Die Terrassenfläche selbst ist in allen sechzehn Bundesländern verfahrensfrei — elf Bauordnungen nennen sie in ihrer Auffangklausel namentlich, fünf führen sie in einer eigenen oder in einer Gartenposition. Die Frage, die später Geld kostet, ist deshalb nicht die nach dem Verfahren. Sie lautet: Zählt der Belag auf die Grundflächenzahl des Bebauungsplans? Die Antwort ist ja, in der Regel voll und ohne den Bonus, den Garagen und Nebenanlagen bekommen.
Dieser Beitrag behandelt die Fläche: Belag, Unterbau, Podest, Aufschüttung. Sobald ein Dach darüber geplant ist, gilt eine eigene Flächenschwelle je Land — die steht unter Terrassenüberdachung mit allen sechzehn Fundstellen.
Die Terrassenfläche zählt auf die Grundflächenzahl
Der Anknüpfungspunkt heißt überdeckt, nicht versiegelt
Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.
Eine Terrasse überdeckt den Boden. Auf das Material kommt es dabei nicht an: Die Vorschrift spricht von Überdeckung, nicht von Versiegelung.
In der Liste des Absatzes 4 kommt die Terrasse dagegen nicht vor. Dort stehen Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche. Dieses Fehlen wird regelmäßig als Entlastung gelesen, und genau darin liegt der Fehler. Absatz 4 ist eine Erweiterung: Er zieht Anlagen zusätzlich in die Grundfläche hinein und gewährt ihnen im Gegenzug die Überschreitung um bis zu 50 Prozent, höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Wer nicht in dieser Liste steht, bekommt den Zuschlag auch nicht. Für die hausnahe Terrasse ist das Fehlen in Absatz 4 also die schlechtere Nachricht, nicht die bessere.
Dass sie keine Nebenanlage ist, hat das Verwaltungsgericht Hannover für den dort entschiedenen Fall ausgesprochen. In den Entscheidungsgründen heißt es: „Bei der Terrasse handelt es sich nicht um eine Nebenanlage, sondern um einen Bestandteil der Hauptanlage, da sie Bestandteilseigenschaft hat. Die Terrasse schließt sich unmittelbar an das Hauptgebäude an und dient der Wohnnutzung, indem sie das Wohnen auf der Terrasse draußen ermöglicht." (Urteil vom 26. November 2019 – 4 A 12592/17). Dieselbe Entscheidung hält im amtlichen Leitsatz 2 fest, dass auch „Terrassen aus Holz oder (großflächige) Kies- bzw. Schotterflächen" bei der Ermittlung der Grundflächenzahl zu berücksichtigen sind, „da sie den Boden überdecken und eine bodenrechtliche Relevanz (im Sinne erheblicher Auswirkungen auf Bodenflora und -fauna) besitzen".
Zwei amtliche Arbeitshilfen rechnen die Terrassenfläche ebenfalls an. Die eine stammt aus Brandenburg und macht die Zuordnung von der Lage abhängig:
Arbeitshilfe des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung Brandenburg
Sobald eine Terrasse ganz oder teilweise innerhalb von Abstandsflächen des Wohnhauses (Hauptanlage) liegt, ist ihre gesamte Fläche der GRZ I zuzurechnen. Nur Terrassen, die sich vollständig außerhalb der Abstandsflächen des Wohnhauses (Hauptanlage) befinden, sind auf die GRZ II anzurechnen.
GRZ I und GRZ II sind dabei die Begriffe der Arbeitshilfen, nicht des Gesetzes: GRZ I ist die im Bebauungsplan festgesetzte Grundflächenzahl nach § 19 Abs. 2 BauNVO, GRZ II der Spielraum, den Absatz 4 für Nebenanlagen eröffnet. Die Arbeitshilfe stellt außerdem klar, dass für beide gilt: alle Flächen fließen „(zunächst) unabhängig vom Versiegelungsgrad und Materialität, zu 100 Prozent in die Berechnung mit" ein. Ein wasserdurchlässiges Pflaster wird bei der Anrechnung also nicht milder behandelt als eine Betonplatte; das Verwaltungsgericht Hannover formuliert für denselben Punkt, es finde „keine anteilige Berechnung" statt.
