Terrassenüberdachung in Hessen ohne Baugenehmigung

Unter den sechzehn Landeskatalogen nennen nur zwei für die Terrassenüberdachung keine Flächenzahl: Hessen und das Saarland. Der Unterschied liegt in dem, was an die Stelle der Zahl tritt. Das Saarland begnügt sich mit einem einzigen Wort ohne jede weitere Bedingung — „Terrassenüberdachungen“ (§ 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. h LBO). Hessen setzt stattdessen zwei Bedingungen an die Stelle der Fläche. Anlage zu § 63 HBO, Abschnitt I Nr. 1.13, stellt frei: „Überdachungen und Teilverglasungen von erdgeschossigen Terrassen bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, unter dem Vorbehalt des Abschnitts IV Nr. 3“. Die beiden Nachbarpositionen derselben Anlage zeigen, wie ungewöhnlich das ist: Nr. 1.12 begrenzt den Wintergarten auf 30 m² Grundfläche, Nr. 1.14 die Balkonüberdachung ebenso — beide unter denselben Gebäudeklassen 1 bis 3, aber mit einer Zahl. Nr. 1.13 hat keine.

Die Gebäudeklassen, von denen die Freistellung abhängt, definiert § 2 Abs. 4 HBO vor allem nach Höhe und Größe. Gebäudeklasse 1 und 2 erfassen Gebäude bis 7 m Höhe mit nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von zusammen höchstens 400 m² Brutto-Grundfläche — freistehend in Klasse 1, alle übrigen in Klasse 2. Gebäudeklasse 3 fängt auf, was diese Größenordnung überschreitet, aber noch unter 7 m bleibt: „sonstige Gebäude bis zu 7 m Höhe“, ohne eigene Grenze bei Einheiten oder Fläche. Erst Gebäudeklasse 4 und 5 — mehr als 7 m, oder mehr als 13 m — fallen aus Nr. 1.13 heraus. Gemessen wird die Höhe an der Oberkante des Rohfußbodens des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum vorhanden oder möglich ist, nicht an der Dachspitze.

Was „erdgeschossig“ bedeutet, sagt das Gesetz nicht. § 2 HBO definiert Gebäude, Gebäudeklassen und Geschosse, aber keine eigene Bedeutung für diesen Begriff — er kommt in der Anlage nur beiläufig vor, bei erdgeschossigen Garagen, erdgeschossigen untergeordneten Gebäuden und erdgeschossigen Zelten, stets ohne Erläuterung. Maßgeblich ist deshalb das allgemeine Verständnis: ebenerdig, im Erdgeschoss gelegen. Eine Terrassenüberdachung auf einer Dachterrasse oder einem Balkon im Obergeschoss fällt damit nicht unter Nr. 1.13 — je nach Ausführung kommt stattdessen die Balkonüberdachung nach Nr. 1.14 mit deren 30 m² in Betracht, oder keine Freistellung greift überhaupt.

Freigestellt heißt auch hier nicht anforderungsfrei. Nr. 1.13 verweist selbst auf „den Vorbehalt des Abschnitts IV Nr. 3“ derselben Anlage, und der verlangt konkret: Das Vorhaben darf erst ausgeführt werden, wenn eine nach § 68 Abs. 3 Satz 2 HBO berechtigte Person die statisch-konstruktive Unbedenklichkeit festgestellt und der Bauherrschaft bescheinigt hat. Keine Behörde prüft die Statik vor dem Bau — aber eine qualifizierte Person muss es tun, bevor der erste Pfosten steht.

