Wintergarten in Bremen ohne Baugenehmigung

Dreizehn Länder regeln privatrechtlich, wie nah ein Fenster an die Grundstücksgrenze darf. Bremen gehört nicht dazu. Der Landtag Mecklenburg-Vorpommern hat 2019 festgehalten, dass Mecklenburg-Vorpommern „neben den Stadtstaaten Hamburg und Bremen das einzige Bundesland“ ohne Nachbarrechtsgesetz ist — und mit dem Gesetz fehlt auch der Abschnitt über das Fenster- und Lichtrecht, den fast alle anderen Länder führen.

Für einen Wintergarten ist das der praktisch wichtigste Unterschied zu den Nachbarländern. In Niedersachsen braucht ein Fenster in einer Wand, die in einem Winkel bis zu 75 Grad zur Grenze verläuft, ab einem Abstand unter 2,5 m die Einwilligung des Nachbarn; in Nordrhein-Westfalen liegt die Schwelle bei 60 Grad und 2 m. In Bremen gibt es diese zweite Prüfung nicht: Wenn die Bremische Landesbauordnung den verglasten Anbau an dieser Stelle zulässt, ist er auch privatrechtlich nicht wegen des Ausblicks angreifbar.

Das heißt nicht, dass gar nichts gilt. § 903 BGB stellt den Grundsatz auf, dass der Eigentümer mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen darf, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Die Einschränkungen dieses Grundsatzes sind es, die das Nachbarrecht ausmachen — und in Bremen kommen sie ausschließlich aus dem BGB.

§ 906 BGB ist dabei die zentrale Vorschrift. Der Eigentümer kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnlichen Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als sie die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Für einen Wintergarten sind zwei Einwirkungen denkbar: geblendetes Licht aus der Verglasung und Wärme, die eine grenznahe Glasfläche abstrahlt. Beides ist an dieser Schwelle zu messen und nicht an einem Metermaß.

Eine wesentliche Beeinträchtigung muss der Nachbar ausnahmsweise dennoch hinnehmen, wenn sie durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und sich nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindern lässt. In diesem Fall gibt § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ihm einen Ausgleich in Geld — allerdings nur, soweit die Einwirkung die ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

§ 1004 BGB gibt schließlich den Anspruch, mit dem all das durchgesetzt wird: Beseitigung einer bestehenden und Unterlassung einer drohenden Beeinträchtigung, soweit der Eigentümer sie nicht zu dulden hat. Weil diese Maßstäbe im Einzelfall bestimmt werden, gewinnt man in Bremen Freiheit und verliert Planungssicherheit. Eine schriftliche Verständigung mit dem Nachbarn über Lage, Höhe und Verglasung ersetzt hier die Norm, die es nicht gibt.

Die Freistellung sagt nur, dass kein Verfahren stattfindet. Wo der Wintergarten stehen darf, entscheidet § 6 BremLBO, und dort trägt er eine eigene Position: § 6 Abs. 8 Satz 1 Nr. 6 lässt in den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen „untergeordnete eingeschossige Wintergärten“ zu — aber nur solche, die nicht zum dauernden Aufenthalt geeignet sind, nicht in offener Verbindung zu einem Aufenthaltsraum stehen und von der gegenüberliegenden Nachbargrenze mindestens 2,50 Meter entfernt bleiben. Drei Bedingungen, und die zweite ist die, an der ein Wintergarten in der Praxis am häufigsten scheitert.

Denn ein Wintergarten wird üblicherweise vor das Wohnzimmer gebaut, und die Verbindung dorthin ist der Grund, warum man ihn baut. Eine Schiebetür, die im Sommer offen steht, oder ein Durchbruch ohne trennendes Bauteil stellt genau die „offene Verbindung zu einem Aufenthaltsraum“ her, die Nummer 6 ausschließt. Die Vorschrift verlangt damit nicht, dass niemand den Wintergarten betritt — sie verlangt, dass er ein eigener Raum bleibt und nicht zur Erweiterung des dahinterliegenden wird. Eine dicht schließende Tür, die den Wintergarten vom Wohnraum abtrennt, ist nach dem Wortlaut der Unterschied zwischen Privilegierung und voller Abstandsfläche.

Die beiden Adjektive davor gelten nur für den Wintergarten, nicht für die überdachte Terrasse, die dieselbe Nummer nennt: „untergeordnete eingeschossige“ steht unmittelbar vor „Wintergärten“. Eingeschossig ist eindeutig. „Untergeordnet“ ist ein eingeführter Begriff des Abstandsflächenrechts und meint, dass der Vorbau dem übrigen Gebäude nach Größe und Funktion nachgeordnet bleibt; das Gesetz selbst definiert ihn nicht. Ein Anbau, der die Wohnfläche nennenswert erweitert, ist nach diesem Verständnis nicht mehr untergeordnet — und damit nicht mehr Fall der Nummer 6, so klein er bleibt.

Auffällig ist, dass das Gesetz dieselbe Frage zweimal stellt und dabei zweimal anders formuliert. Im Freistellungskatalog muss der verglaste Vorbau „nur zum vorübergehenden Aufenthalt bestimmt“ sein (§ 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. h Doppelbuchst. bb BremLBO), im Abstandsflächenrecht darf er „nicht zum dauernden Aufenthalt geeignet“ sein (§ 6 Abs. 8 Satz 1 Nr. 6). Einmal die Bestimmung, einmal die Eignung; einmal „vorübergehend“, einmal „dauernd“. Das sind zwei Prüfungen mit zwei Wortlauten, und sie können verschieden ausgehen: Verfahrensfreiheit und Grenzposition sind in Bremen getrennte Fragen mit getrennten Antworten.

Fällt der Wintergarten aus Nummer 6 heraus, ist er nicht unzulässig, sondern braucht eine eigene Abstandsfläche — nach § 6 Abs. 6 Satz 1 BremLBO 0,4 H, mindestens 3 Meter. Verfahrensfrei kann er dabei bleiben, solange er die 30 Quadratmeter Grundfläche und die 3,50 Meter Tiefe des Doppelbuchstabens bb einhält. Wer diesen Weg gehen muss, rechnet die Tiefe der Abstandsfläche vor der Bestellung aus und nicht nach dem Aufbau; und wer ihn vermeiden will, plant die trennende Tür von Anfang an ein.