Der Nachbar baut ohne Genehmigung — Schwarzbau melden

Auf dem Nachbargrundstück wächst ein Anbau, eine Garage, ein Carport — und nirgends hängt ein Schild, nirgends war ein Vermessungstrupp, und gefragt hat auch niemand. Die naheliegende Reaktion ist, das Bauamt anzurufen und anzunehmen, damit sei die Sache in Gang. Das ist nur zur Hälfte richtig.

Die Bauaufsichtsbehörde darf gegen einen ungenehmigten Bau einschreiten. Dass sie es auch muss, weil ein Nachbar es verlangt, setzt drei Dinge voraus — und nur eines davon betrifft die fehlende Genehmigung. Dieser Beitrag beschreibt den Weg aus der Sicht des betroffenen Nachbarn. Was dem Bauherrn droht, steht im Ratgeber Ohne Genehmigung gebaut; was der Begriff bedeutet, im Glossareintrag Schwarzbau.

Die Vorfrage: fehlt überhaupt eine Genehmigung?

Vieles, was ohne Verfahren entsteht, ist deshalb nicht rechtswidrig. Die Freistellungskataloge der Länder nehmen Gartenhäuser, Garagen, Terrassenüberdachungen und Einfriedungen bis zu bestimmten Maßen vom Verfahren aus; für diese Vorhaben gibt es nie eine Baugenehmigung, weil nie eine nötig war. Was der Begriff genau heißt und was er gerade nicht heißt, erklärt der Beitrag verfahrensfrei oder genehmigungsfrei.

Das Wort Schwarzbau kommt in keiner Bauordnung vor. Gemeint ist eine Anlage, die ohne die erforderliche Genehmigung oder abweichend von ihr errichtet wurde — und das setzt voraus, dass eine erforderlich war.

Ob für ein konkretes Vorhaben eine Genehmigung vorliegt, lässt sich von außen nicht erkennen. Der belastbare Weg ist die Akteneinsicht. § 29 Abs. 1 Satz 1 VwVfG gibt sie den Beteiligten eines Verfahrens; wer das ist, zählt § 13 Abs. 1 VwVfG auf, und ein Nachbar gehört dazu erst, wenn die Behörde ihn nach § 13 Abs. 2 hinzuzieht. Daneben steht das Informationsfreiheitsrecht der Länder. Für Nordrhein-Westfalen hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen das 2024 ausdrücklich entschieden:

Ein Anspruch auf Akteneinsicht in die Bauakte eines Nachbarn besteht nach den Vorschriften des IFG jedenfalls dann, wenn ein rechtliches Interesse an der Kenntnis der begehrten Information glaubhaft gemacht wird.

Das rechtliche Interesse lag dort genau darin, den Genehmigungsstand der Anbauten zu klären und zu prüfen, ob ein Anspruch auf Einschreiten besteht (Urteil vom 7. November 2024 – 15 K 2235/22, Leitsatz und Rn. 64). Ob dieses Vorgehen im Einzelnen Aussicht auf Erfolg hat, prüft das Gericht im Anwendungsbereich dieser Vorschrift nicht; es genügt, dass der Anspruch „schlüssig behauptet" ist (Rn. 75). Das Informationsfreiheitsrecht ist Landesrecht — für die übrigen fünfzehn Länder ist diese Frage hier nicht geprüft.

An wen man sich wendet — und an wen nicht

Zuständig ist die Bauaufsichtsbehörde. Das steht nicht in einer Zuständigkeitsverordnung, sondern im Überwachungsauftrag der Bauordnung selbst.

Die Polizei ist nicht zuständig, und der Grund ist ein systematischer: Bauen ohne Genehmigung ist in allen sechzehn Ländern eine Ordnungswidrigkeit und für sich genommen keine Straftat. Ordnungswidrigkeiten verfolgt und ahndet die Verwaltungsbehörde (§ 35 Abs. 1 und 2 OWiG), und welche das ist, bestimmt das Gesetz (§ 36 Abs. 1 Nr. 1 OWiG). Nordrhein-Westfalen benennt dafür in § 86 Abs. 4 BauO NRW „im Übrigen die untere Bauaufsichtsbehörde". Welche Behörde das vor Ort ist, zeigt der Bauamt-Finder.

