Es gibt keine bundesweite Gebühr für eine Baugenehmigung. Es gibt sechzehn Gebührenordnungen, in mehreren Ländern zusätzlich kommunale Satzungen — und eine Rechenmechanik, die fast überall dieselbe ist. Wer die Mechanik kennt, kann die Größenordnung selbst abschätzen, bevor er anruft.
Warum nennt diese Seite keine Gebührentabelle je Bundesland?
Weil sie sie nicht geprüft hat. Der Datensatz dieser Seite umfasst die sechzehn Landesbauordnungen, nicht die sechzehn Gebührenordnungen — und in Ländern wie Bayern und Nordrhein-Westfalen setzen zusätzlich die Kommunen eigene Sätze fest. Eine Tabelle mit sechzehn Zahlen wäre schnell geschrieben und in der Hälfte der Fälle falsch.
Was hier steht, ist deshalb die Bemessungsgrundlage und ein Rechenweg. Die verbindliche Zahl nennt Ihnen die Bauaufsichtsbehörde, und zwar vorab und kostenlos.
Was ist der Rohbauwert?
Der Rohbauwert ist ein rechnerischer Herstellungswert des Rohbaus, nicht der Kaufpreis. Er entsteht aus zwei Faktoren:
Rohbauwert = Brutto-Rauminhalt (m³) × Wert je m³ (€)
Der Wert je Kubikmeter hängt von der Konstruktion ab und wird in den Gebührenordnungen oder in Anlagen dazu festgelegt. Die Spanne ist erheblich: Ein unbeheiztes Holzhaus liegt weit unter einem gemauerten Gebäude auf Streifenfundament. Der Baugebührenrechner arbeitet mit drei Bauweisen und legt seine Annahmen offen — 120, 220 und 380 Euro je Kubikmeter — als Größenordnung, nicht als Rechtsstand.
Auf den Rohbauwert wird ein Prozentsatz angewandt. Er liegt in der Praxis im Bereich weniger Zehntel Prozent; der Rechner rechnet mit 0,5 Prozent und einer Mindestgebühr von 50 Euro. Auch das ist eine Modellannahme, keine Vorschrift.
Zwei Rechenbeispiele
Beispiel 1 — Gartenhaus in Hessen, genehmigungspflichtig wegen Größe.
Ein Blockbohlenhaus 5,00 × 4,00 m, Traufe 2,40 m, First 3,20 m, Satteldach. Hessen stellt nach Anlage Nr. 1.1 zu § 63 HBO nur bis 30 m³ frei.
mittlere Höhe 2,40 m + (3,20 − 2,40) / 2 = 2,80 m
Brutto-Rauminhalt 5,00 × 4,00 × 2,80 = 56,00 m³
Schwelle Hessen 30,00 m³ → genehmigungspflichtig
Rohbauwert 56,00 m³ × 220 €/m³ = 12.320 €
Gebühr bei 0,5 % = 61,60 €
Mindestgebühr = 50,00 €
maßgeblich = 61,60 €
Beispiel 2 — dasselbe Haus, massive Bauweise.
Rohbauwert 56,00 m³ × 380 €/m³ = 21.280 €
Gebühr bei 0,5 % = 106,40 €
Beide Zahlen sind niedrig — und genau das ist die Nachricht. Die reine Verwaltungsgebühr ist bei einem Gartenhaus selten das Problem.
Welche Kosten kommen daneben — und sind meist höher?
Der teuerste Posten steht nicht im Gebührenbescheid.
- Entwurfsverfasser. Der Bauantrag muss in der Regel von einer bauvorlageberechtigten Person unterschrieben werden. Deren Honorar für Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung und Abstandsflächennachweis übersteigt die Behördengebühr bei einem kleinen Vorhaben regelmäßig um ein Vielfaches. Welche Unterlagen das im Einzelnen sind, steht im Ratgeber zu den Bauantragsunterlagen.
- Amtlicher Lageplan. In mehreren Ländern muss er von einer öffentlich bestellten Vermessungsingenieurin oder dem Katasteramt erstellt werden und wird gesondert berechnet.
- Nachbarbeteiligung. Werden Nachbarn beteiligt, kann das gebührenpflichtig sein.
- Abweichungen und Befreiungen. Jede beantragte Abweichung von einer Vorschrift und jede Befreiung von einer Festsetzung des Bebauungsplans wird gesondert bepreist. Der Rechner setzt dafür pauschal 100 Euro je Vorgang an.
- Baulast. Reicht die Abstandsfläche auf das Nachbargrundstück, kommen Beglaubigung und Eintragung hinzu — Näheres im Ratgeber zu Nachbarzustimmung und Baulast.
Wie lange dauert das Verfahren?
Die Landesbauordnungen setzen Entscheidungsfristen, und sie beginnen nicht mit dem Eingang des Antrags, sondern mit der Vollständigkeit der Unterlagen. Das ist der Hebel, den Bauherren selbst in der Hand haben.
Brandenburg formuliert die Frist für das vereinfachte Verfahren ausdrücklich:
Drei Monate ab vollständigen Unterlagen
Über den Bauantrag ist innerhalb von drei Monaten nach Vorlage der vollständigen Antragsunterlagen zu entscheiden; die Bauaufsichtsbehörde kann diese Frist gegenüber der Bauherrin oder dem Bauherrn aus wichtigem Grund um bis zu zwei Monate verlängern.
Drei Punkte, die den Unterschied zwischen sechs Wochen und sechs Monaten ausmachen:
- Vollständigkeit. Fehlt ein Blatt, läuft die Frist nicht. Die Behörde fordert nach, die Post geht hin und zurück, und aus einer Woche werden vier.
- Beteiligung anderer Stellen. Denkmalschutz, Naturschutz, Untere Wasserbehörde — jede Beteiligung verlängert. Bei einem Gartenhaus im Schutzgebiet ist das der Regelfall; siehe Denkmalschutz und Schutzgebiete.
- Gemeindliches Einvernehmen. Ist es erforderlich, hängt die Dauer auch am Sitzungsrhythmus des zuständigen Gremiums.
Brandenburg kennt daneben ein Bauanzeigeverfahren: Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 darf nach § 62 Abs. 3 BbgBO einen Monat nach Eingang der Bauanzeige mit der Ausführung begonnen werden, sofern die Bauaufsichtsbehörde nicht untersagt. Vergleichbare Freistellungsverfahren gibt es in mehreren Ländern; für ein Gartenhaus sind sie selten einschlägig.
Wie senken Sie die Kosten legal?
- Unter der Schwelle bleiben. Der wirksamste Hebel ist die Planung, nicht die Verhandlung. Wie weit Sie gehen können, zeigt der Ratgeber zur Größenplanung.
- Vorab beim Bauamt fragen. Die Auskunft, ob ein Verfahren erforderlich ist, erteilen die Behörden in aller Regel kostenlos. Wie Sie fragen, damit die Antwort brauchbar wird, steht im Ratgeber zur Anfrage beim Bauamt.
- Bauvoranfrage statt Bauantrag, wenn nur eine einzelne Frage offen ist. Sie kostet einen Bruchteil und bindet die Behörde — siehe Bauvoranfrage.
- Vollständig einreichen. Nicht wegen der Gebühr, sondern wegen der Zeit.