Terrassenüberdachung in Bayern ohne Baugenehmigung

Bayern ordnet die Terrassenüberdachung als Gebäude ein, und das steht in der Überschrift der Aufzählung: Art. 57 Abs. 1 BayBO beginnt mit „Verfahrensfrei sind 1. folgende Gebäude:“, und erst darunter stehen die Buchstaben a bis h. Der Buchstabe g lautet vollständig „Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m²“. Mehr steht dort nicht — kein zweites Maß, keine Anforderung an die Nutzung, kein Vorbehalt für den Außenbereich. Dass dieser Vorbehalt nicht versehentlich fehlt, zeigt der Vergleich innerhalb derselben Nummer: Der Buchstabe a für das Gartenhaus und der Buchstabe b für die Garage enden beide auf „außer im Außenbereich“, der Buchstabe g nicht. Nicht in dieser Nummer steht die Pergola; sie zählt derselbe Katalog in seiner Nummer 16 zu den anderen unbedeutenden Anlagen, und dort ohne jedes Maß.

Das ist noch nicht lange so, und der Tag lässt sich benennen. Bis zum 31. Dezember 2024 lautete derselbe Buchstabe „Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 3 m“. Gestrichen hat die Wendung das Erste Modernisierungsgesetz Bayern vom 23. Dezember 2024, verkündet im Bayerischen Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 24/2024 ab Seite 605. Sein § 12 ändert die Bauordnung, und dessen Nummer 9 Buchstabe a Doppelbuchstabe aa ordnet auf Seite 610 wörtlich an: „In Nr. 1 Buchst. g werden die Wörter ‚und einer Tiefe bis zu 3 m‘ gestrichen.“ In Kraft getreten ist das Gesetz nach seinem § 19 Abs. 1 am 1. Januar 2025; die Ausnahmen des Absatzes 2 betreffen den § 9 sowie die §§ 11 und 13 und nicht den § 12.

Daraus erklärt sich, warum die drei Meter im Netz weiterleben: Sie waren richtig, und zwar bis Silvester 2024. Zwei Darstellungen sind dafür am 24. Oktober 2026 im Seitentext selbst nachgelesen. Die bayerische Unterseite von aroundhome.de, ausgewiesen als „Aktualisiert am 09.01.2026“, schreibt, eine Baugenehmigung sei nicht nötig, „wenn die Fläche max. 30 Quadratmeter und die Tiefe max. 3 Meter beträgt“, und verlangt daneben: „Außerdem müssen Sie einen Abstand von 3 Metern zum Nachbargrundstück einhalten.“ Einen Artikel der Bauordnung nennt sie nicht. Ein Beitrag auf jurawelt.com vom 29. November 2023 führt dieselbe Tiefe. Die erste Zahl ist damit veraltet; die zweite stand in Buchstabe g nie — ein Grenzabstand ist dort weder heute noch in der Fassung bis 2024 Voraussetzung der Verfahrensfreiheit.

Praktisch verschiebt die Streichung nicht die Fläche, sondern den Zuschnitt. Eine Überdachung von 6,00 m Breite und 5,00 m Tiefe misst 6 × 5 = 30 m² und trifft die Schwelle damit genau; unter der Fassung bis 2024 war sie trotzdem nicht verfahrensfrei, weil 5,00 m über der Tiefengrenze lagen. Acht der sechzehn Kataloge messen heute noch beides, und keiner von ihnen ließe diesen Grundriss durch: Der größte Tiefenwert dieser acht sind 4,50 m in Nordrhein-Westfalen, und fünf Meter sind mehr. Wer in Bayern die dreißig Quadratmeter ausschöpft, ist seit dem 1. Januar 2025 in ihrem Zuschnitt frei. Die größte Freiheit hat der Katalog damit nicht; das Saarland nennt für seine Terrassenposition überhaupt keine Größe.

Eine zweite Folge derselben Reform betrifft nicht eine Zahl, sondern eine Fundstelle. Das Zweite Modernisierungsgesetz Bayern vom selben Tag hat in Art. 6 Abs. 1 BayBO einen neuen Satz 3 eingefügt und die bisherigen Sätze 3 und 4 zu den Sätzen 4 und 5 gemacht. Wer heute „Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO“ für die Regel zitiert, dass vor einer Wand an der Grundstücksgrenze keine Abstandsfläche nötig ist, wenn planungsrechtlich an die Grenze gebaut werden darf, nennt die falsche Stelle — diese Regel steht seit dem 1. Januar 2025 in Satz 4. Was in Satz 3 steht, ist der Gegenstand des nächsten Abschnitts.

