Gartenhaus in Nordrhein-Westfalen ohne Baugenehmigung

Der Katalog wirbt mit Quadratmetern, das Gesetz misst in Kubikmetern. § 62 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BauO NRW nennt keinen einzigen Quadratmeter, sondern 75 m³ Brutto-Rauminhalt. Zwischen beiden Größen steht die Höhe, und deshalb können zwei Häuser mit derselben Grundfläche unterschiedlich ausfallen. Gemessen wird außen, über die Umfassungsflächen, einschließlich Wandstärke und Dachraum; die begehbare Innenfläche ist eine andere und stets kleinere Zahl.

Das erste Beispiel ist ein Geräteschuppen von 6,00 × 4,00 m mit 2,50 m Wandhöhe und Flachdach. Die Grundfläche beträgt 24,00 m², die mittlere Höhe der Umfassung 2,50 m. Der Brutto-Rauminhalt ist das Produkt aus beidem: 24,00 m² × 2,50 m = 60,00 m³. Das sind fünfzehn Kubikmeter unter der Schwelle. Ein Haus dieser Größe bleibt verfahrensfrei, und die 24 m² Grundfläche, die im Prospekt beachtlich aussehen, ändern daran nichts.

Dasselbe Haus mit Satteldach fällt anders aus. Bleibt die Wandhöhe bei 2,50 m und steigt der First auf 3,80 m, kommt der halbe Dachraum hinzu: 2,50 m + (3,80 m − 2,50 m) ÷ 2 ergibt 3,15 m mittlere Höhe. Der Rauminhalt beträgt dann 24,00 m² × 3,15 m = 75,60 m³ und liegt 0,60 m³ über der Grenze. Das Dach allein trägt 15,60 m³ bei, ein Fünftel des Bauwerks. Wer den First auf 3,75 m absenkt, rechnet 24,00 m² × 3,125 m = 75,00 m³ und bleibt verfahrensfrei. Fünf Zentimeter Firsthöhe entscheiden hier über den Bauantrag.

Die Rechnung lässt sich umkehren. Wer die Höhe kennt und die Fläche sucht, teilt die Schwelle durch die mittlere Höhe. Bei 2,60 m — Wandhöhe 2,20 m, First 3,00 m, Satteldach — ergeben 75 m³ ÷ 2,60 m eine Grundfläche von 28,84 m². Bei 3,15 m mittlerer Höhe bleiben davon 23,80 m². Je steiler das Dach, desto kleiner das Haus, das darunter verfahrensfrei bleibt. Abgerundet wird nach unten, denn eine Höchstgröße, die man aufrundet, ist keine mehr.

Der Dachüberstand gehört in beide Rechnungen, aber an verschiedenen Stellen. Für die Abstandsfläche ist die Lage eindeutig: Nach § 6 Abs. 6 Nr. 1 BauO NRW bleiben Dachüberstände außer Betracht, die nicht mehr als 1,50 m vor die Außenwand treten. Für den Rauminhalt schweigt die Bauordnung; sie definiert den Brutto-Rauminhalt nicht, und als Ermittlungsmethode ist DIN 277-1 anerkannt. Wer ein weit auskragendes Dach plant und ohnehin nahe an der Schwelle liegt, lässt das Maß vorab von der unteren Bauaufsichtsbehörde bestätigen — die Auskunft kostet nichts, ein zurückgebautes Dach schon.

„Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 0,4 H, mindestens 3 m.“ So beginnt § 6 Abs. 5 Satz 1 BauO NRW, und das ist der Wert, der gilt. In Ratgebern und Forenbeiträgen steht für Nordrhein-Westfalen häufig 0,8 H. Die Zahl ist nicht erfunden, sondern überholt: Die BauO NRW 2000 verlangte im Regelfall 0,8 H, und die Reform von 2018 hat den Wert halbiert. Die Gesetzesbegründung nennt die Verringerung von 0,8 H auf 0,4 H ausdrücklich und behält die Mindesttiefe von 3 m bei.

Dass sich die 0,8 halten, hat einen zweiten Grund, der in derselben Begründung steht. Halten zwei benachbarte Gebäude jeweils ihre eigene Abstandsfläche ein, liegt zwischen ihnen die Summe beider Tiefen — regelmäßig also wieder 0,8 H. Der Wert beschreibt den Gesamtabstand zwischen zwei Häusern, nicht den Abstand eines Hauses zur Grenze. Wer ihn auf die eigene Grenze anwendet, hält den doppelten Abstand ein.