Was 25 Quadratmeter Terrasse kosten
Die zweite Arbeitshilfe, die der Bauaufsicht und des Stadtplanungsamts Frankfurt am Main mit Stand März 2020, rechnet ein Beispielgrundstück gleich dreimal durch — für die Fassungen 1962, 1968/1977 und 1990 der Baunutzungsverordnung. Baugrundstück 1.000 m², Gebäudefläche 500 m², Terrassen und Balkone zusammen 50 m², daneben Tiefgarage, Stellplätze, Zufahrt und Zuwegung.
Unter einem Bebauungsplan auf Grundlage der Baunutzungsverordnung 1990 bildet die Arbeitshilfe die Grundflächenzahl I aus Gebäudefläche plus Terrassen und Balkonen: 500 m² + 50 m² = 550 m², geteilt durch 1.000 m² Grundstücksfläche, ergibt 0,55. Unter den Fassungen 1962 und 1968/1977 bleiben dieselben 50 m² dagegen unberücksichtigt, und das Ergebnis lautet 0,50. Auf die Terrasse allein gerechnet: Bei 1.000 m² Grundstück kosten 25 m² Terrasse 0,025 Punkte der Grundflächenzahl — unter einem alten Plan nichts.
Wer das mit den eigenen Zahlen nachvollziehen will, findet im GRZ-Rechner die beiden Grenzen nebeneinander. Entscheidend ist dabei, in welches Feld die Terrassenfläche gehört: Nach der Zuordnung des Verwaltungsgerichts Hannover und der Brandenburger Arbeitshilfe ist die hausnahe Terrasse Bestandteil der Hauptanlage, ihre Fläche gehört also zum Hauptgebäude und nicht zu den Nebenanlagen. Wer sie unter die Nebenanlagen rechnet, räumt ihr den 50-Prozent-Spielraum des Absatzes 4 ein, den sie nach dieser Zuordnung gerade nicht hat.
Eine Abweichung, die hierher gehört. Die Dienstanweisung des Bremer Senators für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa vom 30. November 2010 ordnete die an das Hauptgebäude gebaute, nicht überdachte Terrasse der GRZ II zu, also den Flächen mit Zuschlag. Diese Dienstanweisung ist nach ihrem eigenen Abschnitt 5 am 31. Dezember 2015 außer Kraft getreten; sie taugt als Zeugnis für die Systematik, nicht als geltendes Recht. Welche der beiden Zuordnungen eine Bauaufsicht heute anwendet, ist Landes- und Einzelfallpraxis und lässt sich bundesweit nicht beantworten. Gemeinsam ist beiden Lesarten, dass die Fläche angerechnet wird — gestritten wird nur über den Zuschlag.
Die Ausnahme: Bebauungspläne vor dem 27. Januar 1990
Welche Fassung der Verordnung für Ihren Plan gilt
Ist der Entwurf eines Bauleitplans vor dem 27. Januar 1990 nach § 3 Absatz 2 des Baugesetzbuchs öffentlich ausgelegt worden, ist auf ihn diese Verordnung in der bis zum 26. Januar 1990 geltenden Fassung anzuwenden.
Vor 1990 war die Regel die umgekehrte. Die Frankfurter Arbeitshilfe beschreibt sie so: „§ 19 Abs. 4 BauNVO 1968 und 1977 erweitert den Katalog der nicht anzurechnenden Grundflächen um die Grundfläche von Balkonen, Loggien und Terrassen. Diese ‚Privilegierung' wird mit einer gesteigerten Wohnqualität durch solche Anlagen begründet." Die Brandenburger Arbeitshilfe zieht die Grenze ebenfalls am 27. Januar 1990, benennt dafür aber ein anderes Ereignis: Sie beschränkt den Anwendungsbereich des § 19 BauNVO in den Fassungen 1990 und 2017 auf Bebauungspläne, „welche nach dem 27. Januar 1990 öffentlich bekannt gemacht wurden". Das ist eine Verkürzung. Maßgeblich ist nach § 25c BauNVO das Datum der öffentlichen Auslegung des Entwurfs, nicht das des Satzungsbeschlusses und nicht das der Bekanntmachung — und die Auslegung liegt vor beidem. Bei einem Plan aus den 1970er- oder 1980er-Jahren lohnt deshalb der Blick in die Verfahrensvermerke des Plans; wo diese Angaben stehen, zeigt der Beitrag Bebauungsplan lesen im Abschnitt zu den Vermerken.
