Baugenehmigung — wann Sie eine brauchen und wann nicht

Ein Carport soll in die Einfahrt, ein Gartenhaus in die Ecke hinter der Hecke, ein Anbau an die Giebelwand. Fast jeder fragt an dieser Stelle dasselbe: Muss ich damit zum Amt? Die Erwartung hinter der Frage steht meist auf dem Kopf. Beide hier geprüften Landesbauordnungen behandeln die Genehmigung als den Normalfall und die Freiheit davon als die Ausnahme, die ausdrücklich angeordnet werden muss. Dieser Beitrag ordnet ein: Er zeigt, wo die Pflicht steht, wie die Ausnahme aufgebaut ist, welche vier Verfahrenswege es gibt — und an welcher Stelle Sie für Ihr Land weiterlesen.

Genehmigungspflicht ist die Regel

Die Antwort auf „Brauche ich eine Baugenehmigung?" lautet im Ausgangspunkt: ja. Beide geprüften Gesetze stellen die Pflicht an den Anfang und hängen die Befreiung in einen Nebensatz. Wer also fragt, ob er zum Amt muss, fragt der Sache nach etwas anderes — ob sein Vorhaben in einer der benannten Ausnahmen steht.

Beide Sätze sind gleich gebaut, und der Bau ist die eigentliche Auskunft: Hauptsatz Pflicht, Nebensatz Ausnahmen. Dass die Vorschriften unterschiedlich zählen — § 49 in Baden-Württemberg, § 59 in Niedersachsen —, ist für die Rechtslage unerheblich und für das Zitieren alles: Dieselbe Nummer bezeichnet im anderen Gesetz etwas anderes. § 59 LBO regelt in Baden-Württemberg den Baubeginn, § 59 NBauO in Niedersachsen den Genehmigungsvorbehalt. Eine Fundstelle ohne Landesangabe ist deshalb keine Fundstelle.

Was ohne Antrag gebaut werden darf — und was das nicht heißt

Ohne Antrag gebaut werden darf, was in einer abschließenden Liste steht. Diese Liste ist kein Paragraph, sondern ein Anhang — und das ist beim Nachlesen die erste Hürde: Der Paragraph verweist bloß, der Inhalt steht hinten.

In Baden-Württemberg lautet die Verweisung in einem Satz: „Die Errichtung der Anlagen und Einrichtungen, die im Anhang aufgeführt sind, ist verfahrensfrei" (§ 50 Abs. 1 LBO). Der Anhang selbst trägt die Überschrift „Anhang 1 (zu § 50 Absatz 1)". Niedersachsen formuliert es ausführlicher: Die im Anhang genannten baulichen Anlagen dürfen „in dem dort festgelegten Umfang ohne Baugenehmigung errichtet, in bauliche Anlagen eingefügt und geändert werden" (§ 60 Abs. 1 Satz 1 NBauO).

Beide Kataloge sind nach der Art des Bauwerks geordnet, nicht nach seiner Größe. Der niedersächsische Anhang stellt seinen Positionen eine Übersicht mit vierzehn Gruppen voran: Gebäude, Feuerungsanlagen, Leitungen, Masten und Antennen, Behälter, Einfriedungen und Stützmauern, Aufschüttungen und Abgrabungen, Anlagen auf Camping- oder Wochenendplätzen, Anlagen in Gärten oder zur Freizeitgestaltung, Werbeanlagen — und weiter bis zu einzelnen Bauteilen, Fenstern und Dächern. Erst innerhalb der zutreffenden Gruppe steht, ob und welches Maß gilt. Für die Praxis heißt das: zuerst die Position finden, dann das Maß vergleichen. Wer mit dem Maß anfängt, vergleicht womöglich mit der falschen Zeile — und die Zahlen gehen von Land zu Land ohnehin auseinander, teils schon in der Einheit.

Nun der Satz, den beide Gesetze eigens hinschreiben, weil er so oft überlesen wird.

