Über die Baugrenze bauen — die drei Wege und wer sie öffnet

Ein Bebauungsplan zieht Linien, und eine davon ist die Baugrenze. Wer sie überschreiten will, steht nicht vor einem Verbot, sondern vor einer Weggabelung: Für einen geringfügig vortretenden Gebäudeteil genügt § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO, alles darüber hinaus braucht eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB. Ein drittes Wort, die Abweichung, klingt nach demselben und steht in einem anderen Gesetz. Entschieden wird über keinen dieser Wege im Rathaus: Zuständig ist die Baugenehmigungsbehörde. Die Gemeinde erteilt dazu ihr Einvernehmen — binnen zwei Monaten und nur aus den Gründen, die das Gesetz nennt.

Baugrenze, Baulinie, Grundstücksgrenze — drei Linien, die nichts miteinander zu tun haben

Die drei werden leicht verwechselt, und die Verwechslung führt zur falschen Vorschrift.

Die Grundstücksgrenze ist die Eigentumsgrenze. Sie steht im Liegenschaftskataster, nicht im Bebauungsplan, und an ihr hängen die Abstandsflächen der Landesbauordnung — eine andere Vorschrift und ein anderer Prüfmaßstab als die Festsetzungen des Plans. Wie tief diese Flächen sein müssen, steht im Beitrag über die Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze.

Baugrenze und Baulinie sind dagegen Festsetzungen des Bebauungsplans. Sie teilen das Grundstück in eine überbaubare und eine nicht überbaubare Fläche — das, was in der Planzeichnung als Baufenster erscheint. Beide ordnen damit die Fläche innerhalb des Grundstücks; über dessen Zuschnitt sagen sie nichts.

Der Unterschied zwischen den beiden Linien ist einer zwischen Müssen und Dürfen. An einer Baulinie muss gebaut werden; wer dahinter zurückbleibt, weicht ebenso ab wie der, der darüber hinausgeht — Absatz 2 Satz 2 erlaubt deshalb ausdrücklich ein „Vor- oder Zurücktreten". Eine Baugrenze darf nicht überschritten werden; hinter ihr zurückzubleiben verbietet Absatz 3 nicht. Welche der beiden im Plan steht, beantwortet nur die Zeichnung. Wie deren Zeichen zu entschlüsseln sind, erklärt der Beitrag dazu, wie Sie die Festsetzungen im Plan selbst lesen.

Der erste Weg — geringfügiges Vortreten ohne Befreiung

Der kürzeste Weg über die Baugrenze steht in demselben Absatz, der sie verbietet. Satz 2 erlaubt, ein „Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß" zuzulassen. Das ist keine Befreiung nach dem Baugesetzbuch, sondern eine Entscheidung innerhalb des Plansystems — und drei Stellen des Satzes entscheiden, ob er trägt.

„Gebäudeteilen". Der Wortlaut erfasst Teile eines Gebäudes — einen Erker, ein Vordach, eine Außentreppe —, nicht das Gebäude. Ein Haus, das insgesamt zwei Meter zu weit vorn steht, hat keinen vortretenden Gebäudeteil, sondern eine falsche Lage.

„in geringfügigem Ausmaß". Ein unbestimmter Rechtsbegriff: Die Vorschrift nennt keine Zahl und gibt der Behörde auch keinen Maßstab an die Hand. Findet sich im Netz dennoch eine Zentimeter- oder Meterangabe, lohnt die Rückfrage, woher sie stammt — aus § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO kann sie nicht kommen, wohl aber aus der textlichen Festsetzung einer einzelnen Gemeinde, die nur in deren Plangebiet gilt.

„kann zugelassen werden". Ermessen, kein Anspruch. Die Behörde darf, sie muss nicht.

Vor jedem Gedanken an eine Befreiung steht eine Leseaufgabe. Satz 3 verweist auf Absatz 2 Satz 3, und der erlaubt dem Plan, „weitere nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen" selbst vorzusehen. Steht eine solche Ausnahme in den textlichen Festsetzungen, ist das der einfachste Weg: Zu klären bleibt nur, ob Ihr Vorhaben unter sie fällt und ob die Behörde sie zulässt.

