Bauabnahme vergessen? Was Ihr Bundesland wirklich verlangt

Wer genehmigt gebaut hat und anschließend nach der „Bauabnahme durch das Bauamt" sucht, sucht in Sachsen nach etwas, das es dort nicht gibt. Die Sächsische Bauordnung schreibt keine Abnahme vor, sondern eine Anzeige: Die beabsichtigte Aufnahme der Nutzung ist mindestens zwei Wochen vorher anzuzeigen. Wer diese Anzeige versäumt und trotzdem einzieht, begeht eine Ordnungswidrigkeit — aber nicht dieselbe wie jemand, der ohne Genehmigung gebaut hat. In anderen Bundesländern ist die Lage anders, und der Unterschied ist größer, als er aussieht.

Die Abnahme, nach der gesucht wird, steht nicht in der Sächsischen Bauordnung

§ 82 SächsBO trägt die Überschrift „Bauzustandsanzeigen, Aufnahme der Nutzung". Die Wörter „Bauabnahme", „Rohbauabnahme" und „Schlussabnahme" kommen im Gesetz an keiner Stelle vor. Dasselbe gilt für die Musterbauordnung, die Vorlage, an der sich die Länder orientieren: Auch dort heißt § 82 „Bauzustandsanzeigen, Aufnahme der Nutzung", und auch dort fehlen die drei Begriffe vollständig.

Eine Einschränkung gehört dazu, weil sie zeigt, dass der Gesetzgeber das Wort durchaus benutzt, wo er es meint. „Abnahme" steht in der Sächsischen Bauordnung — aber nur im Zusammenhang mit Fliegenden Bauten nach § 76, also mit Zelten, Tribünen und Fahrgeschäften. Dort heißt sie Gebrauchsabnahme. Für ein fertiggestelltes Haus gibt es sie nicht.

Daraus folgt die eigentliche Antwort auf die Ausgangsfrage: Versäumt wurde kein Termin, zu dem jemand hätte kommen müssen. Versäumt wurde eine eigene Mitteilung.

Was stattdessen gilt: zwei Wochen vor dem Einzug

Wen die Pflicht trifft. Den Bauherrn, und zwar ihn allein. Der Entwurfsverfasser schuldet sie nicht, das Bauunternehmen nicht und der Bauleiter in Sachsen ebenfalls nicht. Wer gebaut hat, ohne selbst Bauherr zu sein, ist hier nicht gemeint. Das ist der Punkt, an dem Nordrhein-Westfalen abweicht — dort trifft die Pflicht zuerst den Bauleiter.

Worauf sie sich bezieht. Erfasst ist die „nicht verfahrensfreie" bauliche Anlage. Ein verfahrensfreies Gartenhaus löst diese Anzeigepflicht also nicht aus; was verfahrensfrei heißt und was nicht, trennt der Beitrag verfahrensfrei oder genehmigungsfrei. Umgekehrt genügt es nicht, dass kein Bauantrag nötig war: Auch die Genehmigungsfreistellung ist ein Verfahren, und sie macht das Vorhaben nicht verfahrensfrei im Sinne des Freistellungskatalogs.

Was beizufügen ist. Meistens nichts. § 82 Abs. 2 Satz 2 SächsBO verlangt eine Bestätigung nur in den Fällen des § 81 Abs. 2 Satz 2 — und der betrifft Gebäude der Gebäudeklasse 4, ausgenommen Sonderbauten sowie Mittel- und Großgaragen. Zu bestätigen ist dann die mit dem Brandschutznachweis übereinstimmende Bauausführung. Ein Ein- oder Zweifamilienhaus fällt regelmäßig in die Gebäudeklassen 1 bis 3; der Anzeige ist dann nichts anzuhängen. Welche bautechnischen Nachweise überhaupt zu erbringen sind, ordnet der Beitrag zum Standsicherheitsnachweis ein.

In welcher Form. Das Gesetz sagt es nicht. § 82 Abs. 2 SächsBO schreibt keine Schriftform vor — anders als § 72 Abs. 8 SächsBO, der für die Baubeginnsanzeige ausdrücklich eine schriftliche Mitteilung verlangt. Dass der Gesetzgeber die Form an einer Stelle regelt und an der anderen nicht, ist kein Versehen des Lesers. Schriftlich anzuzeigen bleibt trotzdem die ratsamere Wahl, weil nur so der Zeitpunkt belegbar ist.