Niedersachsen sagt dasselbe und hängt eine Einschränkung an, die Baden-Württemberg nicht führt: Genehmigungsfreie und verfahrensfreie Baumaßnahmen müssen die Anforderungen des öffentlichen Baurechts ebenso erfüllen wie genehmigungsbedürftige, „es sei denn, dass sich die Anforderungen auf genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen beschränken" (§ 59 Abs. 3 Satz 1 NBauO). Ausgenommen sind damit Anforderungen, die das Gesetz selbst auf genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen begrenzt; welche das sind, sagt jeweils die Einzelvorschrift. An der Sache ändert die Klausel nichts: Abstandsflächen, Bebauungsplan, Nachbarrecht und Denkmalschutz gelten in beiden Ländern unverändert weiter. Satz 2 derselben Vorschrift stellt für Niedersachsen ausdrücklich klar, dass Genehmigungsvorbehalte in anderen Gesetzen unberührt bleiben, namentlich im Denkmalschutzgesetz und im städtebaulichen Planungsrecht.

Warum das zwei verschiedene Begriffe sind und warum drei Länder ihren Katalog nicht „verfahrensfrei" überschreiben, erklärt der Beitrag dazu, dass verfahrensfrei und genehmigungsfrei nicht dasselbe sind.

Vier Wege, und nur einer endet mit einer Baugenehmigung

Zwischen „kein Antrag" und „volles Verfahren" liegen zwei weitere Wege. Welcher gilt, entscheidet nicht die Behörde nach Ermessen, sondern das Gesetz nach Vorhabenart, Lage und Gebäudeklasse — und in einem Fall die Bauherrschaft selbst.

Die zweite Zeile wird leicht missverstanden. Das Kenntnisgabeverfahren ist der Weg, den allein Baden-Württemberg führt — nach § 51 Abs. 1 LBO für Wohngebäude, für sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 außer Gaststätten, für bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, und für Nebengebäude und Nebenanlagen dazu. Es ist dort ein Angebot: § 51 Abs. 1 LBO sagt „kann durchgeführt werden", und nach § 52 Abs. 1 LBO kann die Bauherrschaft stattdessen ein Baugenehmigungsverfahren beantragen. Es beginnt außerdem erst, wo die Verfahrensfreiheit endet — § 51 Abs. 1 LBO greift nur, „soweit die Vorhaben nicht bereits nach § 50 verfahrensfrei sind". Wer unter der Schwelle des baden-württembergischen Katalogs bleibt, reicht gar nichts ein. Ablauf, Voraussetzungen und Fristen stehen im Begriffseintrag zum Kenntnisgabeverfahren; dort steht auch der Abgleich über alle sechzehn Bauordnungen, einschließlich der beiden Stellen, an denen das Wort für etwas ganz anderes steht.

Niedersachsen kennt in § 62 NBauO etwas Ähnliches und gerade nicht dasselbe. Der Unterschied steckt darin, wer am Ende das grüne Licht gibt. In Baden-Württemberg genügt der Ablauf der Zeit: Zwei Wochen nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen bei der Baurechtsbehörde darf begonnen werden, sofern keine Mängelmitteilung kommt (§ 59 Abs. 4 LBO). In Niedersachsen braucht die Bauherrschaft dagegen eine Erklärung der Gemeinde. Die Gemeinde hat binnen eines Monats zu bestätigen, dass die Erschließung gesichert ist und dass sie keine vorläufige Untersagung beantragen wird (§ 62 Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 5 Satz 1 NBauO); begonnen werden darf erst, wenn diese Bestätigung vorliegt (§ 62 Abs. 8 Satz 1 NBauO). Die Mitteilung selbst gibt dort nicht die Bauherrschaft ab, sondern die Entwurfsverfasserin oder der Entwurfsverfasser aufgrund einer Vollmacht (§ 62 Abs. 3 Satz 1 NBauO).

Beim vereinfachten Verfahren steht am Ende ein Bescheid, aber das Gesetz schreibt vor, was überhaupt geprüft wird. In Baden-Württemberg prüft die Baurechtsbehörde nur die Zulässigkeit nach den §§ 14 und 29 bis 38 BauGB, die Abstandsflächenvorschriften der §§ 5 bis 7 LBO und bestimmte Vorschriften außerhalb der Bauordnung (§ 52 Abs. 2 LBO). Niedersachsen prüft im vereinfachten Verfahren die Bauvorlagen nur auf Vereinbarkeit mit dem städtebaulichen Planungsrecht, mit den §§ 5 bis 7, § 41 Abs. 2 Satz 2 und den §§ 47 und 50 NBauO sowie mit sonstigen Vorschriften des öffentlichen Rechts (§ 63 Abs. 1 Satz 3 NBauO).