Für ein Gartenhaus läuft die Rechnung ohnehin auf den Mindestwert hinaus. Die Wandhöhe misst nach § 6 Abs. 4 BauO NRW von der Geländeoberfläche bis zur Schnittlinie der Wand mit der Dachhaut; das Dach wird erst ab 45 Grad Neigung zu einem Drittel hinzugerechnet, ab 70 Grad voll, und die Giebelfläche eines Satteldachs zu einem Drittel. Beim Beispielhaus mit 2,50 m Wandhöhe und 3,80 m First sind das an der Traufseite 2,50 m und an der Giebelseite 2,50 m + 1,30 m ÷ 3 = 2,93 m. Vier Zehntel davon ergeben 1,17 m. Maßgeblich bleiben die 3 m aus Satz 1, denn 0,4 H übersteigt drei Meter erst ab einer Wandhöhe von 7,50 m — die ein Gartenhaus nicht erreicht.

Die eigentliche Frage lautet deshalb nicht, wie tief die Abstandsfläche ist, sondern ob das Haus überhaupt eine braucht. Darüber entscheidet § 6 Abs. 8 BauO NRW. Zulässig sind in den Abstandsflächen und ohne eigene Abstandsfläche unter anderem „Gebäude bis zu 30 m³ Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume“ mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m. Damit stehen für dasselbe Gartenhaus zwei Zahlen im Gesetz: 75 m³ entscheiden über den Bauantrag, 30 m³ über den Platz an der Grenze. Ein Haus zwischen beiden Werten ist verfahrensfrei und muss trotzdem Abstand halten.

Die Länge begrenzt Satz 3: Die Gesamtlänge der Bebauung darf je Nachbargrenze 9 m und auf einem Grundstück zu allen Nachbargrenzen insgesamt 18 m nicht überschreiten. Die 18 m sind eine Besonderheit des Landes, denn die Musterbauordnung nennt an dieser Stelle 15 m. Angerechnet wird alles, was der Absatz privilegiert — eine vorhandene Grenzgarage verbraucht das Kontingent mit.

Zwei weitere Abweichungen von der Musterbauordnung stehen in demselben Absatz. Die Musterbauordnung privilegiert an der Grenze nur Gebäude „ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten“; Nordrhein-Westfalen nennt in Satz 1 Nr. 1 allein die Aufenthaltsräume und lässt in Nr. 2 Feuerstätten mit einer Nennleistung bis 28 kW sowie Wärmepumpen ausdrücklich zu. Nr. 4 nimmt Solaranlagen an und auf diesen Gebäuden eigens auf. Ein Grenzgebäude verliert die Privilegierung durch Ofen oder Module also nicht. Die Verfahrensfreiheit verliert es durch den Ofen gleichwohl — sie steht in § 62 und nicht in § 6, und die beiden Vorschriften beantworten verschiedene Fragen.

Das Bauordnungsrecht ist damit nicht das letzte Wort. § 2 Buchst. b NachbG NRW nimmt die nach § 6 Abs. 8 BauO NRW zulässigen baulichen Anlagen vom zivilrechtlichen Grenzabstand des § 1 aus; das Haus darf also an die Grenze. Für Fenster gilt diese Ausnahme nicht. § 4 Abs. 1 NachbG NRW verlangt, dass Fenster, Türen und zum Betreten bestimmte Bauteile in einer Wand, die parallel oder in einem Winkel bis zu 60 Grad zur Grenze verläuft, einen Mindestabstand von 2 m einhalten — und § 5 zählt die Ausnahmen von dieser Vorschrift auf, ohne die Grenzgebäude des § 6 Abs. 8 BauO NRW zu nennen. Wer das Gartenhaus an die Grenze setzt, lässt die Grenzwand deshalb besser fensterlos oder holt die schriftliche Einwilligung des Nachbarn ein, die nach § 4 Abs. 4 nicht versagt werden darf, wenn keine oder nur geringfügige Beeinträchtigungen zu erwarten sind.

Die Schwelle ist nur die halbe Vorschrift. § 62 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BauO NRW stellt Gebäude bis zu 75 m³ Brutto-Rauminhalt frei — „ohne Aufenthaltsräume, Ställe, Toiletten oder Feuerstätten“. Die vier Merkmale stehen nebeneinander, und jedes genügt für sich: Liegt eines vor, endet die Verfahrensfreiheit, unabhängig vom Rauminhalt. Ein Gartenhaus von 12 m³ mit Ofen braucht einen Bauantrag, ein leerer Schuppen von 74 m³ nicht. Die Ställe nennt nicht jedes Land; eine Hühner- oder Kaninchenhaltung hebt die Freistellung hier also auf, und bei der Toilette unterscheidet der Wortlaut nicht zwischen Trockenklosett und Anschluss an den Kanal.