Den Wortlaut des alten Absatzes 4 geben vier voneinander unabhängige Zeugnisse übereinstimmend wieder, darunter zwei behördliche: Nebenanlagen nach § 14 wurden nicht angerechnet, und dasselbe galt für Balkone, Loggien und Terrassen sowie für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig waren. Einen Abdruck im Bundesgesetzblatt habe ich dafür nicht eingesehen — wer sich auf die alte Fassung berufen will, sollte diesen Nachweis ergänzen.
Grundfläche ja, Geschossfläche nein
Das Wort, das 1990 aus § 19 Abs. 4 BauNVO verschwunden ist, steht an einer anderen Stelle bis heute:
Hier zählt die Terrasse bis heute nicht mit
Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.
Hier liegt eine Verwechslung nahe. Wer irgendwo liest, Terrassen zählten nicht mit, sollte deshalb prüfen, ob dort von der Geschossflächenzahl die Rede ist. Dieselbe Terrasse zählt auf die Grundfläche und nicht auf die Geschossfläche.
Und wo kein Bebauungsplan eine Grundflächenzahl festsetzt, entsteht die Frage gar nicht. Nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ist bei Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen festzusetzen — eine Obergrenze gibt es also nur im Plangebiet. Im unbeplanten Innenbereich entscheidet das Einfügungsgebot des § 34 BauGB, im Außenbereich § 35 BauGB; beide Maßstäbe erklärt der Beitrag zu Innenbereich und Außenbereich.
Die zweite Schwelle: ein Meter Höhe
Solange die Terrasse ebenerdig bleibt, stellt sich die Frage nach einer eigenen Abstandsfläche in der Regel nicht. Wird sie zum Podest oder zur Hochterrasse, ändert sich das — und hier haben die Länder unterschiedlich viel in ihr Gesetz geschrieben. Nordrhein-Westfalen nennt dafür nicht die Terrasse, sondern das Merkmal, auf das es ankommt:
Betretbar und höher als ein Meter
Satz 1 gilt entsprechend für andere Anlagen gegenüber Gebäuden und Grundstücksgrenzen soweit sie 1. höher als 2 m über der Geländeoberfläche sind und von ihnen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen oder 2. höher als 1 m über der Geländeoberfläche sind und dazu geeignet sind, von Menschen betreten zu werden.
Diese Formel erfasst Podest, Hochterrasse und Terrasse auf Stützen gleichermaßen. Vier weitere Länder ziehen die Linie ebenfalls bei einem Meter: Bremen lässt Aufschüttungen und nicht überdachte Terrassen bis zu einem Meter über der natürlichen Geländeoberfläche in den Abstandsflächen zu (§ 6 Abs. 8 Nr. 5 BremLBO), Hessen nimmt gebäudegleiche Wirkungen nicht an bei „Terrassen, die nicht mehr als 1 m über der Geländeoberfläche angeordnet oder einschließlich ihrer Umwehrung nicht mehr als 2 m hoch sind" (§ 6 Abs. 8 Satz 2 Nr. 6 HBO), Niedersachsen verlangt den Grenzabstand für „Terrassen, soweit sie jeweils höher als 1 m über der Geländeoberfläche sind" (§ 5 Abs. 1 Satz 2 NBauO), und Thüringen lässt Terrassen bis zu einem Meter Höhe in den Abstandsflächen zu (§ 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 5 ThürBO). Bayern arbeitet statt mit einer Zahl mit dem Wort: Von Satz 2 ausgenommen sind dort „ebenerdige Terrassen" (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO).