Erzwingen lässt sich eine Geldbuße allerdings auch dann nicht. § 47 Abs. 1 Satz 1 OWiG stellt sie frei ins Ermessen: „Die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Verfolgungsbehörde." Die Höchstbeträge und ihre Fundstellen in allen sechzehn Ländern stehen im Schwesterbeitrag.

Anonym oder mit Namen? Beides ist möglich, aber es sind zwei verschiedene Vorgänge. Eine anonyme Mitteilung ist eine Anregung; ob die Behörde daraufhin ein Verfahren eröffnet, entscheidet sie selbst.

Auf eine anonyme Anregung ergeht deshalb kein Bescheid — und ohne Bescheid gibt es nichts, wogegen man klagen könnte. Wer den Rechtsweg offenhalten will, stellt einen schriftlichen Antrag im eigenen Namen. Ob die Behörde den Namen des Hinweisgebers später gegenüber der Bauherrschaft offenlegt, lässt sich allgemein nicht sagen: § 29 Abs. 2 VwVfG erlaubt ihr, die Einsicht zu verweigern, soweit Vorgänge „wegen der berechtigten Interessen der Beteiligten oder dritter Personen" geheim gehalten werden müssen — eine Abwägung im Einzelfall, keine Regel.

Warum die Behörde nicht abreißen lassen muss

Die Befugnis aus § 58 Abs. 2 Satz 2 ist eine Kann-Vorschrift. Für jede Ermessensermächtigung gilt § 40 VwVfG: „Ist die Behörde ermächtigt, nach ihrem Ermessen zu handeln, hat sie ihr Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben und die gesetzlichen Grenzen des Ermessens einzuhalten."

Satz 2 ist in Nordrhein-Westfalen seit dem 1. September 2026 neu formuliert. Bis zum 31. August 2026 lautete er: „Sie haben in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen." Die Wörter „nach pflichtgemäßem Ermessen" stehen heute nicht mehr darin — Entscheidungen, die sie zitieren, zitieren die Fassung vor dem 1. September 2026. Inhaltlich ändert das nach der Begründung des Gesetzentwurfs nichts; sie nennt die Neufassung eine „Anpassung an die Musterbauordnung", deren Wortlaut identisch ist, und schreibt:

Die Fassung des § 58 Absatz 2 Satz 2 normiert weiterhin das sogenannte „Opportunitätsprinzip", nach dem die Bauaufsichtsbehörden in Wahrnehmung ihrer Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen können. Maßstab dafür ist das pflichtgemäße Ermessen, das den Bauaufsichtsbehörden eingeräumt ist.

Dieselbe Begründung sagt auch, wann das Ermessen endet:

Erweist sich allerdings eine Maßnahme als notwendig, damit die öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllt und beachtet werden, dann muss die Behörde handeln, und zwar von Amts wegen. Insoweit wird aus der Ermessensverwaltung eine „gebundene Verwaltung". Da das Ermessen hier auf „Null" zusammenschrumpft, ist kein Raum mehr für eine echte Ermessensbetätigung vorhanden.

Beide Zitate stehen in der Landtags-Drucksache 18/17474 vom 20. Januar 2026, Begründung zu Nummer 26, Seite 144. Dieselbe Seite stellt klar, dass die Spezialnormen vorgehen — in Nordrhein-Westfalen § 81 (Einstellung von Arbeiten) und § 82 (Beseitigung von Anlagen, Nutzungsuntersagung) —, und Seite 145 setzt der schärfsten Maßnahme eine ausdrückliche Grenze: „Eine Beseitigung einer baulichen Anlage oder eines Bauteils darf nicht angeordnet werden, wenn durch eine nachträgliche Genehmigung oder durch Auflagen materiell und formell rechtmäßige Zustände geschaffen werden können."

