Ein Angebot liegt auf dem Tisch, und darunter steht ein Satz wie „Honorar nach HOAI“. Er klingt nach einer amtlichen Preisliste. Er ist keine. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure schreibt seit ihrer Änderung von 2020 kein Honorar mehr vor — sie schreibt vor, was gilt, wenn man nichts vereinbart. Dieser Beitrag erklärt, woraus sich eine Honorarzahl rechnet, welche Auffangregel greift und welchen Hinweis ein Planer einem Verbraucher schuldet, bevor der unterschreibt. Was die Behörde selbst verlangt, ist davon vollständig getrennt und steht im Beitrag zu Kosten und Dauer einer Baugenehmigung.
Was die Verordnung überhaupt regelt
Die HOAI gilt nicht für alles, was ein Planungsbüro tut. Ihr erster Paragraf zieht die Grenze in einem Satz.
Der Anwendungsbereich
Diese Verordnung gilt für Honorare für Ingenieur- und Architektenleistungen, soweit diese Leistungen durch diese Verordnung erfasst sind. Die Regelungen dieser Verordnung können zum Zwecke der Honorarberechnung einer Honorarvereinbarung zugrunde gelegt werden.
Zwei Einschränkungen in zwei Sätzen. Erstens gilt die Verordnung nur „soweit diese Leistungen durch diese Verordnung erfasst sind“ — sie ist kein Tarifwerk für jede Planungstätigkeit. Zweitens können ihre Regeln einer Vereinbarung zugrunde gelegt werden; müssen heißt das nicht.
Beachten Sie auch, wen die Verordnung anspricht: Ingenieur- und Architektenleistungen. Der Alltagsbegriff „Architektenhonorar“ ist enger als der Anwendungsbereich. Und eine zweite Frage liegt noch weiter weg: Wer die Bauvorlagen unterschreiben darf, entscheidet das Landesrecht und nicht die HOAI — dazu der Beitrag Bauvorlageberechtigung.
Woraus sich das Honorar rechnet
Drei Größen stehen am Anfang jeder Berechnung, und keine davon ist der Preis des Hauses.
Die drei Grundlagen
Bei der Ermittlung des Honorars für Grundleistungen im Sinne des § 3 Absatz 1 sind zugrunde zu legen 1. das Leistungsbild, 2. die Honorarzone und 3. die dazugehörige Honorartafel zur Honorarorientierung.
Bei Gebäuden tritt eine vierte Größe hinzu. Nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 HOAI ermittelt sich das Honorar für die Leistungsbilder der Teile 3 und 4 „nach den anrechenbaren Kosten des Objekts auf der Grundlage der Kostenberechnung oder, sofern keine Kostenberechnung vorliegt, auf der Grundlage der Kostenschätzung“.
Anrechenbare Kosten sind nicht die Baukosten
„Anrechenbare Kosten“ ist ein definierter Begriff und nicht die Summe, die am Ende vom Konto geht. § 4 Abs. 1 Satz 1 HOAI beschreibt sie als „Teil der Kosten für die Herstellung, den Umbau, die Modernisierung, Instandhaltung oder Instandsetzung von Objekten sowie für die damit zusammenhängenden Aufwendungen“ — einen Teil also, nicht das Ganze.
Zwei Festlegungen desselben Absatzes sind beim Lesen eines Angebots nützlich. Satz 3 bindet die Kostenermittlung, soweit die Verordnung die DIN 276 in Bezug nimmt, an „die Fassung vom Dezember 2008 (DIN 276-1: 2008-12)“. Und Satz 4 nimmt die Umsatzsteuer heraus: Sie „ist nicht Bestandteil der anrechenbaren Kosten“, soweit sie auf die Kosten von Objekten entfällt.
Die Honorarzone beschreibt die Schwierigkeit
Die Honorarzone ordnet das Vorhaben nach Anspruch ein, von I bis V. Für Gebäude nennt § 35 Abs. 2 HOAI sechs Bewertungsmerkmale: Anforderungen an die Einbindung in die Umgebung, Anzahl der Funktionsbereiche, gestalterische Anforderungen, konstruktive Anforderungen, technische Ausrüstung und Ausbau. Sind Merkmale aus mehreren Zonen anwendbar, führt § 35 Abs. 4 HOAI ein Punktverfahren ein; nach Absatz 7 sind zusätzlich die Objektlisten der Anlage 10 zu berücksichtigen. Welche Zone ein bestimmtes Haus trägt, ist damit eine Einzelfallbewertung — dieser Beitrag nimmt sie nicht vorweg.
