Gartenhaus in Sachsen ohne Baugenehmigung

Überschreitet ein Gartenhaus die 75 m³ aus § 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a SächsBO — oder steht es im Außenbereich —, endet die Verfahrensfreiheit, und ein Bauantrag wird fällig. In mehreren Ländern ist das vereinfachte Verfahren dann nur für Wohngebäude oder nur innerhalb eines Bebauungsplans eröffnet; ein Gartenhaus fällt dort ins reguläre, ungekürzte Baugenehmigungsverfahren zurück. § 63 SächsBO ist anders zugeschnitten: „Außer bei baulichen Anlagen nach § 62 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2 prüft die Bauaufsichtsbehörde“ nur die planungsrechtliche Zulässigkeit, beantragte Abweichungen und die öffentlich-rechtlichen Anforderungen, die durch die Baugenehmigung mit erledigt werden. Ausgenommen sind ausdrücklich nur Sonderbauten und Anlagen, für die eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen ist — beides Fälle, die bei einem Gartenhaus praktisch nicht vorkommen: Der Sonderbau-Katalog in § 2 Abs. 4 SächsBO beginnt bei Gebäuden mit mehr als 1 600 m² Geschossfläche oder mehr als 800 m² Verkaufsfläche, Größenordnungen weit jenseits eines Nebengebäudes im Garten.

Innerhalb dieses vereinfachten Verfahrens gilt eine feste Entscheidungsfrist. § 69 Abs. 4 Satz 1 SächsBO verpflichtet die Bauaufsichtsbehörde, „innerhalb von drei Monaten über den Bauantrag“ zu entscheiden, gerechnet ab dem bestätigten Eingangsdatum der vollständigen Unterlagen; bei Vorliegen eines wichtigen Grundes darf sie diese Frist nach Satz 4 um höchstens zwei Monate verlängern, muss das dem Bauherrn dann aber unter Nennung der Gründe mitteilen. Verstreicht die Frist ohne Verlängerung und ohne Entscheidung, tritt § 69 Abs. 5 Satz 1 SächsBO in Kraft: „Im vereinfachten Verfahren nach § 63 … gilt die Genehmigung als erteilt, wenn die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb der Frist des Absatzes 4 über den Bauantrag entschieden hat.“ Das ist eine echte Genehmigungsfiktion, keine bloße Untätigkeitsbeschwerde — sie tritt von selbst ein.

Auf Antrag des Bauherrn stellt die Bauaufsichtsbehörde darüber nach § 69 Abs. 5 Satz 2 und 3 ein Zeugnis aus, „das der Genehmigung gleich“ steht — ein Nachweis, der beim Grundbuchamt, gegenüber der Bank oder bei einem späteren Verkauf denselben Zweck erfüllt wie ein förmlicher Baugenehmigungsbescheid. Von der Fiktion ausdrücklich ausgenommen bleiben nach demselben Satz 1 nur bauliche Anlagen nach § 62 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 SächsBO — große, dem Wohnen dienende Nutzungseinheiten von insgesamt mehr als 5 000 m² Brutto-Grundfläche oder öffentlich zugängliche Anlagen für mehr als 100 zusätzliche Besucher im Störfall-Achtungsabstand. Auch das sind Fallgruppen, die ein einzelnes Gartenhaus nicht erreicht.

Wer sein Gartenhaus stattdessen innerhalb eines Bebauungsplans errichtet, kann auf eine ganz andere Schiene geraten: die Genehmigungsfreistellung nach § 62 SächsBO. Sie ersetzt die Fiktion durch einen anderen Mechanismus — mit dem Vorhaben darf laut § 62 Abs. 3 Satz 3 „drei Wochen nach dem von der Bauaufsichtsbehörde bestätigten Eingangsdatum“ begonnen werden, sofern weder die Behörde noch die Gemeinde den Baubeginn zuvor untersagt. Es ergeht dabei keine Genehmigung und kein Zeugnis, das ihr gleichstünde, sondern ein bloßes Schweigen, das den Baubeginn freigibt. Welche der beiden Schienen greift, hängt davon ab, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt und ob die Gemeinde von ihrem Erklärungsrecht nach § 62 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 Gebrauch macht.

Ist das Gartenhaus genehmigungspflichtig geworden, verlangt § 65 Abs. 1 Satz 1 SächsBO für die Bauvorlagen grundsätzlich einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser. Satz 2 nimmt davon „geringfügige oder technisch einfache Bauvorhaben“ aus — der Gesetzestext selbst nennt dafür an dieser Stelle keine Quadratmeter- oder Kubikmeterzahl. Welche Vorhaben darunterfallen, lässt sich aus § 65 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 SächsBO allein nicht mit einer Zahl belegen; das kann diese Recherche nicht bestätigen. Zahlengebunden, und deshalb für ein Gartenhaus in der Praxis maßgeblich, ist stattdessen Absatz 3.

§ 65 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 SächsBO erklärt für „freistehende, eingeschossige Gebäude mit einer Brutto-Grundfläche bis zu 80 m²“ auch Meisterinnen und Meister des Maurer-, Betonbauer- oder Zimmererhandwerks für bauvorlageberechtigt — neben Architekten und Bauingenieuren, die Absatz 2 ohnehin erfasst. Wichtig ist die Einheit: § 61 zählt in Kubikmetern Brutto-Rauminhalt (75 m³), § 65 Abs. 3 in Quadratmetern Brutto-Grundfläche (80 m²). Ein genehmigungspflichtiges, aber eingeschossiges und kompakt geschnittenes Gartenhaus kann damit unter der 80-m²-Grundflächengrenze bleiben, obwohl es die 75-m³-Rauminhaltsgrenze bereits überschritten hat — der Handwerksmeister-Weg bleibt dann offen, ein Architekt ist nicht zwingend.

Die Berechtigung ist an eine Wartezeit geknüpft, die im Gesetzestext genau beziffert ist: „Die Bauvorlageberechtigung nach Satz 1 entsteht sechs Jahre nach Erwerb der dort genannten Qualifikation“ (§ 65 Abs. 3 Satz 2 SächsBO). Ein frisch gebackener Meister darf die Bauvorlagen für ein solches Gartenhaus also nicht sofort unterschreiben, sondern erst sechs Jahre nach dem Meisterbrief. Satz 3 stellt Personen aus einem anderen EU- oder EWR-Mitgliedstaat oder der Schweiz mit vergleichbarer Berechtigung gleich, sofern sie ihre Leistungen nur vorübergehend und gelegentlich in Sachsen erbringen.

Mit der Berechtigung kommen laufende Pflichten, die über den einzelnen Bauantrag hinausreichen. Nach § 65 Abs. 3 Satz 4 und 5 SächsBO muss sich, wer auf diesem Weg bauvorlageberechtigt ist, jährlich im öffentlichen Baurecht fortbilden und dies gegenüber der Ingenieurkammer Sachsen nachweisen. Satz 6 bis 9 verlangen zusätzlich eine Haftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme von 1,5 Millionen Euro für Personenschäden und 300 000 Euro für Sach- und Vermögensschäden je Versicherungsfall, eine Jahreshöchstleistung vom dreifachen Betrag dieser Summe sowie eine Nachhaftung des Versicherers von mindestens fünf Jahren nach Vertragsende — Auflagen, die ein Bauherr vor Beauftragung ebenso prüfen kann wie die Qualifikation selbst.