Genau das steht auch im Gesetz selbst: Die Beseitigung darf angeordnet werden, „wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können" (§ 82 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW). Derselbe Vorbehalt steht wortgleich in fünfzehn der sechzehn Länder; welche Maßnahmen überhaupt in Betracht kommen und in welcher Reihenfolge, behandelt der Ratgeber zur Bauherrenseite.

Die drei Voraussetzungen eines Anspruchs auf Einschreiten

Das Oberverwaltungsgericht für Nordrhein-Westfalen fasst sie in einem Satz zusammen, den es 2019 und 2023 wortgleich verwendet hat:

Ein Anspruch des Nachbarn auf bauordnungsbehördliches Einschreiten setzt voraus, dass das angegriffene Vorhaben nicht durch eine bestandskräftige Baugenehmigung gedeckt ist, das Vorhaben den klagenden Nachbarn in seinen Rechten verletzt, und das behördliche Ermessen im Sinne eines Einschreitens reduziert ist.

(Urteil vom 10. Mai 2019 – 7 A 1271/17, Rn. 31; wortgleich im Urteil vom 27. Oktober 2023 – 7 A 1354/21, Rn. 32.)

Erstens: keine bestandskräftige Baugenehmigung. Gibt es eine, ist der Weg über das Einschreiten versperrt — dann führt der öffentlich-rechtliche Weg nur noch über die Anfechtung der Genehmigung selbst, und dafür gilt eine eigene Frist. Im Fall von 2023 scheiterte die Klage bereits hier: Der Anbau war nachträglich genehmigt worden, und das Urteil erledigt den Rest in einem Satz — „Gegen diese Baugenehmigung hat die Klägerin keine Klage erhoben" (Rn. 38). Wer zuerst auf eine Beschwerde setzt und die Genehmigung unangefochten lässt, verliert unter Umständen beides.

Zweitens: eine Verletzung Ihrer Rechte. Nicht jeder Rechtsverstoß zählt, sondern nur der Verstoß gegen eine Vorschrift, die gerade auch den Nachbarn schützt. Dass ein Verfahren übergangen wurde, gehört nicht dazu: Die Pflicht, einen Bauantrag zu stellen, schützt die öffentliche Bauaufsicht, nicht das Nachbargrundstück. Als drittschützend kommen andere Vorschriften in Betracht — das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hält für seinen Fall fest, in Betracht käme „ein Verstoß gegen die abstandsrechtlichen Vorschriften, vgl. § 6 BauO NRW oder gegen das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme" (Rn. 73). Das Oberverwaltungsgericht hat außerdem das „aus § 12 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2018 folgende nachbarschützende Erfordernis" benannt, dass jede bauliche Anlage „für sich allein standsicher sein muss" (7 A 1271/17, Rn. 39). Wie die Abstandsfläche berechnet wird und wann an der Grenze trotzdem gebaut werden darf, erklären die Beiträge zur Grenzbebauung am Doppel- und Reihenhaus und zu Nachbarzustimmung und Baulast.

Drittens: ein reduziertes Ermessen. Diese Voraussetzung kann auch dann fehlen, wenn die beiden ersten vorliegen. Im Fall von 2019 stand ein Verstoß gegen die nachbarschützende Standsicherheitsvorschrift fest, und die Behörde durfte trotzdem untätig bleiben: Sie hatte dargelegt, sie sei „nur bei einer Ermessensreduzierung auf Null zugunsten des Klägers zum Einschreiten verpflichtet", und eine solche setze eine unzumutbare Beeinträchtigung voraus, die hier fehle. Das Gericht hielt diese Erwägung „nicht zu beanstanden" (Rn. 40).

Und selbst wo alle drei Punkte vorliegen, verurteilt ein Gericht nicht zum Abriss, solange die Sache nicht spruchreif ist. § 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO sieht dafür den Ausspruch vor, „den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden" — die Behörde muss dann neu entscheiden, nicht räumen lassen.