Ob ein Vorhaben ein Verfahren braucht, und ob es dort stehen darf, wo es geplant ist, sind zwei Fragen; Art. 55 Abs. 2 BayBO hält die materiellen Anforderungen auch dort in Kraft, wo die bauaufsichtliche Prüfung entfällt. Für den Abstand zur Nachbargrenze antwortet Art. 6 BayBO, und dessen Absatz 1 ist in drei Stufen gebaut. Satz 1 verlangt Abstandsflächen vor den Außenwänden von Gebäuden. Satz 2 erstreckt das auf andere Anlagen, „von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen“. Satz 3, seit dem 1. Januar 2025 neu, nimmt von Satz 2 vier Gruppen wieder heraus — darunter als Nummer 3 „ebenerdige Terrassen“ und als Nummer 4 „Wärmepumpen und zugehörige Einhausungen mit einer Höhe bis zu 2 m über der Geländeoberfläche“.

Fachberichte zur Novelle fassen das gern in einem Satz zusammen: Terrassen und Wärmepumpen bis 2 m Höhe lösten keine Abstandsflächen mehr aus. Am Wortlaut ist das in zwei Punkten zu kurz gegriffen. Die zwei Meter gehören allein zur Nummer 4; die Nummer 3 nennt kein Maß, sondern eine Eigenschaft — ebenerdig. Und Satz 3 schränkt ausdrücklich nur den Satz 2 ein, also die Erstreckung auf Anlagen mit gebäudegleicher Wirkung. Für Gebäude bleibt Satz 1 unberührt, und zu den Gebäuden zählt der Freistellungskatalog die Terrassenüberdachung selbst. Von der Abstandsfläche befreit ist damit die Fläche, auf der der Tisch steht, und nicht das Dach darüber.

Wie weit die beiden auseinanderliegen, zeigt ein Urteil des Verwaltungsgerichts Ansbach vom 14. September 2022 (AN 3 K 21.00008). Streitgegenstand war eine an die Südfassade eines Reiheneckhauses angebaute Überdachung aus pulverlackiertem Stahlblech und Verbund-Sicherheitsglas: 5,99 m breit, gut vier Meter tief, 25,46 m² Grundfläche, 2,75 m Firsthöhe — und unmittelbar an die Grundstücksgrenze gesetzt. Die Grundfläche liegt unter den dreißig Quadratmetern des Buchstaben g. Die Abstandsflächen lagen nach dem vom Bauherrn selbst vorgelegten Plan nicht auf dem eigenen Grundstück, Übernahmeerklärungen der Nachbarn nach Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO gab es nicht, und das Gericht hat die Klage auf die Baugenehmigung abgewiesen.

Entscheidend sind die drei Wege, die das Gericht geprüft und alle drei verschlossen hat. Ein Dachüberstand im Sinn des Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BayBO sei die Überdachung nicht, sondern eine „als selbständige Anlage konzipierte“ und eigenständig nutzbare Konstruktion. Ein untergeordneter Vorbau nach der Nummer 2 desselben Absatzes sei sie ebenfalls nicht: Sie nehme mehr als ein Drittel der Breite der Außenwand in Anspruch und trete mehr als 1,50 m vor diese hervor. Und das Grenzprivileg des Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO greife nicht, weil es Gebäude ohne Aufenthaltsräume voraussetzt — die Überdachung aber einen Aufenthaltsraum darstelle.

Diese letzte Begründung ist die folgenreiche. Aufenthaltsräume sind nach Art. 2 Abs. 5 BayBO Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind; wesentlich ist dafür nach dem Urteil, dass ein Raum überdeckt ist, umschlossen muss er nicht sein. Die Eignung hat das Gericht schon aus den Maßen des überdachten Bereichs gefolgert und darauf abgestellt, dass eine Terrassenüberdachung gerade errichtet wird, um den Aufenthalt bei schlechter Witterung nach draußen verlagern zu können; dass er sich auf die wärmere Jahreszeit beschränkt, sei unerheblich. Das ist eine erstinstanzliche Entscheidung über einen Einzelfall, und sie ist streitig: Das Urteil selbst verweist auf eine abweichende Ansicht der Kommentarliteratur und stützt sich im Übrigen auf drei andere Verwaltungsgerichte. Dass die Frage obergerichtlich geklärt wäre, kann ich nicht bestätigen.

Zwei Dinge haben sich seit diesem Urteil geändert, und sie gehen in verschiedene Richtungen. Damals brauchte die Überdachung schon wegen ihrer Tiefe ein Verfahren, in dem der Abstandsflächenplan auf dem Tisch lag; heute wäre dieselbe Konstruktion nach Buchstabe g verfahrensfrei, und niemand sähe den Plan vor dem Bau an. Wo dagegen eine Abstandsfläche zu bemessen ist, steht für die größten Städte des Landes eine größere Zahl im Gesetz: Art. 6 Abs. 5a Satz 1 BayBO setzt in Gemeinden mit mehr als 250 000 Einwohnern unter weiteren Bedingungen 1 H an statt der allgemeinen 0,4 H des Absatzes 5. Für ihr Stadtgebiet teilt die Stadt Nürnberg allerdings mit, diese Änderung greife dort nicht; es gelte weiterhin ihre Abstandsflächensatzung vom 11. Juli 2016, die 0,4 H und mindestens 3 m festsetzt. Die Einwohnerzahl allein beantwortet die Frage also nicht.