Was eine Nutzungsänderung kostet — Behörde und Planung getrennt

Wer nach den Kosten einer Nutzungsänderung sucht, sucht in Wahrheit nach zwei Rechnungen. Die eine stellt das Bauamt, und sie folgt dem Gebührenrecht des Landes. Die andere stellt das Planungsbüro, und sie folgt einer Verordnung des Bundes. Nur die erste lässt sich aus einem Verzeichnis ablesen. Deshalb trennt dieser Beitrag beide, bevor die erste Zahl fällt.

Warum die übliche Gebührenformel hier nicht greift

Baugenehmigungsgebühren hängen in allen drei hier gelesenen Ländern an einem Bauwert. Das ist der Grund, aus dem eine Nutzungsänderung systematisch durch das Raster fällt.

In Niedersachsen rechnet das Bauamt im Baugenehmigungsverfahren 4,60 Euro je angefangene 500 Euro des Rohbauwertes, mindestens 115 Euro (Anlage 1 NBauGO Nr. 1.2 Buchst. a). Nordrhein-Westfalen nimmt sechs Tausendstel der Rohbausumme (Allgemeiner Gebührentarif, Tarifstelle 3.1.4.1.1). Beide Größen sind als Kosten von Bauarbeiten definiert: § 3 Abs. 2 Satz 1 NBauGO stellt auf die Kosten ab, die „für alle bis zu einer Rohbauabnahme fertigzustellenden Arbeiten und Lieferungen entstehen werden“, und Tarifstelle 3.1.1.2 des nordrhein-westfälischen Tarifs errechnet die Rohbausumme aus dem Brutto-Rauminhalt mal einem Rohbauwert je Kubikmeter.

Eine Nutzungsänderung ohne Bauarbeiten hat keinen Rohbauwert. Es gibt nichts zu multiplizieren. Wie sich die wertabhängige Gebühr im Normalfall berechnet, steht im Beitrag dazu, wie sich wertabhängige Gebühren berechnen — für die Nutzungsänderung greift er gerade nicht.

Die Länder lösen das mit einer Rahmengebühr: einem Von-bis-Betrag, den die Behörde im Einzelfall ausfüllt. Das ist keine Preisliste, und es ist auch keine Schätzung der Behörde ins Blaue. Die Verzeichnisse nennen den Maßstab an den Positionen selbst — Nordrhein-Westfalen bemisst eine verwandte Entscheidung „je nach Schwierigkeit und Umfang der baurechtlichen Prüfung“ (Tarifstelle 3.1.4.4), Sachsen eine andere „je nach dem Umfang der Änderungen im Verhältnis zum gesamten Bauvorhaben“ (Tarifstelle 6.1.4.1). Maßgeblich ist der Aufwand, nicht der Wert.

Was das Bauamt verlangt — drei Länder, drei Rahmen

Für Niedersachsen steht die Zahl in Nummer 1.5 des Gebührenverzeichnisses, und die Anmerkung darunter ist genauso wichtig wie der Betrag.

In Niedersachsen liegt die Gebühr für die Genehmigung einer Nutzungsänderung damit zwischen 90 und 2 470 Euro. Die Spanne umfasst mehr als den Faktor 27 — sie sagt dem Antragsteller also, in welcher Größenordnung er denken muss, und nicht, was er zahlt.

Nordrhein-Westfalen führt dieselbe Amtshandlung in einem eigenen Dokument, und zwar zweimal.

In Nordrhein-Westfalen kostet die Genehmigung einer Nutzungsänderung also 50 bis 5 000 Euro. Der Unterschied liegt nicht im Betrag, sondern im Wort „neben“: Wird mit der neuen Nutzung auch gebaut, tritt diese Gebühr zusätzlich zur wertabhängigen Baugenehmigungsgebühr hinzu.

Sachsen bestätigt die Bauart mit einer dritten Zahl. Tarifstelle 4.2 der laufenden Nummer 17 des Zehnten Sächsischen Kostenverzeichnisses verlangt für die „Erteilung der Genehmigung von Nutzungsänderungen“ in Sachsen 125 bis 3 200 Euro, und die Anmerkung dazu sagt, dass diese Gebühr bei genehmigungsbedürftigen baulichen Maßnahmen „neben der Gebühr nach Tarifstelle 4.1 erhoben“ wird.

Drei Länder, drei Rahmen, dieselbe Konstruktion. Das sind drei von sechzehn: Für die übrigen dreizehn Länder ist hier nichts nachgeprüft, und eine bundesweite Gebühr gibt es nicht, weil Gebührenrecht Landes- und teils Kommunalrecht ist.

Wenn die Nebenentscheidung teurer wird als die Hauptsache

Die Gebühr für die Genehmigung ist nicht die Obergrenze des Vorgangs. Das steht schon in der Anmerkung a) oben: Gebühren für sonstige Baumaßnahmen oder für die Prüfung bautechnischer Nachweise sind „gesondert zu erheben“.

