Bei einer Doppelhaushälfte oder einem Reihenhaus steht oft die komplette Außenwand des Wohngebäudes auf der Grundstücksgrenze — nicht nur ein 9,00 m langer Gartenhaus-Abschnitt. Das ist eine andere Ausnahme als die im Ratgeber zur Grenzbebauung und der 9-Meter-Regel beschriebene: Dort geht es um Gartenhäuser, Garagen und Carports ohne Aufenthaltsraum, mit festen Höhen- und Längengrenzen. Hier geht es um das Hauptgebäude selbst, ohne Höhen- oder Längenbegrenzung — dafür an eine andere Bedingung geknüpft: das Planungsrecht.
Was ein Doppelhaus oder eine Hausgruppe rechtlich ausmacht
„Doppelhaus" und „Hausgruppe" sind keine Baumarkt-Kategorien, sondern feste Begriffe des Planungsrechts:
Die Bauweisen der Baunutzungsverordnung
In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Die Länge der in Satz 1 bezeichneten Hausformen darf höchstens 50 m betragen.
Das widerspricht der Alltagssprache: Ein Doppelhaus oder eine Hausgruppe gehört zur offenen, nicht zur geschlossenen Bauweise. „Geschlossene Bauweise" im Sinn des Gesetzes (§ 22 Abs. 3 BauNVO) meint die durchgehende Blockrandbebauung ganzer Straßenzüge ohne erkennbare Einzelhaus-Einheiten. Ein Doppelhaus hat dagegen an seinen äußeren Seiten einen ganz normalen seitlichen Grenzabstand — nur zwischen den beiden Haushälften entfällt er. Bei einer Hausgruppe (Reihenhaus) gilt dasselbe für die Reihenmittelhäuser; nur die beiden Endhäuser haben eine offene Seite.
Was genau ein Doppelhaus von zwei bloß benachbart stehenden Häusern unterscheidet, hat das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen 2025 in einem Reihenhausfall zusammengefasst — unter Rückgriff auf zwei Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts:
„Der planungsrechtliche Begriff des Doppelhauses … erfordert eine bauliche Anlage, die dadurch entsteht, dass zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit zusammengefügt werden. Kein Doppelhaus bilden dagegen zwei Gebäude, die sich zwar an der gemeinsamen Grundstücksgrenze noch berühren, aber als zwei selbständige Baukörper erscheinen. Ein Doppelhaus verlangt ferner, dass die beiden Haushälften in wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise aneinandergebaut werden. Für den Begriff der Hausgruppe … gelten diese Grundsätze entsprechend."
Praktisch heißt das: Entscheidend ist die wechselseitige Verträglichkeit der Gebäude — ähnliche Kubatur, abgestimmte Gestaltung, eine gemeinsame Wand von nennenswerter Länge. Ein nachträglicher Anbau zerstört diesen Charakter nicht automatisch, solange er sich im Rahmen des Vorhandenen hält.
Warum die gemeinsame Wand trotzdem keine Abstandsfläche braucht
Die Befugnis, das überhaupt festzulegen, steht ebenfalls in der Baunutzungsverordnung:
Woher das Muss-oder-darf stammt
Im Bebauungsplan kann eine von Absatz 1 abweichende Bauweise festgesetzt werden. Dabei kann auch festgesetzt werden, inwieweit an die vorderen, rückwärtigen und seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden darf oder muss.
Jede Landesbauordnung greift genau diesen Wortlaut auf: Wo das Planungsrecht die Grenzbebauung verlangt oder erlaubt, entfällt die Abstandsflächenpflicht für die betroffene Wand — unabhängig von deren Höhe oder Länge. Das gilt nicht nur innerhalb eines Bebauungsplans: Wo kein Plan besteht, prüft die Rechtsprechung dieselbe Frage über das Einfügungsgebot des § 34 Abs. 1 BauGB und zieht die Bauweise-Begriffe der Baunutzungsverordnung zur Auslegung heran — das ist die Konstellation des unten zitierten NRW-Falls.
