Carport über die Grundstücksgrenze — wenn beide Nachbarn gemeinsam bauen

Zwei Häuser, eine Grenze, ein Dach für zwei Autos: Der Doppelcarport auf der Grundstücksgrenze ist rechtlich kein einheitliches Vorhaben: Je nach Bauweise stellen sich unterschiedliche Rechtsfragen. Wie die Grenzbebauung bei einem einzelnen Carport oder Gartenhaus funktioniert, steht im Ratgeber zur Grenzbebauung und der 9-Meter-Regel. Hier geht es nur um den Fall, dass zwei Nachbarn gemeinsam bauen — und um das, was dabei zusätzlich zu klären ist.

Variante 1: Jeder baut auf seinem Grundstück

Stehen beide Hälften vollständig auf dem jeweils eigenen Grundstück und berühren sich nur an der Grenze, sind das zwei Bauvorhaben auf zwei Grundstücken. Jeder Nachbar nimmt für seinen Carport die Ausnahme in Anspruch, die die Bauordnungen für Garagen kennen: Sie dürfen ohne eigene Abstandsfläche an der Grenze stehen. In den drei Ländern, deren Amtstext wir für diesen Beitrag gelesen haben, ist sie im Kern gleich gebaut:

Dass der Carport zu den privilegierten Garagen zählt, sagt jedes Land an anderer Stelle. Bayern nennt in Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b BayBO „Garagen einschließlich überdachter Stellplätze im Sinn des Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1“. Niedersachsen definiert Garagen in § 2 Abs. 10 Satz 1 NBauO als „Gebäude oder Gebäudeteile, einschließlich überdachter Stellplätze“. Das zuständige Ministerium Nordrhein-Westfalens führt auf seinem Bauportal „Garagen (einschließlich Abstellraum) bzw. überdachte Stellplätze“ ausdrücklich unter der Privilegierung des § 6 Abs. 8 BauO NRW.

Wessen 9 Meter zählen?

Bei zwei Bauherren stellt sich eine Frage, die ein Einzelvorhaben nicht kennt: Zählt die Wand des Nachbarn auf meine Grenzlänge? Alle drei Gesetze setzen eine Summe je Grundstück: Bayern begrenzt die Bebauung „auf einem Grundstück“ auf 15 m, Nordrhein-Westfalen nennt 18 m „auf einem Grundstück zu allen Nachbargrenzen“, Niedersachsen „auf einem Baugrundstück“. Ob ein Grenzgebäude des Nachbarn auf dessen Grundstück mitzählt, sagt keines der drei ausdrücklich.

Die nordrhein-westfälischen Urteile, die wir gefunden haben, zählen, was auf dem eigenen Grundstück steht. Das Verwaltungsgericht Köln entschied 2022 über eine Doppelgarage, die zum Teil auf dem Nachbargrundstück stand: Die Abstandsflächenvorschrift sei „grundstücksbezogen“ und verpflichte den Eigentümer, „auf seinem Grundstück nur solche privilegierte Grenzgebäude“ zu errichten oder errichten zu lassen, die die Höchstlängen einhalten — auch wenn es ein fremdes Gebäude ist, das er als Überbau dulden muss. Die 5,50 m der auf sein Grundstück hinüberreichenden Doppelgarage zählten deshalb auf seine 9 m, und die Baugenehmigung für seine eigene Garage mit 7,14 m Grenzlänge war schon aus diesem Grund rechtswidrig. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen stellte 2023 bei der Länge einer Garage nach § 6 Abs. 8 BauO NRW 2018 darauf ab, dass die weiteren „auf dem Baugrundstück aufstehenden“ Grenzbauten entfernt worden waren.

Für zwei Nachbarn, die je eine Hälfte auf dem eigenen Grundstück bauen, folgt daraus nach unserer Lesart: Jede Seite hat ihre eigene Grenzlänge, und die Wand des Nachbarn auf dessen Grundstück verbraucht sie nicht. Das ist eine Ableitung aus dem Wortlaut und diesen Urteilen, keine ausdrückliche Aussage einer Behörde oder eines Gerichts. Ob Ihre Bauaufsichtsbehörde es ebenso sieht, erfahren Sie nur dort.

Ein Beispiel zum Rechnen: Ein Doppelcarport für zwei Fahrzeuge misst 6,00 m × 5,50 m und teilt sich an der Grenze in zwei Hälften von je 3,00 m × 5,50 m. Läuft die Grenze in der Mitte entlang der 5,50 m, beansprucht jede Seite 5,50 m ihrer 9 m. Steht auf einem der beiden Grundstücke an derselben Grenze schon ein 4,00 m langes Gerätehaus, liegt dieses Grundstück mit 9,50 m über der Grenze — auch wenn der Nachbar seine 9 m nicht ausschöpft.

Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei

Auch die Verfahrensfreiheit ist Landesrecht: Bayern stellt Garagen einschließlich überdachter Stellplätze bis 50 m² Fläche frei (Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b BayBO), Nordrhein-Westfalen bis 50 m² Brutto-Grundfläche „insgesamt“ bei höchstens 3 m mittlerer Wandhöhe (§ 62 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b BauO NRW), Niedersachsen bis 60 m² Grundfläche je Baugrundstück bei einer Höhe bis 3 m (Anhang Nr. 1.2 zu § 60 Abs. 1 NBauO) — jeweils außer im Außenbereich. Das Beispiel oben liegt mit 33 m² darunter; in Nordrhein-Westfalen zählen nach dem Bauportal des Landes aber alle Garagen und überdachten Stellplätze auf dem Grundstück zusammen, ein Bestand rechnet mit.

Verfahrensfrei nimmt dem Vorhaben nur das Verfahren, nicht die Regeln: „Auch bei verfahrensfreien Bauvorhaben gilt es öffentlich-rechtliche Vorschriften zu beachten, zum Beispiel örtliche Bauvorschriften, wie Bebauungspläne und kommunale Gestaltungssatzungen“, schreibt das nordrhein-westfälische Ministerium. Ein Bebauungsplan kann Flächen für Stellplätze und Garagen festsetzen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB); ein privilegierter Grenzbau kann nach § 23 Abs. 5 BauNVO auch außerhalb der Baugrenzen zugelassen werden, aber nur, wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist — nachzulesen im Ratgeber Bebauungsplan lesen. Regelt der Plan die Grenzbebauung selbst, kann statt der 9-Meter-Regel die Ausnahme tragen, die der Ratgeber Grenzbebauung bei Doppelhaus und Reihenhaus beschreibt.

Brandschutz an der gemeinsamen Grenze

Der Brandschutz ist eine eigene Prüfung. In Bayern gelten Carports als „offene Garagen“ (§ 1 Abs. 1 Satz 3 GaStellV); für offene Kleingaragen bis 100 m² Nutzfläche gilt die Pflicht zur Gebäudeabschlusswand nach Art. 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BayBO nicht (§ 1 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 und § 9 Abs. 2 GaStellV). Nordrhein-Westfalen verlangt eine Gebäudeabschlusswand bei Außenwänden „an oder mit einem Abstand von weniger als 2,50 m gegenüber der Nachbargrenze“, nimmt aber Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten bis 50 m³ Brutto-Rauminhalt aus, und gemeinsame Brandwände sind zulässig (§ 30 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BauO NRW). Ob die dortige Sonderbauverordnung für offene Carports weitere Erleichterungen kennt, haben wir nicht geprüft, ebenso wenig die niedersächsischen Regeln.

Variante 2: Ein Dach über der Grenze

Reicht das Dach über die Grenze und ruht es auf Stützen beider Grundstücke, ist es ein einziger Baukörper auf zwei Grundstücken. Dann kommt eine Frage hinzu, die zwei getrennte Carports nicht aufwerfen: Darf ein Gebäude überhaupt auf zwei Grundstücken stehen?

Wie sich zwei Eigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtlich binden, regelt § 85 BauO NRW: die Baulast. Das Gesetz nennt sie in § 4 Abs. 2 nicht ausdrücklich; ob die Bauaufsichtsbehörde dort eine Baulast verlangt oder eine andere Sicherung genügen lässt, haben wir nicht geprüft. Die Erklärung bedarf der Schriftform, die Unterschrift muss beglaubigt sein, wenn sie nicht vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder anerkannt wird (Abs. 2). Baulasten werden „mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam“ und wirken „auch gegenüber Rechtsnachfolgern“ (Abs. 1 Satz 3); die Baulast geht durch Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter (Abs. 3 Satz 1).