Welche Frist gilt — und was daran Landesrecht ist

Die Klagefrist für eine Nachbarklage ist nicht Landesrecht. Sie steht im Bundesrecht und ist einheitlich: ein Monat. Landesrecht entscheidet über etwas anderes, nämlich darüber, ob vor der Klage ein Widerspruchsverfahren durchzuführen ist. Davon hängt ab, ab welchem Schreiben der Monat läuft.

§ 68 Abs. 1 Satz 2 VwGO erlaubt es einem Gesetz, das Vorverfahren entfallen zu lassen, und Absatz 2 überträgt das auf die Verpflichtungsklage — also auf den Fall, dass ein Antrag abgelehnt wurde. Nordrhein-Westfalen hat davon Gebrauch gemacht: § 110 Abs. 1 JustG NRW lässt das Vorverfahren für Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen entfallen, und für den Sonderfall des am Verfahren nicht beteiligten Dritten nimmt Absatz 3 Satz 2 Nr. 8 „Entscheidungen der Bauaufsichtsbehörden und der Baugenehmigungsbehörden" ausdrücklich wieder in diese Regel hinein. In Nordrhein-Westfalen wird also unmittelbar geklagt, und der Monat läuft ab Bekanntgabe des Ablehnungsbescheids.

Für die übrigen fünfzehn Länder ist das hier nicht geprüft, und dieser Beitrag behauptet dazu nichts. Maßgeblich ist in jedem Fall die Rechtsbehelfsbelehrung des Bescheids: Nach § 58 Abs. 1 VwGO beginnt eine Frist überhaupt erst zu laufen, wenn über Rechtsbehelf, Stelle, Sitz und Frist schriftlich oder elektronisch belehrt worden ist. Fehlt die Belehrung oder ist sie falsch, gilt die Jahresfrist des Absatzes 2.

Ein eigener Punkt betrifft die laufende Baustelle. § 212a Abs. 1 BauGB handelt von Rechtsbehelfen gegen „die bauaufsichtliche Zulassung eines Vorhabens" — ohne eine solche Zulassung gibt es nichts, dessen Vollziehung ausgesetzt werden könnte. Wie vorläufiger Rechtsschutz gegen einen ungenehmigten Bau im Einzelfall auszusehen hat, ist eine Frage für anwaltliche Beratung; dieser Beitrag beantwortet sie nicht.

Der zivilrechtliche Weg

Neben dem Antrag bei der Behörde steht die Zivilklage gegen die Bauherrschaft, und sie steht wirklich daneben: Beide Wege sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbständig, weshalb der Nachbar „sowohl vor den Verwaltungsgerichten als auch vor den Zivilgerichten um Rechtsschutz nachsuchen" kann.

Die Grundlage ist § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB — der Eigentümer kann „von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen" — in Verbindung mit § 823 Abs. 2 BGB, der an den Verstoß gegen „ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz" anknüpft. Dass nachbarschützende Vorschriften des Bauordnungsrechts solche Schutzgesetze sind, hat der Bundesgerichtshof 2019 für eine fehlende Brandwand nach § 30 der Bauordnung für Berlin entschieden:

Steht der Zustand eines Gebäudes im Widerspruch zu nachbarschützenden Vorschriften des Bauordnungsrechts (hier: fehlende Brandwand), kann der Nachbar mit dem quasinegatorischen Beseitigungsanspruch die Beseitigung der Störung verlangen; der Grundstückseigentümer, der einen solchen Zustand seines Gebäudes aufrechterhält, ist ohne weiteres als Zustandsstörer anzusehen.

Damit wird dem Nachbarn, wie das Gericht es formuliert, „die Möglichkeit eröffnet, auch auf zivilrechtlichem Wege die Einhaltung drittschützender Normen des öffentlichen Rechts zu erzwingen" — und es kommt dafür nicht darauf an, ob die Bauherrschaft den rechtswidrigen Zustand selbst herbeigeführt hat. Auch hier ist allerdings die Genehmigung die Grenze: Auf eine nachträglich erteilte Baugenehmigung konnte sich die Beklagte in diesem Verfahren nur deshalb nicht berufen, „weil die Genehmigung bislang nicht bestandskräftig geworden ist".