Bayern, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen im Vergleich
Alle drei Länder übernehmen die Zwei-Wege-Struktur aus § 22 Abs. 4 BauNVO. Sie unterscheiden sich aber darin, was für den zweiten Weg — das planungsrechtliche „darf" statt „muss" — zusätzlich verlangt wird.
Bayern: keine ausdrückliche Sicherungsbedingung
Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf.
Bayerns Wortlaut ist der knappste der drei: „muss oder gebaut werden darf" — ohne eigene Bedingung, dass die Grenzbebauung der Gegenseite zusätzlich gesichert sein muss. Ob bayerische Bauämter, Kommentare oder Gerichte dennoch eine Sicherung verlangen, etwa über die allgemeine Regel zu Nachbarzustimmung und Baulast, lässt sich aus diesem Satz allein nicht beantworten — das wurde für diesen Beitrag nicht untersucht.
Nordrhein-Westfalen: darf nur mit Sicherung
Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften 1. an die Grenze gebaut werden muss, oder 2. an die Grenze gebaut werden darf, wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird.
Nordrhein-Westfalen verlangt für die „darf"-Variante ausdrücklich eine Sicherung, sagt im Gesetzestext selbst aber nicht, wie diese aussehen muss. Genau das hat das OVG Nordrhein-Westfalen 2025 für einen Reihenhausfall konkretisiert — dieselbe Entscheidung, aus der die Doppelhaus-Definition oben stammt:
„Ausreichend für eine solche faktische Anbausicherung ist das Vorhandensein eines legalen Gebäudes ohne Grenzabstand, das geeignet ist, die Funktion der Grenzbebauungsverpflichtung zu übernehmen. Das bestehende Gebäude und der Neubau müssen sich auf einer nennenswerten Länge überdecken … zahlenmäßige Ober- oder Untergrenzen für das Vorliegen einer „nennenswerten" Überdeckung sind weder der gesetzlichen Regelung noch der Senatsrechtsprechung zu entnehmen."
Im entschiedenen Fall grenzten die Häuser auf rund 10,00 m aneinander, und der neue Anbau blieb unter der Hälfte dieser Länge — das genügte. Eine feste Prozent- oder Meterzahl nennt der Beschluss ausdrücklich nicht. Bemerkenswert an derselben Entscheidung: Der Senat ließ offen, ob die betroffene Häuserzeile überhaupt eine Hausgruppe im Rechtssinn bildet oder als geschlossene Bebauung zu werten ist — weil beide Lesarten über die jeweils passende Nummer zum selben Ergebnis führten. Für die Bauherrschaft muss die Einordnung also nicht feststehen, solange einer der beiden Wege trägt.
Niedersachsen: Baulast oder passendes Bestandsgebäude
Soweit ein Gebäude nach städtebaulichem Planungsrecht ohne Grenzabstand errichtet werden muss, ist Absatz 1 Satz 1 nicht anzuwenden. Soweit ein Gebäude nach städtebaulichem Planungsrecht ohne Grenzabstand errichtet werden darf, ist es abweichend von Absatz 1 Satz 1 an der Grenze zulässig, wenn durch Baulast gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück entsprechend an diese Grenze gebaut wird, oder wenn auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude ohne Abstand an der Grenze vorhanden ist und die neue Grenzbebauung der vorhandenen, auch in der Nutzung, entspricht.
Niedersachsens Gesetzestext ist der ausführlichste: Er nennt die Baulast ausdrücklich als Sicherungsmittel — anders als Bayern und Nordrhein-Westfalen, deren Gesetzestext an dieser Stelle offenlässt, welches Instrument gemeint ist. Und er verlangt für die Alternative mit einem bereits vorhandenen Nachbargebäude zusätzlich, dass die neue Grenzbebauung der vorhandenen auch in der Nutzung entspricht — eine Bedingung, die weder der NRW-Wortlaut noch die zitierte Rechtsprechung so ausdrücklich stellen.
| Land | Bedingung für „darf" | Fundstelle |
|---|---|---|
| Bayern | keine ausdrückliche Bedingung im Wortlaut | Art. 6 Abs. 1 Satz 4 BayBO |
| Nordrhein-Westfalen | gesichert, dass Nachbargrundstück ebenfalls ohne Grenzabstand bebaut wird | § 6 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 BauO NRW |
| Niedersachsen | Baulast, oder vorhandenes Nachbargebäude mit gleicher Nutzung | § 5 Abs. 5 Satz 2 NBauO |
Was passiert, wenn zuerst nur eine Hälfte gebaut wird?