Der zweite Weg — die Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB

Passt das Vorhaben weder ins Baufenster noch unter eine Ausnahme des Plans, bleibt die Befreiung. Sie ist das stärkere Instrument und hat die engeren Voraussetzungen.

Absatz 2 ist eine doppelte Klammer, und erfüllt sein muss beides.

Zuerst dürfen die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Die Norm unterscheidet damit zwischen der einzelnen Festsetzung, von der befreit wird, und den Grundzügen, die dabei unberührt bleiben müssen. Wären sie berührt, ist eine Befreiung nach Absatz 2 ausgeschlossen.

Dann muss einer von drei Gründen vorliegen. Nummer 1 nennt Gründe des Wohls der Allgemeinheit und zählt vier davon namentlich auf, von den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung bis zum zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien. Nummer 2 verlangt, dass die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Nummer 3 greift, wenn die Durchführung des Bebauungsplans zu einer „offenbar nicht beabsichtigten Härte" führen würde.

Dazu kommt ein Halbsatz, der leicht überlesen wird: Die Abweichung muss „auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar" sein. Der Nachbar ist damit kein Störfaktor am Rand des Verfahrens, sondern ein Tatbestandsmerkmal.

Ausnahme und Befreiung sind nicht dasselbe. Absatz 1 betrifft allein das, was der Plan „nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen" hat. Wo nichts vorgesehen ist, gibt es nichts zuzulassen: Wer dort eine Ausnahme beantragt, beantragt der Sache nach eine Befreiung.

Absatz 3 führt einen eigenen Befreiungstatbestand zugunsten des Wohnungsbaus. Sein Wortlaut nennt weder die Grundzüge der Planung noch die drei Gründe des Absatzes 2; verlangt werden die Vereinbarkeit mit den öffentlichen Belangen unter Würdigung nachbarlicher Interessen — und die Zustimmung der Gemeinde. Was diese Zustimmung vom Einvernehmen unterscheidet, steht weiter unten.

Der dritte Weg gehört nicht hierher — die bauordnungsrechtliche Abweichung

Wer von einer Festsetzung des Bebauungsplans abweichen will, braucht eine Befreiung nach dem Baugesetzbuch. Wer von einer Anforderung der Landesbauordnung abweichen will — Abstandsfläche, Brandschutz —, braucht keine Befreiung, sondern eine Abweichung, und die regelt das Landesrecht. Anderes Gesetz, andere Prüfung, anderer Antrag. Beides kann in einem Vorhaben nebeneinander nötig sein: Das Gartenhaus, das zugleich über die Baugrenze und in die Abstandsfläche ragt, braucht zwei Entscheidungen und nicht eine.

Welcher Paragraph die Abweichung trägt, ist von Land zu Land verschieden. In Nordrhein-Westfalen ist es § 69 BauO NRW, und dort steht ein Satz, der hier mehr trägt als die Nummer: Die Zulassung von Abweichungen sowie von Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans „ist gesondert zu beantragen; der Antrag ist zu begründen" (§ 69 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW). Satz 2 erstreckt dieselbe Pflicht auf Anlagen, die keiner Genehmigung bedürfen, und auf Abweichungen von Vorschriften, die im Genehmigungsverfahren nicht geprüft werden.

Gesondert zu beantragen heißt: Die Befreiung fällt nicht als Nebenprodukt der Baugenehmigung an, sondern ist ein eigener Antrag. Für den zweiten Fall — ein Vorhaben, das selbst keine Genehmigung braucht — führt die Fachliteratur den Begriff der isolierten Abweichung: Zugelassen wird dann nicht das Vorhaben, sondern nur die Abweichung von der einen Vorschrift. Wer in Nordrhein-Westfalen verfahrensfrei baut und dabei über die Baugrenze gerät, ist also nicht aus dem Verfahren heraus, sondern in einem eigenen. Für die übrigen fünfzehn Länder ist das hier nicht nachgeprüft; die Begriffe decken sich, die Paragraphennummern und die Antragserfordernisse nicht zwangsläufig.