Ab wann benutzt werden darf. Die Zweiwochenfrist ist eine Sperre, keine Empfehlung. § 82 Abs. 3 Satz 1 SächsBO erlaubt die Benutzung erst, wenn die Anlage selbst, die Zufahrtswege, die Wasserversorgungs- und Abwasserentsorgungsanlagen sowie die Gemeinschaftsanlagen in dem erforderlichen Umfang sicher benutzbar sind — und ausdrücklich „nicht jedoch vor dem in Absatz 2 bezeichneten Zeitpunkt". Beide Voraussetzungen müssen zusammentreffen. Ein technisch fertiges Haus darf ohne abgelaufene Frist nicht bezogen werden, und eine abgelaufene Frist macht ein unfertiges Haus nicht benutzbar.

Feuerstätten sind eine zweite, eigene Hürde

Der Ofen hat seine eigene Freigabe, und sie hängt nicht an der Bauaufsicht. Nach § 82 Abs. 3 Satz 2 SächsBO dürfen Feuerstätten erst in Betrieb genommen werden, wenn der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger die Tauglichkeit und die sichere Benutzbarkeit der Abgasanlagen bescheinigt hat. Satz 3 erstreckt dasselbe auf Verbrennungsmotoren und Blockheizkraftwerke, dort bezogen auf die Leitungen zur Abführung der Verbrennungsgase.

Zwei Termine also, zwei Stellen, zwei Bescheinigungen. Wer den Kamin im Gartenhaus plant, findet die Anschlussfragen unter Strom, Wasser und Ofen im Gartenhaus.

Was droht, wenn die Anzeige fehlt

Geahndet wird das Nutzen, nicht das Vergessen. Das ist die Feinheit, die den ganzen Fall entschärft oder zuspitzt. Ordnungswidrig handelt nach § 87 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 SächsBO, wer „entgegen der Vorschrift des § 82 Absatz 2 bauliche Anlagen nutzt". Der Tatbestand knüpft an die Benutzung an. Wer die Anzeige vergessen hat, aber noch nicht eingezogen ist, erfüllt ihn nicht — er holt die Anzeige nach und lässt die Frist laufen. Wer bereits wohnt, erfüllt ihn.

Dieselbe Nummer 6 führt noch drei weitere Alternativen, die mit diesem Fall nichts zu tun haben. Zitiert ist hier die vierte.

Warum das kein Schwarzbau ist. Der Vorwurf, ohne Baugenehmigung gebaut zu haben, steht in § 87 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SächsBO — einer anderen Nummer desselben Katalogs, mit einem anderen Tatbestand. Die Baugenehmigung liegt in diesem Fall vor. Sie wird durch eine versäumte Anzeige nicht unwirksam, und das Gebäude wird dadurch nicht formell illegal. Was bei echtem Bauen ohne Genehmigung folgt — Baueinstellung, Nutzungsuntersagung, Beseitigungsanordnung —, führt der Beitrag ohne Genehmigung gebaut aus. Hierher gehört davon nichts.

Einen Betrag nennt dieser Beitrag bewusst nicht. Der Bußgeldrahmen des § 87 Abs. 3 SächsBO gilt für den gesamten Katalog und ist eine Obergrenze, kein Regelbetrag; die Zumessung im Einzelfall steht in der Säule.

Die Anzeige nachholen

Die Pflicht erlischt nicht dadurch, dass ihr Zeitpunkt verstrichen ist. Sie ist nachzuholen, und zwar bei der unteren Bauaufsichtsbehörde: Das sind nach § 57 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SächsBO die Landkreise und Kreisfreien Städte. Dieselbe Stelle ist nach § 87 Abs. 4 SächsBO auch die Verwaltungsbehörde für das Ordnungswidrigkeitenverfahren. Welche Behörde für eine Adresse zuständig ist, zeigt der Bauamt-Finder.

Einen Katalog dessen, was in die Mitteilung gehört, führt die Sächsische Bauordnung nicht. Aus dem Wortlaut folgen drei Angaben: um welches genehmigte Vorhaben es geht, wann die Nutzung aufgenommen wurde oder werden soll, und — falls es ein Gebäude der Gebäudeklasse 4 ist — die Bestätigung nach § 81 Abs. 2 Satz 2 SächsBO. Liegt die Schornsteinfegerbescheinigung vor, gehört sie dazu.

Eine Frist für das Nachholen nennt die Sächsische Bauordnung nicht. Ob die Behörde ein Bußgeldverfahren einleitet, wie sie den Verstoß gewichtet und ob für die verspätete Anzeige eine Gebühr anfällt, ist eine Frage der Verwaltungspraxis und für diesen Beitrag nicht geprüft. Wer nachträglich eine Genehmigung braucht — ein anderer Fall als dieser —, findet den Weg unter Bauantrag nachträglich stellen.