Die Anlage erlaubt ausdrücklich „Teilverglasungen“ innerhalb der Freistellung — nur eine vollständige Verglasung, die aus der offenen Terrasse einen geschlossenen Raum macht, dürfte danach kein Fall der Nr. 1.13 mehr sein, sondern ein Wintergarten nach Nr. 1.12 mit dessen eigener 30-m²-Grenze; wo genau diese Linie verläuft, sagt die Anlage selbst nicht. Sobald verglaste Flächen zur Nachbargrenze hin entstehen, greift unabhängig davon das Fenster- und Lichtrecht des Hessischen Nachbarrechtsgesetzes — mit eigenem Winkel- und Abstandsmaß, das die Wintergarten-Seite dieses Landes im Einzelnen führt. Wer teilverglast, liest diese Vorschrift deshalb vor dem Bau mit, nicht erst beim Widerspruch des Nachbarn.

Fehlt eine der beiden Bedingungen — die Terrasse liegt nicht im Erdgeschoss, oder das Gebäude gehört nicht zu den Gebäudeklassen 1 bis 3 —, dann endet nicht die Zulässigkeit des Vorhabens, sondern nur seine Verfahrensfreiheit. Was dann gilt, steht einen Paragraphen davor. § 62 Abs. 1 Satz 1 HBO formuliert den Grundsatz, von dem die Anlage zu § 63 die Ausnahme ist: Errichtung, Aufstellung, Anbringung und Änderung sowie die Nutzungsänderung von Anlagen oder von Teilen „bedürfen der Baugenehmigung, soweit in den §§ 63, 64, 64a, 78 und 79 oder aufgrund des § 89 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 nichts anderes bestimmt ist“. Die Frage lautet von hier an nicht mehr, ob ein Verfahren stattfindet, sondern welches — und das entscheidet nicht die Größe der Überdachung, sondern in erster Linie, ob für das Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan gilt.

Gilt er, führt der kürzeste Weg über § 64 HBO, die Genehmigungsfreistellung — nicht der Verzicht auf ein Verfahren, sondern ein Verfahren ohne Genehmigungsbescheid. Sie gilt für bauliche Anlagen, „die keine Sonderbauten sind“, und setzt weiter voraus, dass das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 oder nach §§ 12, 30 Abs. 2 BauGB liegt, das Vorhaben keine Ausnahme oder Befreiung nach § 31 BauGB und keine Abweichung nach § 73 HBO braucht, die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde kein Baugenehmigungsverfahren fordert. Die Unterlagen gehen dabei nicht an die Gemeinde, sondern an die Bauaufsichtsbehörde, die „unverzüglich die Gemeinde“ beteiligt — und geprüft wird von keiner der beiden: „Eine Prüfpflicht der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde besteht nicht“ (§ 64 Abs. 3 Satz 3 HBO). Dass die Gemeinde schweigt, ist deshalb auch kein Anspruch; § 64 Abs. 4 Satz 2 HBO sagt ausdrücklich, dass darauf „kein Rechtsanspruch“ besteht, und eine Begründung schuldet sie nach Satz 1 niemandem.

Die Frist dieses Verfahrens läuft in Hessen zweistufig, und wer nur den ersten Satz liest, rechnet zu kurz. Begonnen werden darf nach § 64 Abs. 3 Satz 4 HBO, wenn die Gemeinde binnen eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen bei ihr kein Baugenehmigungsverfahren fordert — oder vorab mitteilt, dass sie darauf verzichtet — und keine Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB beantragt. Wer bei der Gemeinde nachfragt, kann also früher anfangen als wer die Frist abwartet. Wann dieser Monat überhaupt anfängt, bestimmt aber erst Satz 5: „Die Frist nach Satz 4 beginnt spätestens zwei Wochen nach Eingang der erforderlichen Bauunterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde.“ Zwischen Abgabe und frühestmöglichem Baubeginn können damit sechs Wochen liegen, nicht vier — die zwei Wochen des Behördenwegs sind eine Obergrenze, keine Zugabe. Dass gebaut werden darf, teilt die Bauaufsichtsbehörde nach Satz 6 anschließend mit; eine Baugenehmigung ist diese Mitteilung nicht, denn § 64 Abs. 1 Satz 1 HBO beginnt mit den Worten „Keiner Baugenehmigung bedarf“.