Die Tafel nennt Spannen, keine Preise
Was in der Honorartafel steht
Für die in § 34 und der Anlage 10 Nummer 10.1 genannten Grundleistungen für Gebäude und Innenräume sind die in der nachstehenden Honorartafel aufgeführten Honorarspannen Orientierungswerte
Für jede Tafel der Verordnung sagt § 2a Abs. 1 HOAI dasselbe: Die Honorartafeln „weisen Orientierungswerte aus“ und enthalten „für jeden Leistungsbereich Honorarspannen vom Basishonorarsatz bis zum oberen Honorarsatz“.
Die Tafel des § 35 HOAI hat zwanzig Zeilen. Drei davon, in der Spalte der Honorarzone III, die in der Tafel „durchschnittliche Anforderungen“ heißt:
| Anrechenbare Kosten | Honorarzone III von | bis |
|---|---|---|
| 25 000 Euro | 4 339 Euro | 5 412 Euro |
| 50 000 Euro | 8 071 Euro | 10 066 Euro |
| 100 000 Euro | 15 005 Euro | 18 713 Euro |
Auszug aus der Honorartafel des § 35 Abs. 1 HOAI, Spalte Honorarzone III, abgerufen am 15. Oktober 2026. Die Werte gelten für alle neun Leistungsphasen zusammen und sind Orientierungswerte, keine Preise. Für Werte zwischen zwei Zeilen ordnet § 13 HOAI lineare Interpolation an.
Was gilt, wenn nichts vereinbart wurde
Dies ist die Vorschrift, auf die es im Streitfall ankommt.
Die Auffangregel
Das Honorar richtet sich nach der Vereinbarung, die die Vertragsparteien in Textform treffen. Sofern keine Vereinbarung über die Höhe des Honorars in Textform getroffen wurde, gilt für Grundleistungen der jeweilige Basishonorarsatz als vereinbart, der sich bei der Anwendung der Honorargrundlagen des § 6 ergibt.
Satz 1 nennt die Form: Textform. Das ist weniger als Schriftform. Nach § 126b BGB genügt „eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist“, abgegeben „auf einem dauerhaften Datenträger“ — eine Unterschrift verlangt die Vorschrift nicht. Eine E-Mail erfüllt die Textform also, ein Telefonat nicht.
Satz 2 regelt den Fall, dass diese Form fehlt: Dann gilt der Basishonorarsatz als vereinbart. Und was das ist, sagt die Verordnung an anderer Stelle in einem einzigen Satz.
Die Definition, die alles entscheidet
Basishonorarsatz ist der jeweils untere in den Honorartafeln dieser Verordnung enthaltene Honorarsatz.
Damit wird aus der Auffangregel ein Betrag. Fehlt die Vereinbarung in Textform, schuldet der Auftraggeber für die Grundleistungen den unteren Wert der Spanne — in der Beispielzeile mit 50 000 Euro anrechenbaren Kosten und Honorarzone III also 8 071 Euro und nicht 10 066 Euro. Der Basishonorarsatz ist keine Strafe und keine Mitte, sondern der untere Rand der jeweiligen Tafelspanne.
Der Umkehrschluss gehört dazu: Wer ein Honorar oberhalb des Basishonorarsatzes verlangt, braucht dafür eine Vereinbarung in Textform. Ohne sie bleibt es beim unteren Wert.
Beim Umbau kommt ein Zuschlag dazu — und ohne Vereinbarung gilt er trotzdem
Dieselbe Bauart hat die Verordnung an einer zweiten Stelle: Wer im Bestand baut, schuldet unter Umständen einen Zuschlag auf das ermittelte Honorar, über den nie gesprochen wurde. Die Eingangsfrage ist dabei nicht die Höhe, sondern der Begriff.
Was die Verordnung einen Umbau nennt
Umbauten sind Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand.
