Wer sein eigenes Grundstück teilt, braucht dafür normalerweise niemandes Erlaubnis — die Teilung ist eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, keine Genehmigungssache. In zwei Bundesländern stimmt das nicht: Hessen und Nordrhein-Westfalen machen die Wirksamkeit der Teilung eines bebauten Grundstücks ausdrücklich von einer Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde abhängig. Ein drittes Land, Baden-Württemberg, verlangt zumindest eine vorherige Anzeige. Die übrigen dreizehn Länder verbieten nur, dass die Teilung rechtswidrige Zustände schafft, ohne dafür ein eigenes Verfahren zu verlangen. Dieser Beitrag ordnet ein, wo welche Regel gilt — und was die zum 14. Oktober 2025 geänderte hessische Vorschrift heute tatsächlich prüft.
Hessen: seit dem 14. Oktober 2025 mit erweiterter Prüfung
§ 7 Abs. 1 HBO macht es unmissverständlich: Die Teilung eines Grundstücks braucht eine Genehmigung, wenn das Grundstück bebaut, seine Bebauung genehmigt oder aufgrund einer Genehmigungsfreistellung zulässig ist.
§ 7 Abs. 1 Sätze 1 und 2 HBO — Grundstücksteilung
Die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Das gilt nicht, wenn 1. die Teilung in öffentlich-rechtlichen Verwaltungsverfahren vorgenommen wird oder der Bund, das Land oder eine Gebietskörperschaft, der die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde übertragen sind, an der Teilung beteiligt ist, oder 2. eine Vermessungsstelle nach § 15 Abs. 2 Satz 1 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes vom 6. September 2007 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Gesetz vom 30. September 2021 (GVBl. S. 602), die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt hat.
Entscheidend ist der Zusatz „zu ihrer Wirksamkeit": Ohne Genehmigung ist die Teilung nicht bloß formell angreifbar, sie ist rechtlich unwirksam. Versagt werden darf sie nach Abs. 2 nur, wenn sie Verhältnisse schafft, die bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Vorschriften widersprechen. Beantragt wird sie bei der Bauaufsichtsbehörde mit dem Formular BAB 02 („Antrag für Teilungsgenehmigung"), unter Vorlage eines Liegenschaftskataster-Auszugs mit eingetragenen Abstandsflächen (Abs. 3).
Was seit dem 14. Oktober 2025 neu ist, ist kein Detail: Vor dem Dritten Gesetz zur Änderung der Hessischen Bauordnung (GVBl. 2025 Nr. 66) prüfte die Ausnahme in Satz 2 Nr. 2 nur die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit. Seit diesem Tag muss die Vermessungsstelle zusätzlich das Bauplanungsrecht prüfen — ob die Teilung etwa einem Bebauungsplan widerspricht. Auch die Sätze 3 bis 5 von Abs. 1 (der Verweis auf § 74, die Zeugnis-Pflicht auf Antrag und die Gleichstellung mit der Genehmigung) existierten vor diesem Datum nicht: Abs. 1 endete zuvor nach Satz 2. Ein Antrag, der vor dem 14. Oktober 2025 gestellt wurde, unterlag also einer engeren Prüfung als einer, der seither eingeht.
Die Ausnahme: das Zeugnis der Vermessungsstelle
Die Genehmigungspflicht entfällt, wenn eine „Vermessungsstelle" nach § 15 Abs. 2 Satz 1 HVGG die doppelte Unbedenklichkeit bescheinigt. Das Gesetz zählt drei Gruppen auf, die als Vermessungsstelle handeln dürfen: öffentlich bestellte Vermessungsingenieurinnen und -ingenieure (ÖbVI), die staatlichen Kataster- und Vermessungsbehörden, sowie Bundes-, Landes- und Kommunalbehörden mit einer entsprechend fachlich geleiteten eigenen Vermessungsstelle, soweit sie für eigene Verwaltungsaufgaben vermessen. Ein privater ÖbVI kann die Bescheinigung damit ebenso ausstellen wie das staatliche Amt.