Der verkürzte Prüfumfang verkürzt dabei nur die Prüfung. § 52 Abs. 3 LBO schreibt für Baden-Württemberg ausdrücklich hin, dass Bauvorhaben auch dort den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen müssen, wo Absatz 2 keine Prüfung vorsieht. Im vollen Baugenehmigungsverfahren fällt diese Begrenzung weg: Dort sind nach § 58 Abs. 1 Satz 2 LBO alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu prüfen, über deren Einhaltung nicht eine andere Behörde gesondert entscheidet. Niedersachsen formuliert den Maßstab in § 70 Abs. 1 Satz 1 NBauO als Anspruch: Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn die Baumaßnahme dem öffentlichen Baurecht entspricht, soweit sie genehmigungsbedürftig und eine Prüfung erforderlich ist.

Wie lange die Behörde Zeit hat

Für Baden-Württemberg steht die Frist im Gesetz. Nach § 54 Abs. 5 Satz 1 LBO hat die Baurechtsbehörde über den Bauantrag binnen zwei Monaten zu entscheiden, im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren binnen eines Monats. Entscheidend ist der Fristbeginn: Satz 2 lässt die Frist erst anlaufen, wenn die vollständigen Bauvorlagen und alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen vorliegen. Ein unvollständiger Antrag verschiebt also nicht das Ende der Frist, sondern ihren Anfang.

Niedersachsen regelt das anders. Für den gewöhnlichen Bauantrag nennen weder § 69 noch § 70 NBauO eine Frist, binnen derer entschieden sein muss; eine Entscheidungsfrist entsteht dort über die Genehmigungsfiktion des § 70a NBauO, die für bestimmte Wohnbauvorhaben im vereinfachten Verfahren und für Antennenanlagen auf § 42a VwVfG verweist.

Damit ist die verbreitete Erwartung „nach drei Monaten gilt der Antrag als genehmigt" nicht beantwortet, sondern erst richtig gestellt: Sie trifft nur zu, wo ein Landesgesetz eine Fiktion anordnet, und die Voraussetzungen dafür sind von Land zu Land verschieden. Welche Länder eine solche Fiktion führen und welche Fristen jeweils gelten, vergleicht der Beitrag dazu, wann ein Bauantrag als genehmigt gilt.

Was es kostet

Drei Rechnungen gehören zu einem genehmigungspflichtigen Vorhaben, und sie kommen von verschiedenen Absendern.

• Die Gebühr der Behörde. Sie wird für einen Verwaltungsakt erhoben und folgt dem Gebührenrecht des jeweiligen Landes — teils einer Landesverordnung, teils einer Satzung der einzelnen Gemeinde. Deshalb gibt es keinen bundesweiten Betrag und in manchen Ländern nicht einmal einen landesweiten. Wie die beiden Systeme rechnen, zeigt der Beitrag dazu, wie sich die Gebühr berechnet.
• Das Honorar der Planung. Es beruht auf einem privaten Vertrag und ist in der Regel der größere Posten. Welche Vorgaben die Honorarordnung macht und was ohne Vereinbarung gilt, steht im Beitrag über das Honorar des Entwurfsverfassers.
• Die Nebenkosten. Standsicherheits- und Brandschutznachweise, Vermessung, Gutachten. In Baden-Württemberg lässt die Bauherrschaft im Kenntnisgabeverfahren die bautechnischen Nachweise vor Baubeginn von einem Sachverständigen prüfen, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 59 Abs. 5 Nr. 1 LBO) — ein Posten, der gerade dort anfällt, wo die Behörde nichts prüft.

Ihr Bundesland

Welcher Weg für Ihr Vorhaben offensteht, entscheidet Landesrecht, und zwar in jedem der sechzehn Länder eigenständig. Für die Einordnung brauchen Sie drei Angaben: die Katalogposition, die Zahl dazu und die Einheit, in der sie gemessen wird. Diese drei stehen je Land auf einer eigenen Seite — die Übersicht der sechzehn Bundesländer führt sie alle, jeweils mit Fundstelle und Prüfdatum.

Für diesen Beitrag sind zwei Länder im Volltext gelesen worden, und sie gehen an jeder der vier Stellen auseinander: bei den Katalogzahlen, beim Weg ohne Bescheid, beim Prüfumfang des vereinfachten Verfahrens und bei der Entscheidungsfrist. Welche Zahlen das zweite Land führt, steht auf der Seite zu Niedersachsen und seinen Freistellungsgrenzen. Für die übrigen vierzehn Länder trifft dieser Beitrag keine Verfahrensaussage.