Zwei Merkmale müssen zusammentreffen: eine Umgestaltung und wesentliche Eingriffe in Konstruktion oder Bestand. Eine geänderte Nutzung allein erfüllt diese Definition nicht — ein Zuschlag folgt also nicht daraus, dass ein Vorhaben überhaupt im Bestand stattfindet. Daneben steht die Modernisierung: „bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes eines Objekts“ (§ 2 Abs. 6 HOAI), soweit sie nicht Erweiterungsbau, Umbau oder Instandsetzung sind. Für die Grundleistungen gilt in beiden Fällen dieselbe Mechanik.
Sie verlangt zuerst eine Vereinbarung: Der Zuschlag „ist unter Berücksichtigung des Schwierigkeitsgrads der Leistungen in Textform zu vereinbaren“ (§ 6 Abs. 2 Satz 2 HOAI). Fehlt sie, greift Satz 4 desselben Absatzes.
Die Auffangregel für den Zuschlag
Sofern keine Vereinbarung in Textform getroffen wurde, gilt ein Zuschlag von 20 Prozent ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad als vereinbart.
Hier ist eine Verwechslung angelegt: Wer die Angabe „bis zu 20 Prozent“ liest, hält die Auffangregel für eine Obergrenze. Die 20 Prozent sind das, was ohne Vereinbarung gilt, und das auch nur ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad; für einen geringeren nennt der Wortlaut keinen Auffangsatz. Wo die Höhe hingehört, sagt § 6 Abs. 2 Satz 3 HOAI: in die Honorarregelungen der Leistungsbilder. Für Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden ist das § 36 Abs. 1 HOAI, der bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad einen in Textform vereinbarten Zuschlag bis 33 Prozent auf das ermittelte Honorar zulässt; für Innenräume in Gebäuden nennt § 36 Abs. 2 HOAI bis 50 Prozent.
Vor der Unterschrift sind das zwei Fragen: ob das Vorhaben überhaupt ein Umbau oder eine Modernisierung im Sinne des § 2 HOAI ist — und, wenn ja, ob der im Angebot genannte Satz über den 20 Prozent liegt, die ohne Vereinbarung gelten. Wie diese Vorfrage beim Umbau durch Nutzungsänderung ausgeht und welche Gebühr das Bauamt daneben erhebt, behandelt ein eigener Beitrag.
Der Hinweis, den ein Verbraucher bekommen muss
Für private Bauherren ist dies die praktisch wertvollste Vorschrift der ganzen Verordnung.
Hinweispflicht und Rechtsfolge
Der Auftragnehmer hat den Auftraggeber, sofern dieser Verbraucher ist, vor Abgabe von dessen verbindlicher Vertragserklärung zur Honorarvereinbarung in Textform darauf hinzuweisen, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als die in den Honorartafeln dieser Verordnung enthaltenen Werte vereinbart werden kann. Erfolgt der Hinweis nach Satz 1 nicht oder nicht rechtzeitig, gilt für die zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Grundleistungen anstelle eines höheren Honorars ein Honorar in Höhe des jeweiligen Basishonorarsatzes als vereinbart.
Vier Merkmale tragen diese Regel, und jedes einzelne lohnt die Aufmerksamkeit.
- Nur gegenüber Verbrauchern. Die Pflicht besteht, „sofern dieser Verbraucher ist“. Wer gewerblich baut, kann sich darauf nicht berufen.
- Vorher, nicht irgendwann. Der Hinweis muss „vor Abgabe von dessen verbindlicher Vertragserklärung“ erfolgen. Das Gesetz stellt damit auf den Zeitpunkt ab und nicht nur auf den Inhalt — ein verspäteter Hinweis hat nach Satz 2 dieselbe Folge wie ein fehlender. Ob ein Hinweis genügt, der erst im unterschriebenen Vertrag selbst steht, beurteilt dieser Beitrag nicht.
- In Textform. Auch der Hinweis selbst braucht die Form des § 126b BGB. Mündlich gesagt ist er nicht gegeben.
- Die Rechtsfolge wirkt nur in eine Richtung. Fehlt der Hinweis, gilt der Basishonorarsatz „anstelle eines höheren Honorars“. Ein bereits vereinbartes niedrigeres Honorar wird dadurch nicht angehoben.
Der Inhalt des Hinweises ist dabei schlicht die Wahrheit über die Verordnung: dass man über die Tafelwerte hinaus und unter sie hinweg frei vereinbaren kann. Wer dieses Blatt vor der Unterschrift nicht gesehen hat, sollte das notieren — es verändert die Rechtslage über das Honorar.