Der Regelfall der Rechtsprechung ist der zweite Bauherr: Eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus steht bereits grenzständig, und die neue Seite schließt daran an. Dann reicht — siehe oben — ein „legales Gebäude ohne Grenzabstand", das sich mit dem Neubau auf nennenswerter Länge überdeckt.
Schwieriger ist die Situation für den ersten Bauherrn: Auf dem Nachbargrundstück steht noch nichts, das die Grenzbebauung „faktisch" sichern könnte. Nur Niedersachsens Gesetzestext beantwortet diesen Fall ausdrücklich — über die Baulast, unabhängig davon, ob der Nachbar schon gebaut hat. In Nordrhein-Westfalen verlangt der Gesetzestext ebenfalls nur „gesichert ist", ohne die Baulast zu nennen; dass eine eingetragene Baulast diese Sicherung erfüllt, ist nach der allgemeinen Systematik naheliegend, wurde in der Rechtsprechung zu dieser Vorschrift aber nicht ausdrücklich bestätigt gefunden — der entschiedene Fall brauchte diese Frage nicht, weil bereits ein Bestandsgebäude vorhanden war.
Wer als Erster baut, sollte deshalb vor Baubeginn klären, ob ein Bebauungsplan die Grenzbebauung ohnehin verlangt (dann ist eine gesonderte Sicherung nicht nötig — der „muss"-Weg trägt allein) oder ob sie nur erlaubt ist. Im zweiten Fall bleibt ohne Baulast des Nachbarn ein Risiko: Baut die Gegenseite nie oder mit Grenzabstand, fehlt die Grundlage für die eigene grenzständige Wand rückwirkend nicht — die Genehmigung bleibt wirksam —, aber ein künftiger Umbau oder Nachbarstreit kann sich auf die fehlende Sicherung stützen.
Die übrigen Länder
Für die übrigen dreizehn Länder wurde diese Frage im Rahmen dieses Beitrags nicht primärquellengeprüft. Die konkrete Ausgestaltung variiert; fragen Sie im Einzelfall bei Ihrem Bauamt nach der genauen Fundstelle und den Sicherungsanforderungen, bevor Sie planen.
Was diese Ausnahme nicht regelt
Sie betrifft ausschließlich die Abstandsfläche. Zwei andere Fragen bleiben unabhängig davon zu klären:
- Der Brandschutz. Wer ohne Abstandsfläche baut, baut meist mit einer Brandwand. In Nordrhein-Westfalen etwa verlangt § 30 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauO NRW eine Gebäudeabschlusswand für Außenwände, die „an oder mit einem Abstand von weniger als 2,50 m gegenüber der Nachbargrenze errichtet werden" — eine Ausnahme gilt nur für Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten bis 50 m³, was auf ein bewohntes Doppelhaus oder Reihenhaus nicht zutrifft. Die Abstandsflächen-Ausnahme dieses Beitrags ersetzt diese Brandschutzpflicht nicht. Wie sich Abstandsfläche und Brandwand am Reihenhaus konkret zueinander verhalten, zeigt der Ratgeber zur Terrassenüberdachung am Reihenhaus an einem verwandten Fall.
- Der Bebauungsplan im Einzelnen. Er kann die Bauweise weiter einschränken, etwa nur Einzelhäuser zulassen oder eine bestimmte Fläche nur Doppelhäusern vorbehalten (§ 22 Abs. 2 Satz 3 BauNVO). Wie Sie die für Ihr Grundstück geltenden Festsetzungen finden, erklärt der Ratgeber Bebauungsplan lesen.
Die Grenzbebauung und die 9-Meter-Regel bleibt der richtige Ausgangspunkt für Gartenhäuser, Garagen und andere Nebenanlagen — die hier beschriebene Ausnahme gilt daneben, für eine andere Art von Gebäude und mit eigenen Bedingungen.