Bedarf die Teilung keiner Genehmigung, stellt die Bauaufsichtsbehörde oder die Vermessungsstelle auf Antrag ein Zeugnis darüber aus:
§ 7 Abs. 1 Sätze 4 und 5 HBO — Zeugnis
Bedarf die Teilung keiner Genehmigung, hat die Bauaufsichtsbehörde oder die Vermessungsstelle auf Antrag darüber ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis steht einer Genehmigung gleich.
Für dieses Zeugnis gibt es noch kein eigenes Landesformular. Das zuständige Ministerium — das Hessische Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr, Wohnen und ländlichen Raum — stellte das in einem Vollzugsschreiben an alle Bauaufsichtsbehörden vom 11. November 2025 selbst klar: „Ein BAB ist bisher hierfür nicht vorgesehen." Das Formular BAB 02 deckt ausdrücklich nur den Antrag auf die Genehmigung selbst ab.
Dasselbe Schreiben beantwortet eine naheliegende Frage: Prüft die Vermessungsstelle jetzt auch Bauplanungsrecht, müsste dann nicht die Gemeinde beteiligt werden, wie es § 36 BauGB für Vorhaben im Einvernehmen vorsieht? Nein — nach Auffassung des Ministeriums ist die Teilung eines Grundstücks kein „Vorhaben" im Sinn des § 29 BauGB, und § 19 BauGB selbst verlangt kein Einvernehmen. Zusätzlich gilt seit demselben Stichtag die Genehmigungsfiktion des § 65 Abs. 2 HBO entsprechend auch für Teilungsanträge: Entscheidet die Behörde nicht rechtzeitig, gilt die Genehmigung als erteilt.
Nordrhein-Westfalen: derselbe Mechanismus, andere Fundstelle
Hessen ist mit einer echten Genehmigungspflicht nicht allein. § 7 Abs. 1 BauO NRW verlangt fast wortgleich dasselbe:
§ 7 Abs. 1 BauO NRW — Teilung von Grundstücken
Die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Die Genehmigung ist bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen. Einer Genehmigung bedarf es nicht, wenn 1. die Teilung in öffentlich-rechtlichen Verwaltungsverfahren vorgenommen wird oder der Bund, das Land oder eine Gebietskörperschaft an der Teilung beteiligt ist, oder 2. eine mit der Wahrnehmung der Aufgaben befugte Person nach § 2 des Vermessungs- und Katastergesetzes vom 1. März 2005 (GV. NRW. S. 174) in der jeweils geltenden Fassung die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung auf Grundlage eines Amtlichen Lageplans bescheinigt hat. Bedarf die Teilung keiner Genehmigung, hat die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag von Beteiligten darüber ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis steht einer Genehmigung gleich.
Dieselbe Struktur, drei Elemente: eine Genehmigung als Wirksamkeitsvoraussetzung, eine Ausnahme über eine nach dem nordrhein-westfälischen Vermessungs- und Katastergesetz befugte Person, ein Zeugnis, das der Genehmigung gleichsteht. Versagt werden darf die Genehmigung nach Abs. 2, wenn die Teilung Verhältnisse schafft, die dem Gesetz, seinen Vorschriften oder den Festsetzungen eines Bebauungsplans zuwiderlaufen. Zwei Länder, nicht eines — das ist die eigentliche Antwort auf die Frage, wo eine Teilungsgenehmigung überhaupt existiert.
Baden-Württemberg: eine Anzeigepflicht ist keine Genehmigungspflicht
Ein dritter Fall liegt dazwischen, und die beiden Rechtsfolgen zu verwechseln führt in die Irre. Baden-Württemberg verlangt keine Genehmigung, aber eine Anzeige:
§ 8 LBO Baden-Württemberg — Teilung von Grundstücken
Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die Vorschriften dieses Gesetzes oder auf Grund dieses Gesetzes widersprechen. Die geplante Teilung eines Grundstücks nach Absatz 1 ist der unteren Baurechtsbehörde zwei Wochen vorher anzuzeigen; § 19 Absatz 1 BauGB gilt entsprechend. Soll bei der Teilung von Vorschriften dieses Gesetzes oder auf Grund dieses Gesetzes abgewichen werden, ist § 56 entsprechend anzuwenden.