(Urteil vom 13. Dezember 2019 – V ZR 152/18, Leitsatz 2a und Entscheidungsgründe. Das Entscheidungsportal des Gerichts gab den Text für diese Recherche nicht heraus; gelesen wurde die vollständige Wiedergabe in der Entscheidungsdatenbank des Deutschen Notarinstituts, die keine Randnummern ausweist.)

Bei den Fristen liegt es im Zivilrecht anders als im Verwaltungsprozess: Hier gibt es tatsächlich landesrechtliche Fristen, und sie stehen in den Nachbarrechtsgesetzen der Länder, die jedes Land für sich erlässt. Nordrhein-Westfalen etwa schließt den Beseitigungsanspruch gegen eine zu grenznahe Einfriedigung aus, „wenn der Nachbar nicht binnen drei Jahren nach der Errichtung Klage auf Beseitigung erhoben hat" (§ 36 Abs. 4 NachbG NRW) — bei einer zu grenznahen Anpflanzung sind es dagegen sechs Jahre, und dieser Anspruch „unterliegt nicht der Verjährung" (§ 47 Abs. 1 NachbG NRW). Zwei Fristen, ein Land, ein Gesetz. Beide verlangen nicht eine Beschwerde, sondern eine erhobene Klage. Die Nachbarrechtsgesetze der anderen Länder sind hier nicht geprüft.

Die kürzeste Frist von allen steht wieder im Bundesrecht und gilt für den Fall, dass über die Grenze gebaut wird: Nach § 912 Abs. 1 BGB muss der Nachbar einen ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit errichteten Überbau dulden, „es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat". „Sofort" ist dabei das Gesetzeswort; eine Frist in Tagen oder Wochen nennt die Vorschrift nicht.

Wann Schweigen zum Problem wird

Ein Risiko trifft den Nachbarn unabhängig davon, wie die Behörde entscheidet: die eigene Untätigkeit. Das Oberverwaltungsgericht für Nordrhein-Westfalen hat 2020 die Klage einer Nachbarin gegen einen nie genehmigten, grenzständigen Stall abgewiesen, ohne die Ermessensfrage überhaupt zu entscheiden:

Das Beseitigungsverlangen der Klägerin verstößt gegen Treu und Glauben, denn sie hat ihr materielles Abwehrrecht gegen den ungenehmigten Stall verwirkt. Verwirkung setzt – erstens – das Verstreichen eines längeren Zeitraums seit der Möglichkeit der Geltendmachung eines Rechts und – zweitens – besondere Umstände voraus, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen.

Besondere Umstände können in einem Unterlassen liegen, weil Nachbarn „regelmäßig in einem besonderen nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis zueinander" stehen und „nach Treu und Glauben verpflichtet" sind, „durch ein zumutbares aktives Handeln mitzuwirken, einen wirtschaftlichen Schaden des Bauherrn zu vermeiden oder den Vermögensverlust möglichst gering zu halten" (Urteil vom 10. August 2020 – 10 A 3633/18, Rn. 36).

Im entschiedenen Fall stand der Stall nach den Luftbildern in den Akten bereits 2002 in seinen heutigen Abmessungen, und die Nachbarin wandte sich erstmals im März 2014 an die Behörde (Rn. 38) — zwölf Jahre, die das Urteil als beträchtlich bezeichnet, ohne eine Zahl als Grenze zu nennen. Eine Regelfrist folgt daraus nicht — das Gericht verlangt den langen Zeitraum und besondere Umstände und ein betätigtes Vertrauen des Bauherrn, das im Fall nicht in weiterem Bauen lag, sondern im Aufbau eines Rinderbestands, den er ohne den Stall nicht halten konnte (Rn. 41, 43).

Ein Satz dieses Urteils verdient besondere Aufmerksamkeit, weil er die naheliegende Entschuldigung entkräftet:

Dass die Klägerin, wie sie behauptet, zunächst fälschlich davon ausgegangen ist, der Stall sei bauaufsichtlich genehmigt, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle, denn die Beeinträchtigung durch die beanstandete Grenzbebauung hing zu keiner Zeit davon ab, ob der Stall genehmigt war oder nicht.