Für welche Verträge das gilt
Die Reform, die Orientierungswerte und Basishonorarsatz eingeführt hat, wirkt nicht zurück. § 57 Abs. 2 HOAI beschränkt die durch die Erste Änderungsverordnung vom 2. Dezember 2020 geänderten Vorschriften auf Vertragsverhältnisse, die „nach Ablauf des 31. Dezember 2020 begründet worden sind“.
Alles in diesem Beitrag betrifft also Verträge, die ab dem 1. Januar 2021 geschlossen wurden. Für ältere Verträge gelten die geänderten Vorschriften nach dem Wortlaut des § 57 Abs. 2 nicht; wie ein Altvertrag im Einzelnen zu beurteilen ist, prüft dieser Beitrag nicht.
Nur die Genehmigungsplanung beauftragen
Viele Bauherren wollen nicht die ganze Betreuung, sondern genau eine Leistung: die Unterlagen für den Bauantrag. Das Leistungsbild Gebäude kennt diesen Zuschnitt — er heißt Leistungsphase 4 und ist mit einem eigenen Prozentsatz bewertet.
Die Bewertung der Genehmigungsplanung
für die Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung) mit 3 Prozent für Gebäude und 2 Prozent für Innenräume,
Drei Prozent — aber drei Prozent wovon? Nicht von den Baukosten, sondern von dem Honorar, das die Tafel des § 35 für das ganze Leistungsbild ausweist. § 34 Abs. 3 HOAI bewertet die neun Leistungsphasen „in Prozentsätzen der Honorare des § 35“. Die ersten vier Phasen tragen für Gebäude 2, 7, 15 und 3 Prozent; alle neun zusammen ergeben 100.
Daraus folgt eine Zahl, die vor einem Angebot schützt. Rechenweg: Bei 50 000 Euro anrechenbaren Kosten in Honorarzone III nennt die Tafel 8 071 Euro als Basishonorarsatz für alle neun Phasen. Drei Prozent davon sind rund 242 Euro. Das ist kein Marktpreis und keine Prognose, sondern die Anwendung zweier Verordnungsnormen auf eine Tafelzeile — mehr behauptet dieser Absatz nicht.
Was die Verordnung beim Teilauftrag erlaubt
Teilbeauftragung
Werden dem Auftragnehmer nicht alle Leistungsphasen eines Leistungsbildes übertragen, so dürfen nur die für die übertragenen Phasen vorgesehenen Prozentsätze berechnet und vereinbart werden. Die Vereinbarung hat in Textform zu erfolgen.
In der Praxis bleibt die Genehmigungsplanung selten allein. Sie setzt eine Entwurfsplanung voraus, denn eingereicht wird, was entworfen wurde. Wird die Entwurfsplanung als Einzelleistung beauftragt, dürfen nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 HOAI „höchstens der Prozentsatz der Entwurfsplanung und der Prozentsatz der Vorplanung“ herangezogen werden — für Gebäude also höchstens 15 plus 7 Prozent. Ein Auftrag „nur Bauantrag“ umfasst damit realistisch mehr als die drei Prozent der Phase 4.
Was in der Phase 4 enthalten ist — und was nicht
Anlage 10 Nr. 10.1 HOAI listet die Grundleistungen der Leistungsphase 4 in drei Buchstaben: das „Erarbeiten und Zusammenstellen der Vorlagen und Nachweise für öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder Zustimmungen einschließlich der Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen, sowie notwendiger Verhandlungen mit Behörden“, das „Einreichen der Vorlagen“ und das „Ergänzen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen“.
Dieselbe Anlage führt daneben eine Spalte Besondere Leistungen, und dort steht ein Posten, der oft vorausgesetzt wird: das „Mitwirken bei der Beschaffung der nachbarlichen Zustimmung“. Eine Grundleistung der Phase 4 ist das nicht. Wer die drei Prozent zahlt, hat die Unterschrift des Nachbarn also nicht mitbezahlt — wann sie überhaupt gebraucht wird, steht im Beitrag zu Nachbarzustimmung und Baulast. Ebenfalls als Besondere Leistung geführt: die fachliche und organisatorische Unterstützung im Widerspruchs- oder Klageverfahren.