Liegt das Grundstück nicht in einem solchen Bebauungsplan, bleibt § 65 HBO, das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Es endet mit einer Baugenehmigung, prüft aber weniger: Bei Vorhaben, die keine Sonderbauten sind, sieht die Behörde nur auf die Zulässigkeit nach dem Baugesetzbuch, auf beantragte Abweichungen nach § 73 HBO und auf jene öffentlich-rechtlichen Vorschriften, über die mit der Baugenehmigung mitentschieden wird. Die bautechnischen Nachweise bleiben davon unberührt, was Abs. 1 Satz 2 knapp festhält: „§ 68 bleibt unberührt.“ Dafür trägt das Verfahren eine Uhr, die für die Bauherrschaft arbeitet — über den Bauantrag ist binnen drei Monaten nach Eingang des vollständigen Antrags zu entscheiden, aus wichtigem Grund verlängerbar um bis zu zwei Monate, und danach gilt: „Die Baugenehmigung gilt als erteilt, wenn über den Bauantrag nicht innerhalb der nach Satz 2 maßgeblichen Frist entschieden worden ist“ (§ 65 Abs. 2 Satz 3 HBO). Dieselben beiden Fristen führen auch Brandenburg und Thüringen, dort aber in anderen Worten: Beide lassen den Lauf mit der „Vorlage der vollständigen Antragsunterlagen“ beginnen und erklären den Antrag für genehmigt, während Hessen am Eingang des Antrags ansetzt und die Baugenehmigung selbst als erteilt gilt. Das volle Verfahren nach § 66 HBO bleibt den Sonderbauten „sowie zugehörigen Nebengebäuden und Nebenanlagen“ vorbehalten — eine Terrassenüberdachung gerät also nur dorthin, wenn das Gebäude, an dem sie hängt, selbst ein Sonderbau ist. Dessen Katalog in § 2 Abs. 9 HBO knüpft an Art und Nutzung an, nicht an die Gebäudeklasse, und er ist in diesem Punkt nicht einheitlich: Seine größenbezogene Position nimmt Wohngebäude ausdrücklich aus, die Position für Hochhäuser nicht.

Was einzureichen ist, sagt die HBO bemerkenswert knapp — nämlich nicht selbst. § 69 Abs. 1 HBO nennt nur die Stelle, bei der der Bauantrag einzureichen ist, Abs. 2 Satz 1 verlangt „alle für die Beurteilung des Vorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen Bauvorlagen“, und Satz 4 überlässt „Inhalt, Art, Form und Umfang des Bauantrages und der Bauvorlagen, die Verwendung von Vordrucken“ der obersten Bauaufsichtsbehörde, die das im Staatsanzeiger für das Land Hessen bekannt macht. Die verbindliche Liste steht damit nicht im Gesetz, sondern im Bauvorlagenerlass; das Ministerium hat ihn zuletzt am 4. August 2026 neu gefasst und im Staatsanzeiger vom 17. August 2026 bekannt gemacht, der Bauantrag selbst läuft über den Vordruck BAB 01. Das Schriftformerfordernis entfällt nach § 62 Abs. 4 HBO im elektronischen Verfahren, und die Behörde darf bestimmen, dass ausschließlich dieses zu nutzen ist. Ein letzter Punkt für den Fall, dass die Freistellung greift, aber nicht genügt: Sie endet ohne Baugenehmigung, und geprüft hat nach § 64 Abs. 3 Satz 3 HBO niemand — eine behördliche Feststellung, auf die sich später jemand berufen könnte, hinterlässt sie deshalb nicht. Wer darauf Wert legt, kann nach § 62 Abs. 3 HBO von sich aus das Baugenehmigungsverfahren verlangen; dieses Recht läuft in die umgekehrte Richtung als alles andere in diesem Abschnitt.