In den übrigen zehn Ländern steht zur Terrasse keine Zahl im Abstandsflächenrecht. Dort bleibt die Generalklausel, dass Anlagen eine Abstandsfläche einhalten, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen. Die älteste Fundstelle für die Ein-Meter-Linie, die ich gefunden habe, ist eine nordrhein-westfälische Verwaltungsvorschrift vom 12. Oktober 2000; sie ist zur damaligen Bauordnung ergangen, und ob sie für die heutige Fassung noch anwendbar ist, kann ich nicht bestätigen. Ihr Schlusssatz bleibt trotzdem lehrreich: „Auch von Aufschüttungen mit einer Höhe von weniger als 1 m können in besonderen Fällen Wirkungen wie von einem Gebäude ausgehen." Maßgeblich seien die Umstände des Einzelfalls. Eine Ein-Meter-Tabelle ohne diesen Vorbehalt wäre zu glatt.
Gemessen wird vom gewachsenen Gelände
Alle diese Zahlen beziehen sich auf die Geländeoberfläche — und die kann man sich nicht selbst herstellen. Niedersachsen schreibt das am deutlichsten hin:
Aufschütten verschiebt die Bezugshöhe nicht
Die nach den Absätzen 1 bis 8 und den §§ 6 und 7 maßgebliche Höhe der Geländeoberfläche ist die der gewachsenen Geländeoberfläche. Eine Veränderung dieser Geländeoberfläche durch Abgrabung ist zu berücksichtigen, eine Veränderung durch Aufschüttung dagegen nur, wenn die Geländeoberfläche dadurch an die vorhandene oder genehmigte Geländeoberfläche des Nachbargrundstücks angeglichen wird.
Eine Hochterrasse wird also nicht dadurch ebenerdig, dass man vorher aufschüttet. Nordrhein-Westfalen kommt über eine andere Formulierung zum gleichen Ergebnis: Maßgeblich ist die Fläche, die sich aus der Baugenehmigung oder den Festsetzungen des Bebauungsplans ergibt, im Übrigen die natürliche Geländeoberfläche (§ 2 Abs. 4 BauO NRW). Wie sich die Abstandsfläche oberhalb der Schwelle berechnet, übernimmt der Abstandsflächenrechner mit den Werten des gewählten Landes.
Eine dritte Schwelle liegt dahinter, und sie wird selten genannt: Entsteht unter der aufgestelzten Terrasse ein überdeckter, betretbarer Raum — über einem Souterrain, einem Lager, Fahrradplätzen —, rückt das Bauwerk in den Gebäudebegriff. Brandenburg, Niedersachsen und Hessen nehmen Gebäude aus ihren Gartenpositionen ausdrücklich aus. Das ist meine Einordnung aus dem Zusammenspiel der Vorschriften, kein Zitat; eine Entscheidung dazu habe ich nicht gelesen. Dachterrassen sind ein eigener Fall und in diesem Beitrag nicht behandelt.
Verfahrensfrei heißt nicht ohne Grenze
Warum der Plattenbelag eine bauliche Anlage ist
Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen; eine Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden.
Platten sind Bauprodukte, sie ruhen durch eigene Schwere, ortsfest sind sie ohnehin. Die Terrasse ist damit eine bauliche Anlage; dass sie trotzdem kein Verfahren auslöst, verdankt sie nicht dem Anlagenbegriff, sondern einer Katalogposition. Brandenburg, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz nennen sie in ihren Positionen sogar wörtlich eine bauliche Anlage. Das systematische Argument steckt im Katalog selbst: Ein Verzeichnis verfahrensfreier Vorhaben muss nur freistellen, was ohne die Position ein Verfahren bräuchte.
Fünf dieser Positionen tragen eine eigene Grenze, und sie widerlegen den Satz, eine Terrasse sei immer genehmigungsfrei:
- Baden-Württemberg stellt Terrassen nur im Innenbereich und nur bis zu 30 m² Grundfläche frei, ausdrücklich „außer Dachterrassen und ihre Überdachungen" (Anhang 1 zu § 50 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. l LBO).