Welche Unterlagen am Ende zusammenkommen müssen, hängt nicht an der HOAI, sondern am Landesrecht; den Überblick gibt der Beitrag zu den Bauantragsunterlagen. Und wer unterschreiben darf, steht wieder woanders — in der Landesbauordnung, nachzulesen unter Bauvorlageberechtigung.
Was neben dem Honorar noch anfällt
Das Honorar ist nicht die ganze Rechnung, und die Verordnung sagt das selbst.
- Nebenkosten. Nach § 14 Abs. 1 Satz 1 HOAI kann der Auftragnehmer „neben den Honoraren dieser Verordnung auch die für die Ausführung des Auftrags erforderlichen Nebenkosten in Rechnung stellen“; Satz 2 erlaubt, eine Erstattung in Textform ganz oder teilweise auszuschließen. Für die Abrechnung gilt dieselbe Logik wie beim Honorar: Nebenkosten „sind nach Einzelnachweis abzurechnen, sofern keine pauschale Abrechnung in Textform vereinbart worden ist“ (§ 14 Abs. 3 Satz 2 HOAI). Ohne Vereinbarung also kein Pauschalbetrag.
- Umsatzsteuer. § 16 Abs. 1 Satz 1 HOAI gibt dem Auftragnehmer Anspruch auf Ersatz der gesetzlich geschuldeten Umsatzsteuer, „sofern nicht die Kleinunternehmerregelung nach § 19 des Umsatzsteuergesetzes angewendet wird“. Die Tafelwerte sind also Nettowerte.
- Fachplanungen. Tragwerksplanung und technische Ausrüstung sind eigene Leistungsbilder mit eigenen Honorartafeln (Teil 4 der Verordnung), keine Bestandteile des Gebäudehonorars. Wann ein Standsicherheitsnachweis überhaupt verlangt wird, behandelt der Beitrag zum Standsicherheitsnachweis.
- Die Gebühr der Behörde. Sie folgt dem Gebührenrecht des jeweiligen Landes und hat mit der HOAI nichts zu tun. Wie sie bemessen wird, erklärt der Beitrag zu Kosten und Dauer einer Baugenehmigung.
Die letzte Zeile ist die wichtigste Trennlinie dieses Beitrags: Planerhonorar und Verwaltungsgebühr sind zwei Rechnungen von zwei Absendern nach zwei verschiedenen Regelwerken. Das eine ist Bundesverordnungsrecht über einen privaten Vertrag, das andere Landesgebührenrecht über einen Verwaltungsakt.
Was das für ein kleines Vorhaben heißt
Hier endet die Orientierungskraft der Verordnung, und das sollte man wissen, bevor man sie bemüht. Die Honorartafel des § 35 HOAI beginnt bei 25 000 Euro anrechenbaren Kosten. Darunter steht keine Zeile. § 13 HOAI ordnet lineare Interpolation für „Zwischenstufen“ an — also für Werte zwischen zwei vorhandenen Zeilen, nicht für Werte unterhalb der ersten.
Für ein Gartenhaus, einen Carport oder eine Terrassenüberdachung enthält die Tafel damit in der Regel keinen Orientierungswert. Vereinbart wird in Textform, wie § 7 Abs. 1 Satz 1 HOAI es vorsieht; eine Tafelzeile, aus der sich ein Basishonorarsatz ableiten ließe, gibt es für solche Größenordnungen nicht. Ich kann nicht bestätigen, welches Honorar in diesem Bereich üblich ist — eine amtliche Erhebung dazu liegt dieser Darstellung nicht vor, und erfundene Erfahrungswerte haben hier nichts zu suchen.
Zwei Schritte sind trotzdem möglich, und beide kosten nichts.
Der erste: prüfen, ob überhaupt ein Verfahren nötig ist. Ein verfahrensfreies Vorhaben braucht keinen Bauantrag, keine bauvorlageberechtigte Person und keine Genehmigungsplanung.
Der zweite: die Größenordnung der Behördengebühr abschätzen, um sie dem Honorarangebot gegenüberstellen zu können. Dafür gibt es auf dieser Website einen eigenen Rechner, mit dem Sie die Baugebühr überschlagen können. Bei kleinen Vorhaben entscheidet dort meist die Mindestgebühr und nicht der Satz — die Einzelheiten dazu stehen auf der Kostenseite und werden hier nicht wiederholt.