Die Annahme, es werde schon alles seine Ordnung haben, schützt also nicht. Dabei bleibt es bei einer Asymmetrie, die der Schwesterbeitrag von der anderen Seite beschreibt: Die Befugnis der Behörde verjährt nicht und wird nach überwiegender Auffassung auch nicht verwirkt — das Abwehrrecht des Nachbarn dagegen schon.

Was tun, wenn Sie einen Schwarzbau vermuten

1. Vorfrage klären. Prüfen Sie zuerst, ob das Vorhaben in Ihrem Land überhaupt ein Verfahren braucht. Ein verfahrensfreies Gebäude ist kein Schwarzbau.
2. Tatsachen festhalten, und zwar datiert. Maße, Abstand zur Grenze, Höhe, Baubeginn, Fotos vom eigenen Grundstück. Auf den Zeitpunkt, an dem Sie die Beeinträchtigung erkannt haben, kommt es bei der Verwirkung an.
3. Eigene Betroffenheit bestimmen. Abstandsfläche, Standsicherheit, Rücksichtnahme — welche Vorschrift schützt gerade Sie? Ohne diese Antwort bleibt es bei einer Anregung.
4. Genehmigungsstand klären. Akteneinsicht beantragen, in Nordrhein-Westfalen gestützt auf das Informationsfreiheitsgesetz und mit dem rechtlichen Interesse begründet.
5. Nicht nur anrufen. Ein schriftlicher, namentlicher Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten erzwingt eine Entscheidung, gegen die Rechtsmittel möglich sind. Wie eine solche Anfrage aussieht, zeigt der Beitrag Anfrage beim Bauamt.
6. Früh handeln, nicht gründlich warten. Die Verwirkung kann nach dem Urteil von 2020 daran anknüpfen, dass der Nachbar „nach Erkennen der Beeinträchtigung durch die Baumaßnahme nicht ungesäumt seine nachbarlichen Einwendungen geltend gemacht und seine Rechte erst wahrgenommen hat, als der Bauherr die Bauarbeiten bereits beendet hatte".
7. Beim Überbau sofort widersprechen. Steht ein Bauteil auf Ihrem Grundstück, gilt § 912 Abs. 1 BGB mit seiner Frist „vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung".
8. Bei Ablehnung die Frist im Blick behalten. Die Rechtsbehelfsbelehrung des Bescheids nennt Stelle und Frist; ab hier gehört der Fall in anwaltliche Hände.

Nachweise: § 58 Abs. 2, § 82 Abs. 1, § 86 Abs. 4 BauO NRW in der Fassung ab 1. September 2026 (recht.nrw.de); Begründung des Gesetzentwurfs der Landesregierung, Landtags-Drucksache 18/17474 vom 20. Januar 2026, S. 44 und S. 144 f.; § 58 Abs. 2 der Musterbauordnung, Fassung November 2002, zuletzt geändert durch Beschluss der Bauministerkonferenz vom 26./27. September 2024; §§ 22, 29, 40 VwVfG und die entsprechenden Landesgesetze; §§ 58, 68, 74, 75, 113 VwGO; §§ 35, 36, 47 OWiG; §§ 823, 912, 1004 BGB; § 110 JustG NRW in der Fassung vom 24. Dezember 2024; §§ 36, 47 NachbG NRW in der Fassung ab 29. Dezember 2021; OVG NRW, Urteile vom 10. Mai 2019 – 7 A 1271/17, vom 10. August 2020 – 10 A 3633/18 und vom 27. Oktober 2023 – 7 A 1354/21 (Volltexte in der Rechtsprechungsdatenbank NRWE); VG Gelsenkirchen, Urteil vom 7. November 2024 – 15 K 2235/22 (NRWE); BGH, Urteil vom 13. Dezember 2019 – V ZR 152/18, gelesen in der Wiedergabe des Deutschen Notarinstituts.