- Bremen führt Terrassen einschließlich möglicher Überdachungen in einer Position zusammen mit Veranden und Wintergärten und begrenzt sie auf 30 m² Grundfläche und 3,50 m Tiefe (§ 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. h Doppelbuchst. bb BremLBO).
- Hessen stellt nur „nicht überdachte Terrassen bis 1 m Höhe über Geländeoberfläche" frei und nimmt Gebäude aus (Anlage zu § 63 Abschn. I Nr. 9.1 HBO).
- Brandenburg und Rheinland-Pfalz beschränken ihre Positionen auf nicht überdachte Terrassen (§ 61 Abs. 1 Nr. 10 Buchst. c BbgBO, § 62 Abs. 1 Nr. 11 Buchst. m LBauO).
Baden-Württemberg und Bremen fassen Fläche und Dach in einer Position zusammen; dort ist die Grenze für beides dieselbe. Was in den übrigen vierzehn Ländern für das Dach gilt, steht beim Vorhaben selbst. Und dass verfahrensfrei nicht zulässig heißt, gilt hier unverändert — den Unterschied führt der Beitrag verfahrensfrei oder genehmigungsfrei aus.
Die Aufschüttung unter der Terrasse
Aufschüttungen sind kraft ausdrücklicher Zuordnung bauliche Anlagen. In der Musterbauordnung steht das in § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 — sie verbindet ihre ersten beiden Aussagen mit einem Semikolon, und deshalb ist die Aufzählung dort der zweite Satz. Die Länder gliedern anders: Hessen trennt beide Aussagen in zwei Sätze, die Aufzählung steht dort folglich in § 2 Abs. 2 Satz 3 HBO. Wer „Satz 3 MBO" zitiert, zitiert die Gliederung eines Landes, nicht die der Musterbauordnung. Was eine Aufschüttung ist, definiert dagegen keine der sechzehn Landesbauordnungen und auch nicht die Musterbauordnung.
Für die Terrasse ist die Höhenzahl der Freistellungsposition meist ohnehin nicht der Prüfpunkt. Entscheidend ist ein einziges Wort. Fünf Länder stellen nur selbständige Aufschüttungen frei: Baden-Württemberg bis 2 m Höhe (Anhang 1 Nr. 11 Buchst. e LBO), Hessen bis 2 m und 30 m² (Anlage zu § 63 Abschn. I Nr. 12.1 HBO), ebenso Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein in ihren Positionen. Eine Aufschüttung, die eine Terrasse tragen soll, ist nicht selbständig — sie ist Teil des Terrassenvorhabens. Das ist eine Auslegung dieses Wortes, keine zitierte Entscheidung. Bestätigt wird das Ergebnis aber von Hamburg, das es direkt ins Gesetz schreibt: Aufschüttungen sind dort nur freigestellt, „soweit nicht an bauliche Anlagen angeschüttet oder an baulichen Anlagen abgegraben wird" (Anlage zu § 61 Nr. 9 Buchst. a HBauO).
Planungsrechtlich kommt eine eigene Schwelle hinzu: Vorhaben im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB sind Aufschüttungen und Abgrabungen nur „größeren Umfangs".
Wenn ein Dach dazukommt
Dann wird aus einer Frage eine zweite. Für die Überdachung gilt eine eigene Flächenschwelle je Land, die unter Terrassenüberdachung mit Fundstelle steht. Drei Sonderfragen haben eigene Beiträge: die Brandwand am Reihenhaus, die Solaranlage auf dem Terrassendach und die Pergola, bei der das Dach über die Einordnung entscheidet. An der Anrechnung selbst ändert ein Dach nichts — überdeckt war die Fläche schon vorher. Die Zuordnung konnte es dagegen verschieben: Die Bremer Dienstanweisung rechnete überdachte Terrassen als vortretenden Vorbau dem Hauptgebäude zu und damit der GRZ I, die nicht überdachte dagegen der GRZ II.