogen. Der Unterschied ist erheblich: An einer Baulinie muss gebaut werden, eine Baugrenze darf nicht überschritten werden.
Für Nebenanlagen gilt eine eigene Regel, und sie ist großzügiger, als der erste Blick auf die Zeichnung vermuten lässt.
Nebenanlagen dürfen grundsätzlich außerhalb des Baufensters stehen
Wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist, können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinne des § 14 zugelassen werden. Das Gleiche gilt für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können.
Drei Wörter tragen diesen Satz. „Können ... zugelassen werden“ heißt: Es besteht kein Anspruch, sondern die Gemeinde entscheidet nach Ermessen. „Wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist“ heißt: Ein einziger Satz in den textlichen Festsetzungen kippt die Regel. Und Satz 2 verknüpft das Planungsrecht mit dem Landesrecht — was nach der Landesbauordnung in der Abstandsfläche stehen darf, darf regelmäßig auch außerhalb des Baufensters stehen.
Praktisch heißt das: Der Geräteschuppen hinten in der Ecke ist der Normalfall, nicht die Ausnahme. Aber er ist es nur, solange der Plan schweigt.
Was ist überhaupt eine Nebenanlage?
Nicht jedes kleine Gebäude ist eine Nebenanlage im Sinne des § 14 BauNVO. Die Vorschrift verlangt drei Eigenschaften gleichzeitig.
Die drei Voraussetzungen
Außer den in den §§ 2 bis 13 genannten Anlagen sind auch untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen zulässig, die dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke oder des Baugebiets selbst dienen und die seiner Eigenart nicht widersprechen. Im Bebauungsplan kann die Zulässigkeit der Nebenanlagen und Einrichtungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
- Untergeordnet — nach Größe und Bedeutung dem Hauptgebäude nachgeordnet. Ein Gartenhaus mit 12 m² neben einem Wohnhaus mit 120 m² ist es unzweifelhaft. Ein „Gartenhaus“ mit 60 m² neben einem Bungalow mit 90 m² ist es nicht mehr.
- Dienend — es muss dem Nutzungszweck des Grundstücks dienen. Geräteunterbringung, Fahrräder, Gartenmöbel: ja. Ein gewerbliches Lager im Wohngebiet: nein.
- Der Eigenart nicht widersprechend — es muss in das Baugebiet passen.
Satz 4 ist die scharfe Klinge: Die Gemeinde darf Nebenanlagen im Bebauungsplan einschränken oder ganz ausschließen. Genau das steht in den textlichen Festsetzungen mancher Pläne, etwa als „Nebenanlagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig“ oder „je Grundstück ist höchstens eine Nebenanlage bis 10 m² zulässig“.
Wo stehen die Festsetzungen, die man leicht übersieht?
Die Planzeichnung ist die halbe Miete. Die andere Hälfte steht im Fließtext. Prüfen Sie mindestens:
- Beschränkungen für Nebenanlagen — Zahl, Größe, Standort, oft in einem einzigen Satz.
- Vorgaben zu Dachform, Dachneigung und Materialien. Häufig als örtliche Bauvorschrift nach Landesrecht in denselben Plan aufgenommen. Ein Blechdach kann dort ebenso unzulässig sein wie ein Flachdach.
- Höhenfestsetzungen. Trauf- und Firsthöhe werden über einen Bezugspunkt definiert — Oberkante Fahrbahn, Höhe über NN. Ohne den Bezugspunkt ist die Angabe unbrauchbar.
- Flächen für Bepflanzung und Erhaltungsgebote für Bäume. Auf einer festgesetzten Pflanzfläche steht kein Gartenhaus.
- Leitungsrechte und Geh-, Fahr- und Leitungsrechte. Über einem eingetragenen Leitungsrecht darf nicht gebaut werden, auch nicht verfahrensfrei.
- Die Grundstücksgrenze im Plan. Sie ist nicht immer die katastermäßige Grenze.
Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?
Für einen erheblichen Teil der bebauten Fläche in Deutschland existiert kein qualifizierter Bebauungsplan. Dann greift § 34 BauGB, und der Maßstab ist nicht ein Plan, sondern die Nachbarschaft: Zulässig ist, was sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
Das klingt weich und ist es in der Anwendung nicht. Maßgeblich ist der Rahmen, den die vorhandene Bebauung tatsächlich setzt. Für ein übliches Gartenhaus ist dieser Rahmen praktisch immer eingehalten — Nebenanlagen dieser Größenordnung gibt es in jedem Wohngebiet. Kritisch wird es erst bei ungewöhnlicher Größe, ungewöhnlichem Standort oder ungewöhnlicher Nutzung.
Eine GRZ gibt es in diesem Fall nicht als Zahl. An ihre Stelle tritt das Maß der Nutzung in der Umgebung — wenn dort niemand ein Drittel des Grundstücks überbaut hat, ist das der Rahmen.
Der dritte Fall ist der schlechteste: Liegt das Grundstück weder im Plangebiet noch im Zusammenhang bebauten Ortsteil, ist es Außenbereich nach § 35 BauGB. Was das bedeutet, steht im Ratgeber zu Innenbereich und Außenbereich. Kurz: Dort scheitert das private Gartenhaus fast immer, und zwar unabhängig von seiner Größe.
In welcher Reihenfolge prüfen Sie?
- Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans? Wenn nein: § 34 oder § 35 BauGB.
- Sind Nebenanlagen nach den textlichen Festsetzungen überhaupt zulässig?
- Reicht die GRZ — einschließlich der Überschreitungsregel des § 19 Abs. 4 BauNVO?
- Steht das Vorhaben innerhalb des Baufensters, und falls nicht: Lässt § 23 Abs. 5 BauNVO es außerhalb zu?
- Halten Dachform, Höhe und Material die örtlichen Bauvorschriften ein?
- Erst danach: Ist das Vorhaben verfahrensfrei?
Die letzte Frage ist die, die alle zuerst stellen. Sie ist die einzige, die nichts darüber sagt, ob Sie bauen dürfen.
Begriffe, die in diesem Zusammenhang immer wieder auftauchen, sind im Glossar erklärt — etwa die Grundflächenzahl und der Innenbereich.