Wer entscheidet — und warum die Antwort „die Gemeinde" falsch ist

Wer Abweichungen vom Bebauungsplan genehmigt, steht in § 36 BauGB. Es ist nicht die Gemeinde, nicht der Bürgermeister, nicht der Bauausschuss.

Entschieden wird im bauaufsichtlichen Verfahren von der Baugenehmigungsbehörde. Die Gemeinde wirkt mit, indem sie ihr Einvernehmen erteilt; versagen darf sie es nur aus den Gründen, die § 31 Abs. 1 und 2 und die übrigen dort genannten Vorschriften hergeben. Dafür hat sie zwei Monate; danach gilt das Einvernehmen als erteilt. Bleibt es rechtswidrig versagt, kann die nach Landesrecht zuständige Behörde es ersetzen — Nordrhein-Westfalen macht daraus in § 73 Abs. 1 BauO NRW eine Pflicht.

Für einen Fall gilt das nicht: Die Befreiung zugunsten des Wohnungsbaus nach § 31 Abs. 3 BauGB läuft über eine eigene Vorschrift:

Drei Unterschiede zum Einvernehmen, und jeder zählt. Es heißt Zustimmung — zwei Rechtsbegriffe, die hier nicht gegeneinander austauschbar sind. Die Frist beträgt drei Monate statt zwei und verlängert sich um bis zu einen Monat, wenn die Gemeinde zuvor die Öffentlichkeit beteiligt. Und die Gemeinde darf ihre Zustimmung an die Verpflichtung knüpfen, „bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten" — einen solchen Vorbehalt kennt § 36 für das Einvernehmen nicht.

Eine Ausnahme von der Regel „nicht die Gemeinde" steht wieder im Landesrecht. Über Ausnahmen und Befreiungen nach § 69 Abs. 2 BauO NRW entscheidet bei verfahrensfreien Bauvorhaben in Nordrhein-Westfalen die Gemeinde selbst (§ 69 Abs. 3 Satz 1 BauO NRW). Für den Abweichungsantrag nennt Satz 4 eine Entscheidungsfrist von sechs Wochen ab Eingang des vollständigen Antrags. § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB knüpft die Entscheidung an das bauaufsichtliche Verfahren, und ein solches findet beim verfahrensfreien Vorhaben nicht statt. Wie sich beide Vorschriften im Einzelnen zueinander verhalten, ist hier nicht geprüft.

In welcher Reihenfolge Sie prüfen

1. Sehen Sie in der Planzeichnung nach, welche Linie festgesetzt ist: Baugrenze oder Baulinie.

2. Lesen Sie die textlichen Festsetzungen durch: Sieht der Plan selbst eine Ausnahme vor, brauchen Sie keine Befreiung.

3. Prüfen Sie, ob es wirklich nur um einen geringfügig vortretenden Gebäudeteil geht; dann greift § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO.

4. Andernfalls müssen Sie einen Befreiungsgrund nach § 31 Abs. 2 BauGB benennen können, und zwar vor dem Antrag.

5. Klären Sie das mit der Bauaufsichtsbehörde und nicht mit dem Bürgermeister — wie Sie die Anfrage an das Bauamt stellen, steht in einem eigenen Beitrag; wer eine belastbare Zusage braucht, kann sie mit einer Bauvoranfrage verbindlich klären.

Was es kostet

Die Befreiung ist eine eigene Entscheidung; in Nordrhein-Westfalen verlangt § 69 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW dafür einen gesonderten, begründeten Antrag. Was eine solche Entscheidung kostet, steht nicht im Baugesetzbuch, sondern im Gebührenrecht des jeweiligen Landes und teils in der Satzung der einzelnen Gemeinde. Eine bundesweit gültige Zahl gibt es deshalb nicht, und ob die Befreiung neben der Baugenehmigung gesondert berechnet wird, entscheidet das Gebührenverzeichnis des Landes. Für Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Sachsen ist das nachgelesen: Dort löst die Befreiung eine eigene Gebühr aus, die neben der Gebühr für die Genehmigung selbst steht.