In Niedersachsen ist die Regel ausdrücklicher gefasst. § 4 Abs. 4 Satz 1 NBauO lautet: „Eine bauliche Anlage darf nicht auf mehreren Baugrundstücken gelegen sein.“ Satz 2 nimmt nur einen Überbau aus, der nach § 21a Abs. 1 des Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetzes zu dulden ist — das ist die nachträglich auf eine Grenzwand aufgebrachte Außenwandbekleidung zur Wärmedämmung, die die Grenze um höchstens 0,25 m überschreitet; für ein Carportdach hilft sie nicht. Der Ausweg steht in der Begriffsbestimmung des Baugrundstücks:

Nach unserer Lesart hat das eine Folge, die man vorher kennen sollte: Vorschriften, die „je Baugrundstück“ rechnen, gelten dann für beide Grundstücke zusammen — etwa die 15 m Grenzbebauung (§ 5 Abs. 8 Satz 5 NBauO) und die 60 m² Grundfläche der Verfahrensfreiheit (Anhang Nr. 1.2 zu § 60 Abs. 1 NBauO). Das folgt aus dem Wortlaut, ist aber keine amtliche Auslegung.

Für Bayern haben wir keine entsprechende Vorschrift gefunden. Art. 4 BayBO regelt für Gebäude die Eignung des Grundstücks und seine Erschließung; ein Gebäude auf mehreren Grundstücken kommt in dem Artikel nicht vor, und das Wort „Baulast“ steht nirgends in der Bayerischen Bauordnung. Was Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO regelt — die schriftliche Zustimmung des Nachbarn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, die „auch für und gegen seinen Rechtsnachfolger“ gilt —, betrifft Abstandsflächen, die auf ein fremdes Grundstück reichen, nicht das Bauwerk selbst. Wie eine bayerische Bauaufsichtsbehörde ein Dach über zwei Grundstücken behandelt, konnten wir nicht belegen. Fragen Sie vor der Planung schriftlich nach, etwa mit einer Bauvoranfrage.

Was das Nachbarrecht regelt — und was Sie selbst regeln müssen

Neben dem öffentlichen Baurecht steht das Privatrecht zwischen den Nachbarn. Es entscheidet, wie eine gemeinsame Wand genutzt und unterhalten wird, wer für Arbeiten das Nachbargrundstück betreten darf und wohin das Regenwasser läuft. In Nordrhein-Westfalen steht das im Nachbarrechtsgesetz; dessen Fassung vom 29. Dezember 2021 ist die aktuelle. Eine Vorschrift gehört an den Anfang, weil sie das Verhältnis zu allem Weiteren klärt:

Das Gesetz ist damit nur der Rückfallstandard; was Sie vereinbaren, geht vor. Öffentlich-rechtliche Vorgaben wie die Grenzlänge oder die Sicherung durch Baulast ersetzt eine Vereinbarung aber nicht: Sie gilt nur, soweit sie „anderen Vorschriften nicht widerspricht“.

Als Rückfallstandard kennt das Gesetz zwei Wandarten. Die Nachbarwand ist „die auf der Grenze zweier Grundstücke errichtete Wand, die den auf diesen Grundstücken errichteten oder zu errichtenden baulichen Anlagen als Abschlußwand oder zur Unterstützung oder Aussteifung dient oder dienen soll“ (§ 7); ein Eigentümer darf sie errichten, wenn die Bebauung beider Grundstücke bis an die Grenze vorgeschrieben oder zugelassen ist und der Nachbar schriftlich einwilligt (§ 8). Die Grenzwand steht dagegen ganz auf dem Grundstück des Erbauers (§ 19); der Nachbar darf nur mit dessen schriftlicher Einwilligung anbauen und zahlt eine Vergütung in Höhe des halben Wertes der genutzten Wand, dazu für den ersparten Baugrund (§ 20 Abs. 1 und 2). Beide Regelungen setzen eine Wand voraus. Ob ein offener Carport, dessen Dach auf Stützen ruht, eine solche Wand hat, beantwortet das Gesetz nicht; steht zwischen den Stellplätzen eine Wand, kann der Abschnitt in Betracht kommen. Gesichert ist das nicht.

Für Bayern haben wir kein entsprechendes Nachbarwand-Gesetz gefunden. Das Bayerische Staatsministerium der Justiz schreibt in seiner Broschüre „Rund um die Gartengrenze“ (Stand April 2025, S. 23): Steht die Mauer eines Gebäudes an der Grenze — als Beispiel nennt es „die Seitenwand einer Garage“ —, so trifft die Unterhaltungspflicht „wenn zwischen den Nachbarn nichts anderes vereinbart ist“ den Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht. Für Mauern, die auf die Grenze gebaut sind (Kommunmauern), gelten besondere Vorschriften, die das Ministerium nicht im Einzelnen darstellt. Es bezeichnet die Rechtslage als recht kompliziert und empfiehlt in Zweifelsfällen, „kundigen Rechtsrat einzuholen“.