Entscheidender ist die zweite Rechnung daneben. Braucht die neue Nutzung eine Befreiung vom Bebauungsplan oder eine Abweichung vom Bauordnungsrecht, ist das eine eigene Amtshandlung mit einer eigenen Tarifposition — und § 1 Abs. 1 Satz 1 NBauGO erhebt Gebühren für Amtshandlungen, nicht für Vorhaben. In Niedersachsen reicht die Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB bis 4 100 Euro (Nr. 8.4), die Abweichung nach § 66 NBauO ebenfalls bis 4 100 Euro (Nr. 8.1), und die Befreiung nach § 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird nach Zeitaufwand abgerechnet (Nr. 8.5).

Damit kehrt sich das Verhältnis um, das die meisten erwarten: In Niedersachsen kann die Nebenentscheidung teurer sein als die Hauptsache, weil 4 100 Euro über den 2 470 Euro der Genehmigung liegen. Rechnet man die Grenzen des Gesamtvorgangs zusammen, ergibt das in Niedersachsen 180 Euro unten (90 plus 90) und 6 570 Euro oben (2 470 plus 4 100) — der größere Teil der oberen Grenze entfällt auf die Befreiung.

Nordrhein-Westfalen und Sachsen erreichen dasselbe über eine andere Mechanik. Beide setzen die Obergrenze nicht höher, erheben sie aber je Tatbestand: Nordrhein-Westfalen verlangt 50 bis 5 000 Euro „je Befreiungstatbestand, Abweichungstatbestand oder Ausnahmetatbestand“ (Tarifstelle 3.1.5.3.1), Sachsen 62 bis 3 200 Euro „je Abweichungs-, Ausnahme- oder Befreiungstatbestand“ (Tarifstelle 6.3.1). Wer von zwei Festsetzungen befreit werden muss, zahlt zweimal. Welche dieser Entscheidungen Sie überhaupt brauchen und wer sie trifft, klärt der Beitrag darüber, warum die Befreiung eine eigene Entscheidung mit eigener Gebühr ist.

Wenn der Antrag schon läuft — was eine Änderung kostet

Hier sind zwei Lagen zu trennen, und das Gebührenrecht trennt sie auch.

Der Antrag ist noch nicht beschieden. Dann werden geänderte Unterlagen nachgereicht. Sachsen tarifiert genau das: Die „Prüfung von nachträglich vorgelegten, geänderten Bauvorlagen im Rahmen eines bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens“ kostet in Sachsen mindestens 20 Prozent der Genehmigungsgebühr und höchstens die volle Gebühr (Tarifstelle 6.1.3). Im Höchstfall kostet die Änderung damit so viel wie die Genehmigung selbst — die Rechnung kann sich also verdoppeln.

Die Genehmigung liegt vor und soll geändert werden. In der Verwaltungspraxis heißt das „Tekturantrag“ oder „Nachtragsbaugenehmigung“. Beide Wörter sind Verwaltungssprache: In keinem der drei hier gelesenen Gebührenverzeichnisse kommen sie vor. Die Sache ist dennoch tarifiert, und zwar in allen drei Ländern. Niedersachsen führt unter Nummer 1.10 die „Änderung einer Baugenehmigung aufgrund geänderter Bauvorlagen, soweit sich die Gebühr nicht nach den Nummern 1.1 bis 1.5 bestimmen lässt“ und verlangt dafür in Niedersachsen 90 bis 1 240 Euro. Sachsen bemisst die „Genehmigung von Änderungen genehmigter Bauvorlagen“ nach dem Umfang der Änderung bis zur Höhe der vollen Genehmigungsgebühr, in Sachsen mindestens 35 Euro, und wenn sich das nicht bestimmen lässt, 62 bis 660 Euro (Tarifstellen 6.1.4.1 und 6.1.4.2). Nordrhein-Westfalen tarifiert die Genehmigung „von beabsichtigten unwesentlichen Detailänderungen genehmigter Bauvorlagen“ und verlangt dafür in Nordrhein-Westfalen 50 bis 250 Euro je geänderte Bauvorlage (Tarifstelle 3.1.5.2.3).

In allen drei Ländern hängt die Änderungsgebühr am Umfang der Änderung und nicht am Wert des Vorhabens.

Wer gar keinen Antrag gestellt hat, steht in einer dritten Lage. Nordrhein-Westfalen verlangt für eine ohne Baugenehmigung ausgeführte Nutzungsänderung, die nachträglich genehmigt oder belassen wird, in Nordrhein-Westfalen 75 bis 7 500 Euro (Tarifstelle 3.1.8.1.1.2) — das Eineinhalbfache der Obergrenze, die dort für den regulären Fall gilt. Was dabei sonst noch zu bedenken ist, steht im Beitrag dazu, wie man den Bauantrag nachträglich stellt.