Abs. 1 ist wie in den meisten übrigen Ländern nur ein Verbot; Abs. 2 verlangt zusätzlich, die Teilung zwei Wochen vorher anzuzeigen — keine Erlaubnis abzuwarten. Dass es sich wirklich um eine Anzeige- und keine verkappte Genehmigungspflicht handelt, bestätigt der Gesetzestext selbst an anderer Stelle: Er führt die unterlassene Anzeige als eigenen Ordnungswidrigkeitstatbestand. Eine echte Genehmigungspflicht bräuchte keinen eigenen Bußgeldtatbestand fürs Nicht-Anzeigen — die Teilung wäre ohnehin unwirksam. Getrennt davon kennt Baden-Württemberg eine Genehmigungspflicht für die Teilung von Waldgrundstücken (§ 24 LWaldG), die mit Baugrundstücken nichts zu tun hat.
Die übrigen 13 Länder: ein Verbot, aber kein Verfahren
Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, das Saarland, Schleswig-Holstein, Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bremen, Hamburg und Bayern verwenden übereinstimmend eine von der Musterbauordnung abgeleitete Formel: Durch die Teilung dürfen keine Verhältnisse entstehen, die dem Gesetz widersprechen — mit Verweis auf das ganz gewöhnliche Abweichungsverfahren, falls doch ein Konflikt entstünde. Ein eigenes Antrags- oder Genehmigungsverfahren für die Teilung selbst kennt keines dieser Länder. Die Teilung ist wirksam, sobald sie beim Grundbuchamt erklärt ist; nur wenn sie inhaltlich gegen Bauordnungsrecht verstößt, kann die Bauaufsichtsbehörde nachträglich einschreiten oder — in Berlin und Brandenburg — schon die vorbereitende Vermessung sperren.
Bayern gehört ausdrücklich in diese Gruppe: Art. 8 BayBO, der im Zusammenhang mit einer Teilungsgenehmigung gelegentlich genannt wird, regelt tatsächlich die Baugestaltung — ein Verunstaltungsverbot für Bauwerke und eine Beschränkung häufender Werbeanlagen, nichts, was mit der Teilung eines Grundstücks zu tun hat. Auch das bayerische Vermessungsrecht kennt keine Genehmigung: Art. 9 VermKatG erlaubt der Katasterbehörde lediglich, den Teilungsantrag eines Eigentümers zu beurkunden oder zu beglaubigen — eine Alternative zum Notar, keine inhaltliche Prüfung.
Fünf dieser Länder hatten früher eine eigene Genehmigungspflicht, die zu einem jeweils eigenen Zeitpunkt abgeschafft wurde: Sachsen zum 1. Mai 1999, Sachsen-Anhalt zum 1. Mai 2001, Thüringen zum 1. Mai 2004, Bremen zum 1. Mai 2003, Hamburg zum 1. April 2006. Das waren fünf getrennte Landesentscheidungen zu fünf verschiedenen Zeitpunkten, kein gemeinsames Ereignis. Thüringen trägt bis heute eine Besonderheit: Eine am Grundstücksverkauf beteiligte Person kann ein Zeugnis verlangen, dass die Teilung keinen bauordnungsrechtlichen Vorschriften widerspricht — anders als in Hessen und NRW ist dieses Zeugnis freiwillig und dient dem Käuferschutz, nicht dem Ersatz einer ohnehin nicht bestehenden Genehmigung.
Der bundesrechtliche Hintergrund: warum es keine allgemeine Teilungsgenehmigung mehr gibt
Bis in die 1990er-Jahre gab es zusätzlich zu jedem Landesrecht eine bundesweite Teilungsgenehmigungspflicht in §§ 19 und 20 BBauG/BauGB. Sie wurde in zwei Schritten abgeschafft, nicht in einem:
§ 19 BauGB — heutige Fassung, keine Genehmigungspflicht mehr
Die Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll. Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen.