Wer mit dem Dach die Grenze überschreitet, sollte sich nicht auf § 912 BGB verlassen. Danach hat der Nachbar einen Überbau zu dulden, wenn der Eigentümer „bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut“ hat, „ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt“, und der Nachbar nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung widersprochen hat — gegen eine Geldrente (Abs. 2). Das Bayerische Justizministerium beschreibt die Vorschrift für den Fall, dass die Grenze „unrechtmäßig und ohne Zustimmung“ überschritten wird, und hält fest: „Diese Grundsätze gelten nur für Gebäude.“ Ein Gebäude sei ein Bauwerk, das Menschen den Eintritt gestattet und „durch räumliche Umfriedung gegen äußere Einflüsse Schutz gewährt“. Ob ein offener Carport darunter fällt, können wir nicht bestätigen.

Was Sie vor dem Bau schriftlich festhalten sollten

Kein Gesetz schreibt den Inhalt einer Vereinbarung vor. Die folgenden Punkte sind die, an denen die zitierten Regeln ansetzen oder schweigen. Nicht jeder hat eine gesetzliche Grundlage; wo eine besteht, ist sie genannt.

1. Grenzverlauf und Achse. Lassen Sie die Grenze vor der Planung vermessen: Der Grenzverlauf wird „durch das Vermessungsamt festgestellt und im Liegenschaftskataster nachgewiesen“. „Grundsätzlich ist der Bauherr verpflichtet, sich vor Baubeginn über den Grenzverlauf zu erkundigen“, schreibt das Bayerische Justizministerium. Halten Sie fest, auf welcher Achse Stützen und Wand stehen.
2. Wer baut was, wer zahlt wie viel. Maße, Material, Bauzeit, beauftragte Firmen und Kostenanteile — damit jeder weiß, wofür er einsteht, wenn die andere Seite später ausfällt. Eine Empfehlung, keine gesetzliche Vorgabe.
3. Standort und Dicke der gemeinsamen Wand. Für die Nachbarwand setzt Nordrhein-Westfalen eine Obergrenze: Erfordert keiner der beiden Bauten eine dickere Wand als der andere, darf sie höchstens zur Hälfte ihrer notwendigen Dicke auf dem Nachbargrundstück stehen (§ 10 NachbG NRW). Schreiben Sie Achse und Dicke fest, statt sie dem Gesetz zu überlassen.
4. Dach und Regenwasser. Nordrhein-Westfalen verlangt: „Bauliche Anlagen sind so einzurichten, daß Niederschlagwasser nicht auf das Nachbargrundstück tropft, auf dieses abgeleitet wird oder übertritt.“ (§ 27 Abs. 1 NachbG NRW). Bei einem gemeinsamen Dach entscheidet Ihre Vereinbarung, wohin Rinne und Fallrohr entwässern und wer sie unterhält. Für Bayern haben wir die Regenwasserfrage nicht geprüft.
5. Unterhalt und Erneuerung. Wer trägt Anstrich, Dach und Stützen, in welchem Verhältnis? Nach dem Anbau tragen in Nordrhein-Westfalen beide die Unterhaltskosten des gemeinsam genutzten Teils einer Grenzwand zu gleichen Teilen (§ 20 Abs. 4 NachbG NRW); in Bayern trifft die Unterhaltungspflicht für die Grenzwand, wenn nichts anderes vereinbart ist, den Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht.
6. Betreten für Arbeiten. Ein Recht, das Nachbargrundstück für Bau- und Instandsetzungsarbeiten vorübergehend zu betreten, kennt das Gesetz unter Voraussetzungen (Art. 46b AGBGB in Bayern, § 24 NachbG NRW). Das Bayerische Justizministerium nennt als Beispiel die Wand einer Grenzgarage, an der es „fast unmöglich“ sei, Putz- und Streicharbeiten vom eigenen Grundstück aus zu verrichten. Vereinbaren Sie, wer wann mit Gerüst auf welches Grundstück darf.
7. Ausstieg und Änderungen. Was gilt, wenn eine Seite ihre Hälfte abreißen, umbauen oder das Dach erneuern will? Das Nachbarrechtsgesetz Nordrhein-Westfalens erlaubt dem Eigentümer einer Nachbarwand die einseitige Beseitigung, „solange und soweit noch nicht angebaut ist“ (§ 14 Abs. 1); für die Zeit danach sagt dieser Paragraph nichts. Legen Sie Fristen, Zustimmungen und Kosten selbst fest.
8. Sicherung nach außen. Eine bloße Vereinbarung wirkt nach dem Kölner Urteil (nächster Abschnitt) nicht gegenüber dem Rechtsnachfolger. Die öffentlich-rechtliche Sicherung ist in Niedersachsen ausdrücklich die Baulast, in Nordrhein-Westfalen regelt § 85 BauO NRW die Baulast, in Bayern gilt für Abstandsflächen die schriftliche Zustimmung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Für die privaten Rechte — Mitbenutzung, Bestand, Betreten — kommt eine Grunddienstbarkeit in Betracht: Sie belastet ein Grundstück „zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks“ (§ 1018 BGB) und entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB); die Bewilligung ist durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen (§ 29 Abs. 1 GBO). Was im Einzelnen eingetragen werden kann, klärt die Notarin oder der Notar.
9. Verkauf. Verpflichten Sie sich gegenseitig, jeden Käufer in die Vereinbarung eintreten zu lassen. Auch das eine Empfehlung.