Nicht verwechseln: die Abnahme gegenüber dem Bauunternehmer

Es gibt eine Abnahme, und sie ist der Grund für die Begriffsverwirrung. Sie findet nur zwischen anderen Beteiligten statt.

Diese Abnahme schuldet der Bauherr seinem Unternehmer, nicht der Behörde. Sie betrifft das Werk, nicht die Benutzbarkeit der Anlage im öffentlichen Recht. Die Bauaufsicht nimmt daran nicht teil, und sie wird durch sie nicht ersetzt. Umgekehrt gilt dasselbe: Eine fristgerechte Anzeige nach § 82 SächsBO sagt nichts darüber, ob das Werk mangelfrei ist.

Wer also „die Abnahme" im Kalender stehen hatte, hatte mit einiger Wahrscheinlichkeit diese gemeint. Sie ist stattgefunden oder nicht — mit der Bauaufsichtsbehörde hat das nichts zu tun. Was aus § 640 BGB im Einzelnen folgt, ist Werkvertragsrecht und nicht Gegenstand dieses Beitrags.

Was die anderen Bundesländer verlangen

Hier endet die Gemeinsamkeit. Die Länder haben die Vorlage der Musterbauordnung unterschiedlich weit übernommen, und bei dieser Vorschrift gehen sie weiter auseinander als bei den meisten anderen. Drei Bauarten lassen sich unterscheiden.

Im Anzeigemodell meldet der Bauherr die Nutzungsaufnahme, und niemand kommt. Im Besichtigungsmodell meldet er die Fertigstellung, damit die Behörde kommen kann — ob sie kommt, steht in Hessen und im Saarland ausdrücklich in ihrem Ermessen. Im Abnahmemodell ordnet die Behörde eine Abnahme an, wenn sie eine will; dann gibt es einen Termin und am Ende einen Abnahmeschein.

Baden-Württemberg und Niedersachsen führen das Wort im Gesetz. § 67 LBO ist mit „Bauabnahmen" überschrieben, § 77 NBauO ebenso; Niedersachsen definiert dort sogar „Rohbauabnahme" und „Schlussabnahme" als Rechtsbegriffe. In beiden Ländern wird die Abnahme allerdings nicht von selbst fällig: Sie kann in der Baugenehmigung oder noch während der Bauausführung angeordnet werden. Wer in Baden-Württemberg oder Niedersachsen eine Bauabnahme im Kalender hatte, hatte also möglicherweise recht — und sollte in seine Baugenehmigung sehen.

Nordrhein-Westfalen besichtigt, und die Pflicht liegt woanders. Nach § 84 Abs. 1 BauO NRW wird die Bauzustandsbesichtigung zur Rohbaufertigstellung und zur abschließenden Fertigstellung von der Bauaufsichtsbehörde durchgeführt. Angezeigt wird sie nach § 84 Abs. 2 BauO NRW von der Bauleiterin oder dem Bauleiter, jeweils eine Woche vorher; nur wenn kein Bauleiter benannt ist, trifft die Pflicht die Bauherrschaft. Benutzt werden darf frühestens eine Woche nach dem angezeigten Fertigstellungszeitpunkt. Wo Bescheinigungen sachverständiger Personen vorliegen, findet die Besichtigung insoweit nicht statt. Diese Ausnahme stand schon vor dem BauCode NRW im Gesetz; er hat § 84 Abs. 4 zum 1. September 2026 nur neu gefasst und dabei die Bezeichnung der Sachverständigen geändert.

Hessen und das Saarland melden die Fertigstellung, nicht die Nutzung. Das verschiebt den Zeitpunkt nach vorn: Angezeigt wird in beiden Ländern zweimal, zur Rohbaufertigstellung und zur abschließenden Fertigstellung, jeweils zwei Wochen vorher. Benutzt werden darf frühestens eine Woche nach dem angezeigten Fertigstellungszeitpunkt. Ob tatsächlich jemand besichtigt, bleibt dem Ermessen der Behörde überlassen; im Saarland entfällt die Besichtigung, soweit Bescheinigungen von Prüfsachverständigen vorliegen.

Für Berlin, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen steht in der Tabelle nichts, und das ist Absicht. Die Landesrechtsportale dieser vier Länder geben ihren Gesetzestext nicht maschinenlesbar heraus; eine nichtamtliche Wiedergabe genügt für eine Aussage dieser Art nicht. Es wird deshalb weder behauptet, dass sie eine Abnahme führen, noch dass sie keine führen.