Der erste Schritt war das Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 (BauROG, in Kraft seit 1. Januar 1998): Es beendete die allgemeine Genehmigungspflicht, ließ Gemeinden aber noch die Möglichkeit, sie per eigener Satzung für ihr Gebiet wieder einzuführen. Brandenburg schloss diese Option sofort per Verordnung aus und hielt in einem eigenen Erlass fest: „Durch die neue Regelung des § 19 Abs. 1 BauGB entfällt die Teilungsgenehmigung." Der zweite Schritt war das Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau, in Kraft seit 20. Juli 2004): Es strich auch die verbliebene kommunale Satzungsoption und brachte den heutigen § 19 BauGB, der nur noch definiert, was eine Teilung ist, und verlangt, dass sie einem geltenden Bebauungsplan nicht widerspricht.
Wichtig für das Verständnis von Hessen und NRW: Ihre Teilungsgenehmigungspflicht ist kein Überbleibsel der 2004 abgeschafften Bundesregelung. Bauplanungsrecht (Bund) und Bauordnungsrecht (Land) sind unterschiedliche Zuständigkeiten, und nach einer Fachübersicht des Deutschen Notarinstituts aus dem Jahr 2004 führten Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen bereits vor und unabhängig von der Bundesabschaffung eigene, landesrechtliche Teilungsgenehmigungen. Ob das sinngemäß auch für Hessen selbst gilt, lässt sich nicht ebenso sicher sagen: Nach einer einzelnen, nicht am historischen Gesetzestext selbst geprüften Quelle hatte Hessen eine eigene, ältere Regelung 2002 abgeschafft und erst mit der HBO-Neufassung von 2018 aus eigenem Entschluss wieder eingeführt. Sollte das zutreffen, wäre auch das eine eigenständige Landesentscheidung von 2018, keine Reaktion auf das Bundesrecht von 2004.
Alle 16 Länder im Überblick
| Land | Eigene Genehmigungspflicht? | Fundstelle | Bemerkung |
|---|---|---|---|
| Hessen | Ja | § 7 Abs. 1 HBO | Zeugnis-Ausnahme um Bauplanungsrecht erweitert seit 14.10.2025 |
| Nordrhein-Westfalen | Ja | § 7 Abs. 1 BauO NRW | Strukturell nahezu identischer Mechanismus |
| Baden-Württemberg | Nein, Anzeigepflicht | § 8 Abs. 2 LBO | Zwei Wochen vorher, bußgeldbewehrt |
| Bayern | Nein | — | Art. 8 BayBO regelt Baugestaltung, nicht Teilung |
| Berlin | Nein | § 7 BauO Bln | Vermessungssperre statt Genehmigung |
| Brandenburg | Nein | § 7 BbgBO | Vermessungssperre statt Genehmigung |
| Bremen | Nein | § 7 BremLBO | Frühere Pflicht entfiel 1.5.2003 |
| Hamburg | Nein | § 7 HBauO | Frühere Pflicht entfiel 1.4.2006 |
| Mecklenburg-Vorpommern | Nein | § 7 LBauO M-V | |
| Niedersachsen | Nein | § 8 NBauO | |
| Rheinland-Pfalz | Nein | § 9 Abs. 2 LBauO | |
| Saarland | Nein | § 9 LBO | |
| Sachsen | Nein | § 7 SächsBO | Frühere Pflicht entfiel 1.5.1999 |
| Sachsen-Anhalt | Nein | § 7 BauO LSA | Frühere Pflicht entfiel 1.5.2001 |
| Schleswig-Holstein | Nein | § 7 LBO | Amtliche Vollzugsbekanntmachung nennt es Selbstprüfungspflicht |
| Thüringen | Nein | § 7 ThürBO | Frühere Pflicht entfiel 1.5.2004; optionales Zeugnis zum Käuferschutz |
Wer unsicher ist, ob die eigene Teilung überhaupt unter eine dieser Regeln fällt, klärt das am zuverlässigsten direkt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, einer Vermessungsstelle oder mit einer Bauvoranfrage. Wird eine genehmigungspflichtige Teilung dennoch ohne Genehmigung vorgenommen, ist sie in Hessen und Nordrhein-Westfalen unwirksam — welche Folgen ein Bauen ohne die nötige Genehmigung allgemein hat, erklärt der Beitrag zu den Folgen des Bauens ohne Genehmigung.