Was bei Verkauf oder Streit passiert

Was den Käufer eines Nachbarhauses bindet, hängt von der Form der Absicherung ab:

Wie teuer eine formunwirksame Absicherung werden kann, zeigt ein Kölner Fall — an einer Doppelgarage, die über die Grenze gebaut war. 1976 unterschrieb der damalige Eigentümer eines Grundstücks eine Erklärung, mit der er gegenüber der Bauaufsicht zusagte, eine Garage samt Zuwegung auf seinem Grundstück zu dulden, und die Eintragung einer Baulast bewilligte. Die Unterschrift war weder öffentlich beglaubigt noch aktenkundig vor der Behörde geleistet oder anerkannt worden; eingetragen wurde nichts. Die Baugenehmigung für das Nachbarhaus mit der teilweise hinüberragenden Doppelgarage galt nach ihren Nebenbestimmungen „nur in Verbindung mit der Baulasteintragung“.

Mehr als vierzig Jahre später wollte der Rechtsnachfolger des belasteten Grundstücks selbst eine Garage bauen. Die Bauaufsichtsbehörde nahm seine Baugenehmigung zurück, unter anderem weil seine 7,14 m Grenzlänge zusammen mit den 5,50 m der Doppelgarage die 9 m überschritten. Das Verwaltungsgericht Köln bestätigte das (Urteil vom 14. Dezember 2022 – 2 K 1651/19, rechtskräftig): Die Baulast sei nicht wirksam geworden, die Zustimmung des Vorgängers wirke als schuldrechtliche Vereinbarung „zwar nicht gegenüber dem Kläger“. Den Überbau müsse er aber nach § 912 BGB dulden, weil er durch diese Zustimmung „entschuldigt“ sei — und er zähle auf seine Grenzlänge. Das Nachbarhaus samt Doppelgarage sei mangels wirksamer Baulast „seit seiner Errichtung im Jahr 1976/77 formell und materiell baurechtswidrig“.

Drei Einschränkungen gehören dazu. Das Urteil ist erstinstanzlich. Es wendet die BauO NRW 2000 an, deren Regel heute in § 6 Abs. 8 steht, und damals war die Eintragung noch keine Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Baulast; heute werden Baulasten „mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam“ (§ 85 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW). Und es betraf eine Doppelgarage mit Wänden — ob ein offener Carport unter § 912 BGB fiele, sagt es nicht.

Wer ein Grundstück kauft, sollte deshalb im Grundbuch und im Baulastenverzeichnis nachsehen. Das führt in Nordrhein-Westfalen die Bauaufsichtsbehörde (§ 85 Abs. 4 BauO NRW); Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (Abs. 5).

Und in den übrigen Ländern?

Für die übrigen dreizehn Länder haben wir die gemeinsame Bebauung nicht am Gesetzestext geprüft. Die konkrete Ausgestaltung variiert; fragen Sie im Einzelfall Ihr Bauamt. Höhe, Länge und Gesamtlänge der Grenzgaragen-Regel weichen zwischen den Ländern ab, die Einzelheiten stehen im Ratgeber zur 9-Meter-Regel. Wie die Bauordnung eines Landes Carport, Grenzbebauung und Verfahrensfreiheit regelt, zeigen die Länderseiten mit Fundstelle: Bayern, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen für die hier geprüften Länder, außerdem Bremen, Hamburg und Sachsen-Anhalt. Alle Länder finden Sie im Carport-Überblick.

Die Rechnung für Ihre Hälfte — Höhe, Länge, Fläche — übernimmt der Grenzbebauungsrechner; die Verfahrensfreiheit Ihres Vorhabens prüft der Genehmigungscheck.