Am Aufenthaltsraum scheitern die meisten Vorhaben, und er ist zugleich das am schwersten zu fassende der vier Merkmale. Maßgeblich ist nicht die Möblierung, sondern die Zweckbestimmung: § 2 Abs. 7 BauO NRW versteht unter Aufenthaltsräumen Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind. Ein Geräteschuppen ist keiner, ein Gartenhaus mit Schreibtisch, Heizung und Schlafsofa sehr wohl. Wer Hobbyraum, Arbeitsplatz oder Gästezimmer plant, plant kein verfahrensfreies Vorhaben mehr — und muss dann zusätzlich die Anforderungen an Raumhöhe, Belichtung, Lüftung und Rettungsweg erfüllen.

Die Feuerstätte hat die klarste Kante. § 2 Abs. 9 BauO NRW versteht darunter ortsfest benutzte Anlagen oder Einrichtungen, die dazu bestimmt sind, durch Verbrennung Wärme zu erzeugen. Ein Kaminofen fällt darunter, ein Gasheizgerät ebenso. Die Wärmepumpe nicht, denn sie erzeugt Wärme nicht durch Verbrennung; für den Elektroheizkörper gilt dasselbe. Strom und Wasser stehen ohnehin nicht in der Liste: Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung sind nach § 62 Abs. 1 Nr. 2 BauO NRW ihrerseits verfahrensfrei, und die dort genannten Ausnahmen betreffen ein Gartenhaus nicht. Eine Leitung zu legen, kostet die Freistellung also nicht unmittelbar — mittelbar sehr wohl, wenn Licht, Steckdosen und Heizung den Raum zum dauerhaften Aufenthalt bestimmen.

Neben der Nutzung entscheidet die Lage. Der Wortlaut stellt Gebäude bis 75 m³ frei, „im Außenbereich nur, wenn sie einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb“ dienen. Ein privates Gartenhaus dient keinem solchen Betrieb und ist im Außenbereich deshalb nicht verfahrensfrei. Der Bauantrag ist dort der einfachere Teil der Aufgabe. Der schwierigere ist § 35 BauGB: Ein privates Gartenhaus ist kein privilegiertes Vorhaben nach Absatz 1, sondern ein sonstiges nach Absatz 2, das nur zugelassen werden kann, wenn es öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Absatz 3 zählt auf, wann das insbesondere der Fall ist — unter anderem beim Widerspruch zum Flächennutzungsplan, bei einer Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft und bei der Verfestigung einer Splittersiedlung. Auf freiem Feld trifft in aller Regel mindestens einer dieser Punkte zu.

Welcher Bereich vorliegt, entscheidet nicht die Adresse und nicht die Entfernung zum Nachbarhaus, sondern der Bebauungszusammenhang. § 34 Abs. 1 BauGB spricht von den „im Zusammenhang bebauten Ortsteilen“ und verlangt, dass sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Der letzte Bauplatz am Ortsrand kann bereits Außenbereich sein, der hintere Teil eines tiefen Grundstücks ebenfalls, wenn er am Zusammenhang nicht mehr teilnimmt. Verbindlich klärt das die Gemeinde; nach § 34 Abs. 4 BauGB kann sie die Grenzen durch Satzung festlegen.

Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, ist er die erste Quelle und nicht die letzte. Verfahrensfrei heißt, dass niemand prüft; es heißt nicht, dass nichts gilt. Der Bebauungsplan kann die überbaubare Grundstücksfläche durch Baugrenzen und Baulinien festsetzen, und außerhalb dieser Flächen ist ein Gartenhaus unzulässig, auch wenn es nur 10 m³ misst. Er kann die Grundflächenzahl begrenzen, Dachform, Dachneigung und Materialien vorschreiben und Nebenanlagen in bestimmten Bereichen ausschließen. Hinzu kommen Denkmalschutz, Landschafts- und Naturschutzgebiete und örtliche Bauvorschriften nach § 89 BauO NRW.

Wer ohne Verfahren baut, prüft diese Festsetzungen selbst, denn es gibt niemanden sonst, der es täte. Der Plan liegt bei der Gemeinde aus, und die meisten Kommunen des Landes stellen ihn zusätzlich im Netz bereit. Bleibt eine Festsetzung unklar oder ist schon die Zuordnung zum Innen- oder Außenbereich zweifelhaft, ist die Bauvoranfrage der günstige Weg: Der Bauvorbescheid ist ein Verwaltungsakt, bindet die Behörde und kostet einen Bruchteil einer Baugenehmigung. Bei einem Vorhaben, dessen Zulässigkeit offen ist, ist er die billigste Auskunft, die zu haben ist.