Was der Architekt kostet — und wann der Umbauzuschlag überhaupt greift

Die zweite Rechnung folgt der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, also Bundesrecht. Vor jeder Zahl steht hier eine Vorfrage, und sie ist leicht zu überspringen: ob überhaupt ein Umbau vorliegt.

Zwei Merkmale müssen zusammentreffen, und das zweite ist das entscheidende. Eine Nutzungsänderung, bei der nichts an Konstruktion oder Bestand geschieht, ist nach diesem Wortlaut kein Umbau. Der Umbauzuschlag greift dann nicht automatisch, nur weil das Vorhaben im Bestand stattfindet.

Liegt ein Umbau vor, ist der Zuschlag nach § 6 Abs. 2 Satz 2 HOAI „in Textform zu vereinbaren“. Ist nichts vereinbart, gilt nach Satz 4 ein Zuschlag von 20 Prozent als vereinbart, und das auch nur ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad. Diese 20 Prozent sind eine Auffangregel und keine Obergrenze: § 36 Abs. 1 HOAI lässt bei Gebäuden einen in Textform vereinbarten Zuschlag bis 33 Prozent zu, § 36 Abs. 2 HOAI bei Innenräumen in Gebäuden bis 50 Prozent — beide Vorschriften nennen dafür ausdrücklich den durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad. Worauf dieser Prozentsatz überhaupt aufgeschlagen wird — Honorarzone, anrechenbare Kosten und Honorartafel —, steht in einem eigenen Beitrag und wird hier nicht wiederholt.

Was sonst noch dazukommt

Drei Punkte, die keine Rahmengebühr abdeckt.

Unterschriftsberechtigung. Einen Bauantrag darf nicht jeder einreichen. Wer die Unterlagen unterschreiben darf und was das für die Honorarfrage bedeutet, klärt ein eigener Beitrag.

Bautechnische Nachweise. Werden Standsicherheit, Feuerwiderstandsfähigkeit oder Brandschutz geprüft, sind diese Gebühren in Niedersachsen nach Anmerkung e) zu den Nummern 1.1 und 1.2 — über Anmerkung b) auch für die Nutzungsänderung — „gesondert zu erheben“.

Nachbarbeteiligung. Wird der Nachbar beteiligt, kostet das in Nordrhein-Westfalen 150 Euro, höchstens insgesamt 1 500 Euro je Nachbar oder Beteiligtem, und zwar „zusätzlich“ zur Gebühr für die Befreiung (Tarifstelle 3.1.5.3.2); in Sachsen 62 bis 650 Euro je Nachbar (Tarifstelle 6.3.2).

Für Gutachten, Sachverständige und Vermessung nennt dieser Beitrag keine Beträge, weil keine belegt sind.

Wie Sie die Kosten vorab eingrenzen

Das wirksamste Mittel gegen eine überraschende Rechnung ist die Bauvoranfrage. Alle drei geprüften Länder rechnen die Gebühr für den Vorbescheid später an, und jedes nennt dabei die Position für die Nutzungsänderung ausdrücklich mit.

In Niedersachsen wird die Gebühr für den Bauvorbescheid „bis zu 80 Prozent“ angerechnet, „wenn der Prüfaufwand durch die Erteilung eines Bauvorbescheids vermindert ist“; die Mindestgebühr darf dabei nicht unterschritten werden (Anmerkung b) zu den Nummern 1.1 und 1.2, über Anmerkung b) auch für Nummer 1.5). In Nordrhein-Westfalen wird der Vorbescheid zur Hälfte angerechnet und bei Prüfung sämtlicher Bauvorlagen vollständig, wobei 10 Prozent der Vorbescheidgebühr einbehalten werden, in Nordrhein-Westfalen mindestens 50 und höchstens 500 Euro; die Tarifstelle 3.1.3.4 nennt dafür die Nutzungsänderungsposition 3.1.4.3 mit. In Sachsen wird zur Hälfte angerechnet und nach Prüfung sämtlicher Bauvorlagen mit Ausnahme der bautechnischen Nachweise zu 90 Prozent, beides ausdrücklich auch auf die Tarifstelle 4.2 (Tarifstelle 3.5). Die Vorklärung kostet also zusätzlich, wird aber in allen drei Ländern verrechnet — wie sie läuft, steht im Beitrag zur Bauvoranfrage.

Der Gebührenrechner für wertabhängige Verfahren hilft hier nur mittelbar: Er rechnet die Gebühr über den Rohbauwert und damit genau den Fall, den eine Nutzungsänderung ohne Bauarbeiten nicht hergibt. Nützlich wird er, sobald neben der neuen Nutzung auch gebaut wird.

Am billigsten bleibt der Fall, in dem keine Gebühr anfällt: Nicht jede Nutzungsänderung braucht eine Genehmigung. Woran sich das entscheidet, geht der Beitrag zur Genehmigungspflicht einer Nutzungsänderung durch.